「每年都有可能要搬家，這件事真的滿可怕的……我們期待的是，租屋市場可以穩定到讓大部份人覺得『我不買房子也沒關係』、租屋也有一樣的穩定生活，如果能這樣，房價也不會一路衝上去。」
明明台灣房價如此昂貴，為何還是有無數年輕人拚盡一切也想買？發跡於1989年、如今已運作超過30年的崔媽媽基金會，不到一年就接獲超過2000件租屋糾紛法律諮詢案件，談起租屋最辛苦的是什麼，研發推廣組長蔡亞芳第一時間說的不是租金很高、不是屋子潮濕有壁癌、不是冷氣壞了房東不願意修，是簡單的三個字──不穩定。
沒有任何房東會跟房客一簽30年、就連政府蓋的社會住宅也只簽3年，房客每一次都不知道自己能住多久，自然會各種吞忍，蔡亞芳舉例：「我有個朋友每一年都被房東漲租金、去年一次漲2000，但他評估搬家成本，還是決定給他漲──因為出去也可能碰到一樣的狀況，不如繼續待這邊吧。」
當租屋市場主控權在房東手裡，房東就算非法將一戶改為6間分租套房隔間、每一戶都超收水電費、不負修繕責任，房客往往也只能忍耐，不僅年輕人難以在分租套房成家立業，年老單身長輩也往往不被房東歡迎、難覓棲身之所，也難怪人人想買房，房價自然降不下來。
無分經濟身份背景、租客幾乎都是市場上的「弱勢」，而崔媽媽基金會30多年來看遍無數租客血淚，他們始終努力的目標正是：該怎麼做，才能讓人們不買房也能安心居住？
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2000年正式成立的崔媽媽基金會，前身起於1989年無殼蝸牛運動。當時社運團體抗議台灣狂飆房價、不到2個月就成功號召5萬市民夜宿台北忠孝東路，成為台灣解嚴後第一場最大的社會運動──但運動過後回歸現實，人們意識到房價可能永遠回不去了，其中「崔媽媽服務中心」就把重點轉往租屋，希望達成讓人們「租房也能安心居住」的目標。
例如1989年的「崔媽媽服務中心」決定先提供民眾租屋資訊，畢竟那時還沒有591租屋網、各種租屋平台，大部份民眾連要去哪裡租房子都不知道，崔媽媽就這樣蒐羅各處出租資訊、提供給有需要的人──但到了2023年，崔媽媽基金會研發推廣組長蔡亞芳直言，租屋要安心居住，依然是有困難的。
到了2023年，崔媽媽基金會研發推廣組長蔡亞芳直言，租屋要安心居住，依然是有困難的。（資料照，洪煜勛攝）
困難之一在於房東獲利模式，雖然現在租屋市場也有整層住家出租，但如果一層三房兩廳出租月租是3–4萬元、隔間成6個套房一間租1萬2千元（6間租金收入計7萬2千元），如果你是要賺錢的房東，你會選擇哪一邊？
「如果你真的想要走入婚姻、生育小孩，這樣的房型就不太可能讓你擁有下一代，你還是會想要整層房子……」這就變成年輕人還是想買房、房價降不下來的原因之一。
再來是違建問題，蔡亞芳提醒：「大家想到違建最多會想到頂樓加蓋，卻忽略掉潛藏在公寓裡的違建……」依法來說，當房屋室內要拆掉原有結構樑柱、重新隔間成多間套房，本來就應該申請合法的室內裝修許可，讓建管單位檢查這些拆除過程有無安全疑慮、走道是否符合消防逃生規定、隔間材質等，但實務上總是有很大的落差。
例如，有分租套房房東會聲稱建材使用「防火輕隔間」，但等級如何、耐燃時效如何？甚至有房東的輕隔間根本沒有防火功能，還把前後陽台都變成居住空間，這是很有問題的，蔡亞芳提醒：「前後陽台不是為了讓大家方便曬衣服而已，這裡其實有消防上的逃生用途……如果房東要符合建管規範，就不能隨心所欲地做隔間，建管一定不會讓你過。」
於是在雙北的大量分租套房，就成了違建黑數。這些違建的問題不只要擔心房子能否撐過地震影響，還包括電線配線問題──
「房東可以裝潢把牆壁弄得很美，但你不會知道他裡面管線是不是好的，而且雙北很多都50、60年的房屋……現在房東不喜歡租客開伙，所以一人烹飪鍋、黑晶爐等廚具很流行，但這些電器都是高功率、甚至吹風機也是高功率，一插就可能有走火風險，尤其原本可能只能負載2、3人的老公寓，如果有6間分租套房同時都在用黑晶爐的話呢？」
即便願意忍受風險住在違建裡，這些違建依然有隨時被拆除的風險，例如台北市長柯文哲第一任期內就一口氣要拆200多戶違建、大量租客必須馬上另覓新住處，怎麼辦？「就台灣建管法令來說，違建是完全不該存在的，但以租賃法規來說又沒有禁止違建出租，甚至近年租金補貼就算是違建、沒有門牌號碼的都可以來申請……」
