# 都更條例  

近期台北市府爆出台智光、北士科、京華城等「三大案」不斷延燒，今日更有北市議員踢爆農、漁產公司改建案也有貓膩，讓台北市前市長柯文哲深陷爭議之中，台北市前市長郝龍斌今（7）日接受資深黃暐瀚專訪，針對京華城案，郝龍斌說明，京華城用的是老舊都市更新的容積獎勵條例，只建了18年，因為經營狀況不理想自行拆除，完全不符合都更獎勵條例的任何規範，「給一個新建物用都市更新條例，根本是違法、沒有法源的」。

台灣的老舊房屋不僅外觀醜陋、結構安全堪慮、違建之多足以列入世界奇觀，與落後國家相比更是毫不遜色，這些情景大家看在眼裡，卻都視若無睹，仿佛與自己完全無關。

台灣做為一個民主國家，長久以來，台灣的建築物只有在房屋所有的所有權人都同意的情況下才能拆除改建。

在鄰近小巨蛋、敦化學區、捷運南京復興站、五星級東方文華酒店和台北長庚醫院的長春慶城街口，近乎完美的生活機能原應是房市上高端客群的必爭之地，但實地走訪卻會看到在一坪行情達130萬的指標豪宅文華苑的對街聳立著一棟外牆斑駁、殘破不堪，看進屋內更猶如鬼屋的中泰花園住宅大廈，一問當地人，才知道原來背後有著各方利益糾葛的複雜歷史。

行政院院會今（17）日通過《都更條例》修正案，內政部次長花敬群表示，台灣地震頻仍，日前才發生宜蘭外海6.7級地震，有鑒於過去地震所造成的重大人員傷亡，都在高樓層集合住宅，但全台6樓以上集合住宅，經耐震檢測有高達110棟結構危險之海砂屋，迄今尚未完成都更，由於現行的容積獎勵制度，樓層愈高，獲得獎勵覆蓋率愈低，為了加速高樓層危險建築都更，內政部研議提高高樓層都更容積獎勵，最高可達原容積率的1.3倍；另外，對於已達8成住戶同意門檻之高樓層都更案，新版《都更條例》將授權政府協助代拆。

台北市長柯文哲上周在花蓮地震後，再度槓上中央，批評「公辦都更卡在中央子法，5個月不能動」；內政部次長花敬群隨後反擊，強調「國家住都中心這半年辦理公辦都更毫無阻礙，台北市是被什麼卡住了？」但據了解，這項原本希望加速都市更新速度的法令，竟然意外地產生了6個月的「法規空窗期」。

花蓮縣秀林鄉18日下午1時1分發生芮氏規模6.1地震，地震深度18.8公里，最大震度花蓮縣高達7級，南投縣、宜蘭縣、台中市、新北市震度也達5級...，整個全台震撼，而危老重建的重要性又再一次的震醒。

中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會今（23）日早上進行理事長交接，現場除了建築業界重量級理監事出席與會，總統蔡英文也蒞臨觀禮。新全聯會理事長由昌益建設董事長楊玉全擔任，而甫卸任理事長的麗寶建設董事長吳寶田提出「三能」建議，希望蔡英文能讓台灣盡快跳脫「悶」循環。對此，蔡英文則回應會讓大家滿意。

台灣屋齡超過30年的老舊建築接近400萬戶，加上目前位在土讓液化潛勢區的集合式住宅未來面臨強震威脅，台灣現階段亟需推動防災型都更，不過，口袋最深的金融機構，在參與都更上卻面臨綁手綁腳的窘境，華南金資產管理公司董事長李桐豪表示，去年金管會修訂金控（銀行）轉投資之資產管理公司營運原則（簡稱《AMC營運原則》），排除《公司法》短期融通金額，不得超過融通對象企業淨值的40%，但因「自主更新案」之都更實施者並非「法人」，為了爭取更大更大參與空間，金融業目前正在向金管會爭取，允許AMC以《都更條例》「出資人」名義參與都更案的「權利變換」，分配更新後土地、建築物或權利金。

都更條例修法雖然解決了釋字709號解釋公布後，部分條文被宣告違憲的法律真空狀態，但修法後的部分條文規定，卻也造成了若干解釋及適用上的疑義。舉例而言，修法後第37條第4項規定，所有權人對於公開展覽之計畫所載更新後分配之權利價值比率或分配比率低於出具同意書時者，得於公開展覽期滿前，撤銷其同意。

