央行祭出史上最強的打房措施，讓房市在9月全面急凍，到底會不會引發斷頭潮？謝哲青、蔡尚樺主持的《下班經濟學》中，就邀請到房市專家李同榮、何世昌，到底七都哪裡是「海嘯第一排」？首購與自住的你，有哪些撿便宜的機會？今天一次告訴你！
央行重拳管制房市
中央銀行（下稱央行）9月19日舉行第3季理監事會，決議升準不升息，並祭出第7波選擇性信用管制。總裁楊金龍在理監事會會後記者會上，坦言第7次選擇性信用管制所花的力氣、時間，承受的壓力「不輸第1到第6次的加總」，此次決策是很困難的決定。楊金龍透露，從今年初，央行就發現有跡象顯示國銀承做房貸水位偏高，而後持續追蹤數據，後來也有立委提醒信用資源偏向房地產，央行彙整資訊、詳細研究後，8月便密集跟每家國銀討論市況，最後要求國銀研提未來1年自主管理的不動產貸款具體量化改善方案，改善信用資源過度集中不動產貸款的情形。
2024年9月19日，中央銀行總裁楊金龍出席「央行理監事聯席會議後記者會」。（顏麟宇攝）
央行祭第7波信用管制4大措施！專家揭4大弊端
最新的房市管制措施9月20日起已正式實施，李同榮表示，此波央行的打房是史上循環最頻繁的打房，也認為是「最無效的打房」，稱為「政策矛盾、網內互打」；去（2023）年第三季新青安政策推出時，把前面的打房全部打亂，央行便只好出手對抗新青安。
央行打房措施的4利4弊
1.自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期
弊：防堵不了新青安5年寬限期所造成的假性需求大幅擴張，也防堵不了預售高槓桿期貨操作。
以四利來說，李同榮指出，央行打的就是首購新定義，最主要為抑制炒作，「但是5年寬限期，他打不到，他已經下去了，而且他拿租金去繳房貸都還夠，所以他現在沒有賣壓的困擾。」此外，預售用期貨的概念，李同榮說明，丟個60萬元至70萬元，他再來工程零付款，「這些人再等著3年、4年後，房價會不會漲？這些人你打得到嗎？這些才是真正的投資客，5年寬限期有很多投資菜鳥的『小白』，他們是亂源，央行沒有抑制掉的話，打房也是白費。」
2.自然人第2戶購屋貸款降為5成，並擴大實施至全國
3.公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款的最高成數由4成降為3成
弊：投資性買盤轉移至低總價市場炒作，弱勢首購者被迫買單。
李同榮解釋，「公司法人」、「高價產品」、「第3戶從4成降到3成」，會造成大者恆大、有錢人「現金為王」，打到的就是小咖，甚至是中小企業，「尤其是你打高價幹什麼？高價跟你不相干，現在豪宅都躺在地上，還沒有回到上一波的高點，豪宅一直限縮的話，真正投資高價的人買1戶變買2戶，低價還可以避豪宅稅，所以打的重心沒有打中靶心。」
4.餘屋貸款最高成數由4成降為3成
弊：大建商早已出清餘屋，對大建商較無損傷。未來若房價反轉，受害的將是資金周轉失靈的小建商。
講到餘屋時，代表和建商有關係，「今年會是建商餘屋竄逃最好的一年。」李同榮直指，建商就利用新青安的優勢，再包裝一些促銷模式，「新青安跟預售不相干，但它就趁勢把新成屋的餘屋出清，再針對餘屋設限時，害到的是中小建商。」所以現在要買預售的人，要擔心的是中小建商，「要買到中小建商的，擔心它貸款貸不出來。」
預售屋迎最大交屋潮！斷頭危機恐在這時爆發？
現在貸款不到的問題，比貸款得少的問題更加嚴重，其中「貸不到」會引發斷頭危機，從明（2025）年的數據上來看，應是最大的交屋潮，那斷頭危機的海嘯會不會提前來到？李同榮指出，未來可能會有，但現在有的是拋售潮，不會有斷頭潮，「因為2023年第四季以前買的，大部分成本比較低，代表2025年要交屋時，成本比較低，拋售出來基本上不會虧錢，所以不至於斷頭。」
不過，李同榮示警，2026年會較為艱鉅，「後面買的成本比較高的，到2027年這一段，就相當危險，可能會有斷頭，當然也要看當時的景氣而定，景氣好時可以化解危機；景氣不好時，斷頭機會大。」目前看起來是「漲多少跌多少」，今年漲了10％左右，所以大概也會跌在10％左右。