又例如2010年南港貨櫃屋事件，許多經濟弱勢者居住在無水電無冷氣、冬冷夏熱的貨櫃屋聚落，這事存在已久、里長也知道，但當此地登上媒體報導，市政府就突然一聲下令拆除，其中20多戶年邁又無經濟能力的弱勢者該何去何從？沒被通報就沒事、一被通報市政府說要拆就能全拆，許多只能負擔違建租金的弱勢租客，就是活在這樣惴惴不安的環境裡。
地震牆壁滲水竟要「全額修繕結構損壞」 租約陷阱坑殺租客
即便成功租到了房子，也依然會有各種問題，早於1994年崔媽媽服務中心就開始找義務律師協助處理租屋糾紛，至今近30年；2023年，崔媽媽與各居住議題組織組成之「租客聯盟」開始倡議政府應通過「租屋法律扶助」服務，就是因為看遍太多租客的弱勢面。
2023年，崔媽媽與各居住議題組織組成之「租客聯盟」開始倡議政府應通過「租屋法律扶助」服務，就是因為看遍太多租客的弱勢面。（資料照，蔡親傑攝）
據「租客聯盟」蒐集1253份「租屋狀況調查問卷」統計，有高達8成5的租客碰到糾紛會選擇退讓，蔡亞芳道出現實原因：「房客損失大概是兩個月租金的押金、搬家成本，在眾多法律糾紛之中，這些案件價金對律師來說太小了，就算你願意付錢打官司，律師也不一定想接──更何況，一個案件的律師費用大概5–8萬、房客的損失可能是2–3萬，很多房客不會想找律師……」
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據崔媽媽基金會內部統計，光是2023年還沒過完、到9月底為止，崔媽媽接獲的租屋糾紛諮詢案就有2095件，其中案件最高類別前幾名依次為終止租約（598件）、租金補貼與契約審閱等（383件）、押租金返還（259件）、修繕問題（256件）等，這些還沒計入透過社群網站（臉書、Line、Dcard）求助後可以快速處理的個案。
為什麼會有這麼多的租屋糾紛求助案件？蔡亞芳說，從還沒簽約就會有「陷阱」存在了──就租約來說，依法房東必須提供租客3天「審閱期」、要讓租客可以帶回去看3天再決定要不要簽約，但這段往往被忽略掉，要租客一看房就現場簽約、使租客來不及檢查租約不合理之處。
例如，租約「不得記載事項」包括不可以禁止租客入戶籍、不可禁止租客申請租屋補助、不可要求租客承擔房東因為租客申請租屋補助多出來的稅金，但蔡亞芳說，這在租約還是很常見。
「不得記載事項」或許尚稱容易處理，這些租約條文在法律上一律視為無效、租客還可以向各縣市消費者保護單位申訴房東，但其中，「修繕責任」就有陷阱──依最新版「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕，但同時也規範：「租賃雙方另有約定、習慣或其損壞係可歸責於承租人之事由者，不在此限。」
例如一名求助崔媽媽的租客，審閱當初租約，竟就寫著住宅的「結構性修繕」也要租客負責修繕、意即包括地震造成的損害，「這怎麼可能？這也不是房客使用上會出問題的東西！」後來那間屋子因為地震發生牆內管線損壞、滲水不斷，依合約，這竟是租客要負責的，哪裡有錢幫房東修房子？
「如果你今天幸運一點、房東租給你5年以後才要你搬走，誰會記得5年前長什麼樣子？返還恢復原狀很容易發生糾紛，就是因為都沒有人紀錄房子當初長什麼樣子。」（資料照，顏麟宇攝）
另一大租約陷阱是所謂的「恢復原狀」、在2023年崔媽媽諮詢案件裡也高達116件，蔡亞芳提醒，多數房東在跟租客簽約都不會提到：什麼是「原狀」？「如果你今天幸運一點、房東租給你5年以後才要你搬走，誰會記得5年前長什麼樣子？返還恢復原狀很容易發生糾紛，就是因為都沒有人紀錄房子當初長什麼樣子。」蔡亞芳說。
就地震造成細縫、潮濕壁癌等狀況，租客確實有義務盡「善良管理人」責任通知房東，但要求租客負擔房屋自然損耗、牆壁老化髒污、甚至要求押金扣掉「粉刷費」是完全於法無據的──但無論狀況如何，沒有人紀錄房屋「原狀」，屆時當然會在「恢復原狀」這點吵翻天。
就像租車牽車時要細細拍下車子外觀一樣，崔媽媽基金會陪伴弱勢租客去租屋時，也會提醒他們一定要一一點交、有10張椅子就拍10張椅子、每面牆都要拍下來，就是為了避免「恢復原狀」的糾紛──但也確實，租屋要存證這事，並不是每一位租客的常識，也使得租客在碰到相關狀況時普遍弱勢。
