台灣屋齡超過30年的老舊建築接近400萬戶，加上目前位在土讓液化潛勢區的集合式住宅未來面臨強震威脅，台灣現階段亟需推動防災型都更，不過，口袋最深的金融機構，在參與都更上卻面臨綁手綁腳的窘境，華南金資產管理公司董事長李桐豪表示，去年金管會修訂金控（銀行）轉投資之資產管理公司營運原則（簡稱《AMC營運原則》），排除《公司法》短期融通金額，不得超過融通對象企業淨值的40%，但因「自主更新案」之都更實施者並非「法人」，為了爭取更大更大參與空間，金融業目前正在向金管會爭取，允許AMC以《都更條例》「出資人」名義參與都更案的「權利變換」，分配更新後土地、建築物或權利金。
去年底立法院三讀通過《都更條例》修正案，這項強化都更釘子戶爭議處理的修法，將有助於自主更新案的推動，包括台北市政府在內，目前也在各區成立輔導團，協助包括萬華南機場在內的老舊社區，成立「更新會」辦理自主都更，不過，目前各縣市自主都更所面臨最大的問題，還是在「錢」。
立法院2018年底三讀通過《都更條例》修正案。圖右為立法院長蘇嘉全。（資料照，顏麟宇攝）
為了讓口袋最深的金融機構能夠參與都更案，金管會在《銀行法》第72條之2建築融資上限，以及《AMC營運原則》上，已經鬆綁再鬆綁，但針對最需要資金協助的「自主更新案」，由於都更實施者並非《公司法》所規定「有業務往來之公司行號」，銀行轉投資AMC無法提供「自主更新案」住戶短期資金融通。
李桐豪表示，為了讓國內AMC業者在「自主更新案」有更大的參與空間，去年底AMC業者主動向金管會建議，AMC業者得依據《都更條例》，擔任「自主更新案」之「出資人」。
「自主更新案」身分非公司行號 AMC參與空間受限
華南金資產管理公司總經理劉天焱表示，國內AMC業者之所以向金管會爭取，以「出資人」名義，參與「自主更新案」，主要係因為「自主更新案」在獲准實施都更以前，必須經歷很長時間的整合，金管會去年儘管放寬《AMC營運原則》，取消AMC短期融通企業，融通金額不得超過企業淨值40%的上限，但是「自主更新案」並非《公司法》規定之公司行號，AMC若在都更案核定以前，代墊設計費等開辦費用，相關費用都得併入《銀行法》第72條之2建築融資餘額的計算，以目前國內主要金融機構，建築融資餘額都瀕臨30%上限，AMC現階段參與「自主更新案」的空間相對受限。
金控大股東多重身分 金管會研議中
不過，由於金控與銀行因為吸收大眾資金，金管會對於銀行與金控轉投資「非金融機構」，有嚴格的控管規定，其中，銀行法最為嚴格，要求「單一事業持股比率不得超過5%」，銀行與金控轉投資AMC，多半為金融機構百分之百持股，如果以「出資人」名義，參與都更案「權利變換」，分配更新後土地、建築物，某種程度上，等於變相鬆綁銀行轉投資非金融機構，與不動產上限。
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據了解，由於國內銀行與金控大股東，很多都具備建商背景，例如聯邦、國泰、富邦、元大等，金管會方面擔心，AMC「出資人」名義參與都更案，可能會大開金融機構投資房地產的「巧門」，因此，對於AMC業者的建議仍在研議當中。
國內許多銀行與金控大股東都具有建商背景。圖為元大金控大樓。（資料照，取自Google Map）
易整合案件搶不贏建商 AMC承作案易破局
不過，劉天焱表示，目前金融機構能夠擔任「出資人」的都更案，其實都是產權相對複雜，都更後增值幅度相對較小的案件，「市區精華地區，整合上相對容易的案件，早就被建商搶去做」，國內AMC業者目前承作的案件，多半是位在傳統老舊社區巷弄內的案件，一般都是依據《危險及老舊建築重建條例》、獲得所有權人百分之百同意都更的案件，即便獲得住戶百分之百同意，都更過程，仍難免因為利益喬不攏「破局」，因此，AMC業者參與「自主更新案」，幾個月下來，先期投入的開辦費用，常常會付諸流水。
「以華南AMC經驗，只要介入整合超過9個月以上，公司方面就會決定退出」，劉天焱說。
華南金資產管理公司總經理劉天焱表示，「以華南AMC經驗，只要介入都更整合超過9個月以上，公司方面就會決定退出。」圖左起為中研院黃彥男主任、資策會蔡澤銘副所長、華南銀行林知延副董事長、華南金控林明成副董事長、華南金控吳當傑董事長、華南金控羅寶珠總經理、華南永昌證券楊朝榮董事長、華南產險吳崇權董事長、華南永昌投信林怡君董事長。（資料照，華南金控）
老舊社區都更 住戶「權利變換」問題最大
劉天焱表示，老舊社區的危老重建，目前遇到最大難題，還是在於住戶在都更「權利變換」過程，要求分配過高的土地與建物，「有一個五樓老舊公寓，每戶都更前房屋權狀的建坪為30坪，但住戶要求都更後，分配到50坪建坪，外加一個地下車位，即便都更重建後，建築容積增加1.5倍，住戶這樣的要求，AMC還是很難做到。」
自主更新摸索階段 AMC舉步維艱
事實上，由於台灣的自主更新目前還在草創時期的摸索階段，銀行的AMC公司未來即便獲准以「出資人」名義，參與都更案，從都更整合到開發完畢，都面臨長期的抗戰。
以華南AMC去年獲准實施的新北市土城工業區自主都更案為例，劉天焱表示，公司在2013年取得大同集團子公司通達國際之不良債權，華南AMC在取得產權後，於2015年向新北市政府申請都更，卻足足花了3年才完成都更審查。
新北市土城工業區的自辦都更案，是國內第一件工業區都更案。圖為土城工業區衛星圖。（取自GOOGLE MAP）
劉天焱表示，土城工業區的自辦都更案係國內第一件工業區都更案，這段期間經濟部為了解決台商回台投資「缺地」問題，還祭出了「都市型工業區更新立體化方案」，提供都更實施者容積獎勵，不過，都更案審查過程，都市計畫審議委員仍會拋出一些質疑與建議，例如「為何不將鄰地納入都更範圍？」、「容積獎勵是否為變相炒作？」、「立體化後是否衝擊當地交通？」等等。
風險控管 短期融資比率金管會未定案
針對AMC業者建議，金管會官員表示，金管會方面基本上支持AMC業者，擔任自主都更之「出資人」，但為了做好銀行與金控的風險控管，未來AMC參與自主都更「權利變換」所取得知土地、建物，將納入AMC短期融通的總量管控範圍，確切比率金管會還在研議當中。
