近期台灣房市面臨嚴峻考驗，五大行庫新承作房貸利率已衝上2.264%，創下16年來新高，不僅讓購房族壓力倍增，也使得銀行端對於房貸審核趨於保守。房產專家朱哥分析，在利率攀升、銀行限縮放貸條件以及「新青安」貸款陸續進入交屋高峰等多重因素交織下，市場潛藏的呆帳風險正逐漸浮現，預估年底前恐出現一波法拍屋釋出潮。然而，危機中也可能藏有轉機，他特別點名高雄火車站周邊及台南安南區特定地段，或將成為自住客「撿便宜」的潛力「凹陷區」。
利率、限貸、交屋潮夾擊 市場潛藏呆帳與爛尾樓風險
朱哥指出，房貸利率的持續上揚，無疑是當前房市最直接的壓力源。他提到，銀行不僅在利率上調，對於貸款人的條件審核也日趨嚴格，例如部分「新青安」貸款，銀行內部已不成文地要求年薪須達200萬元門檻，這無形中提高了購房的難度。
「現在的壓力，跟我82年買房時利率10%的狀況不同！」朱哥解釋，當年雖然利率高，但房價總額相對較低，負擔尚可承受；如今房價動輒千萬起跳，高利率下的月付金壓力極大。再加上近期台鐵票價喊漲、電價調漲壓力未解、便當價格持續上揚等生活成本增加，都讓購房者的還款能力備受考驗。
朱哥進一步分析，從去年920央行第七波選擇性信用管制以來，加上利率走高，不僅投資客面臨資金壓力、難以脫手，部分中小企業主因出口不佳，先前以廠房或自有住宅抵押的貸款也可能出現償還困難，這些都可能成為未來的呆帳來源。
更值得關注的是「新青安」貸款的後續效應。朱哥表示，2020至2023年間申辦「新青安1.0」及「2.0」的案件，多為預售屋，隨著3至4年工期結束，今明兩年將陸續進入交屋高峰。若建商在預售階段未能完銷，或購房者在交屋時因條件改變無法順利取得貸款，新成屋恐產生呆帳；而部分「2.0」仍在興建中的案子，若建商資金斷鏈，更可能淪為「爛尾樓」。他預言：「投資客的房子如果沒有馬上變現，會打入呆帳，變成金拍屋、銀拍屋，以後法拍屋就滿天都是，年底的時候我看有機會撿到便宜！」
專家「獵漏」全攻略：四大重劃區熱區與特定「凹陷區」浮現良機
儘管市場風險環伺，朱哥認為，對自住客而言，這反而可能是一個「危機入市」的契機，關鍵在於「時機」的掌握與「地點」的選擇。
朱哥盤點指出，從北到南來看，桃園、台中、台南及高雄這四都，因近年重劃區推案量大，在房市修正下，相較於其他區域，更有可能出現價格鬆動，「撿到便宜」的機會。
他特別分析，這四都中，除了桃園較無直接的「台積電效應」外，台中（中科）、台南（南科）、高雄（高科，尤指楠梓產業園區）均有台積電設廠或擴廠題材。然而，「水能載舟，亦能覆舟」，先前因台積電議題而暴漲的區域，如今也面臨較大的修正壓力。 （相關報導： 台灣空屋率3大地雷區曝光！「1縣市」每3間新房就有1間空著，專家：小心房價跳水 ｜ 更多文章 ）
「尤其更嚴重的地方是高雄！」朱哥直言，高雄因台積電楠梓設廠議題發酵較晚，屬於「最後補漲」的區域，房價漲勢一度與南科題材的台南互爭光芒。但正因南科的台積電進駐時間較早，市場消化題材的時間較長，高雄楠梓及周邊區域在經歷急漲後，如今面臨的修正壓力也最為劇烈，「（部分區域）至少已經有跌了10%，所謂的『台積電宅』效應已經沒有了。」