自102年4月26日釋字709號解釋公布後，歷經五年多的折衝協調，立法院終於在去年12月28日通過「都市更新條例修正草案」，雖然時間上未盡符合大法官在解釋文中的期待（應於解釋公布之日起一年內檢討修正），但跨出這重要的一步，仍然值得高度肯定。

台北市中泰花園廣場都更案（中泰案），在建築業界被稱為最鑲金的都更案，《都更條例》修正案三讀通過後一直備受關注。根據《財訊》報導指出，此案土地整合已告一段落，主要推手就是寶佳建設董事長林陳海，更將多數土地贈與兒子林家宏。

立法院會今天三讀修正通過都市更新條例，簡化都更申請程序、明確獎勵內容；針對都更不同意戶建立三加一道程序，只要有爭議就強制舉行聽證，經實施者、地方政府協調不成後，才可由政府代拆。

《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱《危老條例》），去年5月正式上路，由於該條例規定，必須取得危老建築所有住戶同意始得適用，導致重建門檻非常高，目前為止僅41件提出申請，為了降低住戶的財務負擔，內政部今（16）天正式與經濟部信保基金簽約，由信保基金提供每戶最高300萬元信用保證，內政部官員表示，國內金融機構評估，危老房屋重建，平均每戶負擔的重建成本，連同重建期間的租屋費用，大約需要1000萬元，以目前建築融資貸款額度最高7成估算，住戶若無力負擔300萬元自備款，重建案就會無疾而終。現在，信保基金提供300萬元保證融資，讓危老建築重建，可以做到住戶「零出資」的境界。

據報載，立法院日前審議都更條例修正草案時，有團體認為都更條例不應有「代拆條款」，亦即如果要拆除不同意戶的房子，應該由實施者自行負責。此外，內政部次長和立法委員針對都更條例應否加入「防黑條款」，亦有正、反不同的看法，而無法達成共識。因上開爭議涉及都更之法理，以及日後實務上能否順利推動都更政策，所以確實有仔細思考、慎重處理的必要。

《租賃住宅市場發展及管理條例》明（27）日正式上路，內政部次長花敬群今（26）天召開記者會，將包租代管業比喻為「專業的二房東」，並引述民間房仲業問卷調查，有67.5%房東表示，願意將房子交給租賃服務業經營，強調目前房仲業等物業管理業，對「包租代管」已經躍躍欲試，呼籲年紀大的老房東，將房子交給專業包租代管業，預估未來包租代管將成為租屋版的「以房養老」。花敬群同時透露，租賃專法通過後，已有3家日本房屋租賃業者向內政部洽詢來台投資可能性，內政部8月也將帶領業界赴日本取經。

《都市更新條例》與《都市危險及老舊建築物加速重建條例》正在立法院內政委員會審查，新版法規將會強調金融業者在都更過程的角色，此舉固然有助於以財務角度推進都更，但是也產生百億規模金融弊案的隱憂。

「文林苑事件」屆滿6週年前夕，立法院26日初審通過《都市更新條例》修正草案，針對都更不同意戶明定3道程序，若仍無法解決爭議，政府可代拆。內政部長葉俊榮表示，過去有些都更個案因釘子戶無法進行下去，將來修法若通過，可望減少釘子戶。

過年前花蓮發生大地震，引起國人對於老舊房屋的結構安全疑慮，都市更新又再度成為民眾和輿論熱烈討論的話題。事實上，自從大法官解釋於102年4月26日公布釋字709號解釋，要求都更條例相關違憲規定，應於「一年內」檢討修正以來，迄今已近四年之久，立法委員和主管機關提出的十幾個草案版本，目前仍在立法院審議中，不知何時才能完成修法程序。

「我從來只知道有受益者，或沒有受益很多者」。台北市政府今（12）日下午召開「公私協力-改革都更效能」論壇，邀請政委張景森參與，由於文林苑都更改建完成時，張景森一席「史上最Kuso的一場社會運動」酸語引起討論。今張景森依舊不改酸言酸語性格，他說「我從來只知道有（都更）受益者，或沒有受益很多者」。他也批日前遭行政法院判決敗訴的永春都更，法院撈過專業界線，否定大家努力的結果。