目前崔媽媽提供的租屋法律諮詢服務有三個階段，包括租約審閱、簽約但未入住、入住後發生糾紛，就是為了應付各種狀況，如果租客無法在法律上得到幫助，租屋亂象也永遠難以禁絕──但確實，這些事情不應該只是一個小小的民間團體在處理，如今「租客聯盟」也在倡議應該由內政部編列預算提供租屋法律諮詢方案、所有租客都可以免費扶助，就是因為這其實應該是政府的責任。
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台灣高房價背後真正原因：居住不穩定，會帶來生活不穩定…
處理這麼多租屋糾紛案件，其中是否有一些算是「成功」的案例呢？儘管崔媽媽基金會一年處理上千件法律諮詢、甚至找房東到現場在律師陪伴下進行調解，蔡亞芳說，其實很難說成功：「就算他當下看起來成功處理，他還是失去明年可以跟房東續約的機會，這可能不算真正的『成功』──怎樣的房客可以不用退讓？就是他要抱著明年租約到期、不可能再住這邊的覺悟。」
這狀況正是蔡亞芳說的，租屋最讓辛苦的事情之一，不穩定：「最容易讓租客覺得一定要買房的原因，就是『不穩定』……租約都有期限、沒有房東會跟你一簽20年，就連政府蓋的社會住宅都只跟一般戶簽3年合約，這對租客來說是個非常不穩定的狀態，不知道自己可以住多久、可能每年都要搬家，就自然會想要買房子……」
特別近年許多房東因為不知道政府還會如何修法、有什麼新的稅金政策（例如租屋補貼、房地合一稅、囤房稅等），大部份的租約都傾向一年一簽、年年依政策來調漲房租──蔡亞芳有個朋友就是每年都會被房東漲租、上次甚至漲2000元，但朋友評估搬家成本還是決定繼續住，因為她已不相信外面的租屋市場，難保自己搬走就不會碰到一樣的狀況、乾脆繼續待著。
「居住不穩定會帶來生活不穩定，一直變動搬遷，你整個狀態不會是好的…」（資料照，蔡親傑攝）
這個「不穩定」也會影響想要結婚成家、孕育下一代的年輕人，分租套房不適合養小孩，整層住家相對稀少、還有租期限制；就算能租到整層住家，如果一再搬家的話孩子學區就必須一再跟著轉移、每一次轉學都是一大筆費用，如果房東一開始禁止租客入戶籍，即便學校就在自家對街、孩子也無法就讀：「居住不穩定會帶來生活不穩定，一直變動搬遷，你整個狀態不會是好的……一個年輕人自己搬家可能還好，但家裡有小孩就會不一樣……」
老年人更是缺乏機會穩定下來，45歲以上中老年單身男性就不容易找到房子，即便是崔媽媽基金會長年合作的友善房東，最多也只願意一次簽約5年──那麼，一個80歲的阿公阿嬤就算有幸找到租屋處，5年以後該去哪呢？蔡亞芳無奈說：「我們也無法強迫房東，我們只能在這5年跟他證明，租給我們真的很好、讓他願意跟我們續約……」
「長輩飄來飄去也很可憐、長輩對環境適應能力沒有年輕人好，換新環境很容易造成長輩所有機能的急速退化……」蔡亞芳深知老人適應新環境有多不容易，每次崔媽媽社工陪弱勢長輩找到新住處，都要手把手帶著長輩去看附近的公車站牌、超商、提款機，即便花一整天時間教，隔天長輩還是可能迷路回不了家、也曾發生過長輩睡街頭的案例。
這些不穩定的因素造成台灣房價居高不下，該怎麼辦？蔡亞芳深知，無論民間租屋市場再怎麼健全、都不可能要求房東接受所有人，終究要有一套政府體系照顧必須租屋的弱勢者，買房就給有能力的、或非買不可的人去買，這些都需要多方面配套：「我們會期望，台灣的購屋、租屋、社會住宅市場是均衡的，政策沒有特別偏向哪一邊，租屋市場很透明、房客要入戶籍申請租屋補助或報稅都不用看房東臉色，社會住宅存量也夠，這樣才可以跟購屋市場相互制衡。」
2023年11月21日，立法院通過《住宅法》部份條文修正案，其中之一就是規範「公益出租人」租賃契約不得作為查稅依據，讓房東可以讓弱勢房客安心申請租屋補助、不怕被查稅，但這樣就足夠了嗎？
如果政府只著重「打房」，短期內房價或許可以下降，但只要租屋市場與社會住宅持續不穩定，終究人們會重新想回去買房、價格就會上升，蔡亞芳最後重申：「我們期待的是，租屋市場可以穩定到讓大部份人覺得『我不買房子也沒關係』、租屋也有一樣的穩定生活，如果能這樣，房價也不會一路衝上去……」