從技術線圖來研究斷頭潮有沒有先兆
2013年H1至2024年H1全台灣住宅類建築執照、使用執照與開工數的半年線圖。（《下班經濟學》YouTube頻道）
2020年H1至2024年H1全台灣住宅類建築執照、使用執照與開工數的半年線圖。（《下班經濟學》YouTube頻道）
2020年H1至2024年H1全台灣住宅類建築執照、使用執照與開工數的半年線圖。（《下班經濟學》YouTube頻道）
再來看2020年H1至2024年H1全台灣住宅類建築執照、使用執照與開工數的半年線圖，會發現它整個市場有一個均線（上圖深紅粗線），表建照量，即所謂的先行指標（就是建商的信心，他買土地、去申請建照）。若建照量在65000戶以上，代表景氣好；完工量假如在60000戶以上、使照量多，景氣過熱；開工量如果在55000戶以上，代表不錯，55000戶以下便不好。
2020年H1至2024年H1全台灣住宅類建築執照、使用執照與開工數的半年線圖，可發現先行指標信心下滑。（《下班經濟學》YouTube頻道）
2020年H1至2024年H1全台灣住宅類建築執照、使用執照與開工數的半年線圖，可發現落後指標（使照、交屋潮）往上走。（《下班經濟學》YouTube頻道）
2020年H1至2024年H1全台灣住宅類建築執照、使用執照與開工數的半年線圖，可發現即時指標（開工率）有呈下走的趨勢。（《下班經濟學》YouTube頻道）
從上列3張圖分別可見，先行指標往下走，信心下滑；落後指標（使照、交屋潮）將來（明年、後年）還會往上走；即時指標（開工率）則是往下，表空頭。這也是李同榮不用看央行的政策的原因，央行政策只是最後一根稻草，許多數據都可以分析出來。
房市跌不跌2027年最關鍵？一表看七都跌幅預測
今年房價漲多少就會跌多少，前段有提到，今年約漲10％左右，而多殺多只是時辰問題。李同榮表示，跌幅時有分初跌段、主跌段、中跌段、末跌段，「初跌段不會多殺多，但到了中跌段，可能在2026年，那時因為既有的、有買到的人，想要出售、還獲利時，他就會降價，跟新推的推案『對幹』，這叫做多殺多。」不過，多殺多並非代表崩盤，是代表他可以把價錢往下拉，所以價錢才會跌，「不然不多殺多，他也很難價格不會跌到一定程度。」
現在來看這一波下來，下跌的幅度大概會有多少，李同榮用預售市場的數據帶你一窺樣貌。
房價反轉向下的4大重點
1.市場反轉向下時，預售比成屋跌勢較快、跌幅較深。
2.上一階段台北市領漲並領跌，「章魚哥」是豪宅集中的大安區；這波七都台南市領漲，也將領跌，二線城市蛋殼區跌幅較高。
3.預售比成屋調整加5％至10％，競案多且量大區首先會有人先開槍，繼之就會有多殺多的現象。
4.此波沒有重災區或崩跌區，不需要太關注重災區，只需要關注抗跌區。
李同榮指出，預售市場大概因在上升趨勢線時，預售是先行指標，它會先漲，且漲幅會比較大；但在空頭時，預售會先跌，且跌幅比成屋深，「所以這一波的差距應該不會跌幅太大，預售比成屋大約差個5％到10％。」
至於現在成屋的部分，李同榮用一個數據的表格讓大家清楚的看見：
2025年至2026年七都成屋房價跌幅預測。（《下班經濟學》YouTube頻道）
2025年至2026年七都成屋房價跌幅預測，第六循環漲幅。（《下班經濟學》YouTube頻道）
李同榮說明，這一波的高點與這一波的低點，相減就是漲幅；七都的漲幅要再扣除營建成本（因為有增加）、GDP（因為有成長）、CPI（因為有成長），還有中南部的包括建設產業園區的基期，「都有加分的作用」，及第7項的供給減需求，需求較強的原因是現今家戶數增加（兩代不同堂），「東扣西扣的話，超漲的部分大概全省加起來，我計算只有10％，跌幅不會太深，而這10％，各地區又不大一樣。」以台北市為例，預期跌幅約6％至9％；新北市大約7％到10％；桃園市最強，因人口淨流入，預期跌幅約5％至8％；台中市與台南市、高雄市相差不遠，落在10％到15％左右。
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李同榮補充，台中市、台南市本來漲幅超多，預期跌幅卻只跌約10％至15％，這是因為受產業鏈南移的影響，對中南部有很大的因素存在，「而且它過去的基期比較低，所以它的漲幅是很合理的；短線而言，中南部調整會比較高一點，有一些它是量大，且商圈還沒有成熟的地區，但相對的，它長線是有利多。」李同榮認為，中南部的長線會比北部強，而短線是北部較抗跌。整體來說，跌幅不會太高，民眾也不用擔心它會崩盤，「目前為止是還沒看到有斷頭危機的傾向。」不過，2年、3年後就不一定，要看未來交屋潮時的景氣再來決定，「2027年是關鍵的一年。」
七都交屋族躺著中彈？盤點全台十大賣壓重災區
2024年下半年預計完工交屋戶數前十大行政區。（《下班經濟學》YouTube頻道）
何世昌指出，賣壓重災區通常源於交屋量較大的地方，「因為它交屋量大，很多籌不出自備款的人，比例相對高，數量會比較多一點。」以台中市北屯區為例，交屋量超過3000戶、梧棲區及西屯區也都超過2000戶；新北市的特別之處在，僅淡水區與三重區入列，因新北市幅員廣大，每一區的發展不盡相同。
台中市、桃園市、高雄市出現拋售的危機大
何世昌分析，這是因過去2年、3年來，台中市、桃園市、高雄市的重劃區很多，推案量皆很大。像是台中市梧棲區有三井Outlet、遊艇、漁港等，台中市及高雄市又有沾到台積電題材，尤其高雄市的橋頭區到岡山區，都是重劃區。推案量大、價格漲得高，便出現許多投資客，一次買了5戶、6戶，「甚至有些投資客，聽說還買了10幾戶以上，假設一間房子當時買是1000萬元，你只準備300萬元的頭期款，想說銀貸7成，結果現在剩5成，變成一間房子多出200萬元的自備款，10間房子就要多出2000萬的自備款，不是每個人都籌得出來。」
因此，這種交屋量大、房價漲幅大的地方，受到限貸令的衝擊也會很大。何世昌提醒，民眾若真的要撿便宜，現在可跟房仲打好交道，常常去看房，「當房仲有接到Apple件時，會趕快打電話給你」，預期這次房價基本上很難崩盤的原因，是過去以來，央行即使實施禁貸令（一毛錢都不能貸），房價的跌幅也未逾10％，「所以這一次要跌超過10％，可能會比較難，再加上今年景氣又很好。」
何世昌說，假設未來房價跌5％至10％，「說不定就可以考慮進場看房，或出手的一個好時機。」
小資購屋4大教戰！抗跌區、下手時機全公開！
李同榮直言，小資族要撿便宜的難度高，原因是沒有辦法摸底，「專家都會看錯了。」李同榮還是贊同要積極看屋，「現在你要關注的不是哪些地方是重災區，要關注的是哪些地方是有潛力的，它的抗跌區，抗跌區全省去挑絕對有。」
未來買房4大教戰守則
1.預售市場
2.區域強弱
各都蛋黃區與七都前20大人口淨流入與家戶數增加率為抗跌主流及購屋首選。
3.進場時機
此波跌幅不深，自住無論首購者或換屋者只有籌足夠自備款不必觀望，不過於擴張信用，皆可擇優進場。
4.議價標準
近十年（2014年至2024年）七都行政區家戶數統計比較。（《下班經濟學》YouTube頻道）
李同榮解析，前4名的新北市林口區、新竹縣竹北市、桃園市龜山區、新北市淡水區，最近都是因人口淨流入的關係，包含第5名的桃園市觀音區（草漯的關係）；第6名的高雄市仁武區，則是因為在整個S廊帶（科技廊帶）的最尾端；還有台中市烏日區，將來會有新的娛樂城，「烏日區會帶動大南屯地區」，南屯區在後面緊追，南南屯和北南屯又不一樣，「北南屯接近7期，南南屯過去比較差」，而北屯區當然量有些地方大，要看它沿捷運站的話，基本上還安全；台南市善化區有LM特區；新北市八里區的淡江大橋，預計明年到後（2026）年會完工。
進場的時機很重要，到底該怎麼抓？
李同榮指出，從現在開始大概第四季，價格會稍微有一點鬆動，基本上要積極看屋，才有辦法選擇抗跌區；在抗跌區周圍可去發現，有一些人願意降價，你便進可攻，退可守，「千萬不要觀望，因為到時候你還是變成無殼蝸牛，但你進場時可以去議價。」
議價的方式要怎麼做？
「過去議價的方式，在賣方市場時，就是實價登錄往上加，因為怕買不到。」李同榮強調，現在就是實價登錄往下砍，看砍幾％，反正有缺錢的人會比較容易出來。
