房價居高不下，不少父母會幫小孩買房或繳房貸，但你知道嗎？一旦被國稅局盯上，可能會被追討大筆的稅金！今天由謝哲青、蔡尚樺主持的《下班經濟學》中，就找來律師馬在勤，不只教你合法節稅「省下百萬稅金」，再教你自保2招，將不孝子女的房子追討回來，要怎麼做？一起來聽聽專家的說法！
一、贈與
父母親有長遠規劃，當然用現金贈與
「父母要買房給小孩，取決於時間長短。」馬在勤表示，如果孩子還很小，較早規劃，「當然建議從小就每年240萬的贈與稅，匯現金給他，累積到10年、20年，大概4000萬元至5000萬元，等到小孩20歲，再拿這筆現金去買一間房子。」國稅局若來找麻煩，質疑為何年紀輕輕便能買房？就可放心回應自己從頭到尾、每年都有申報。
另時間很短且金額過高的話（短的原因可能是小孩即將結婚或父母不久於人世），如果直接拿錢，此筆現金會變成贈與稅認定的價值，「很可能被課贈與稅。」馬在勤說，若拿去買房，再贈與給小孩，因房子贈與可用公告現值，會比一般低，約在5成至7成左右，「金額贈與過去當然就降低了」，從價值來計算，用不動產較好。
知名案例1：17歲少年買新北市2000萬房！國稅局認定免繳鉅額贈與稅
台北市一名17歲少年砸2000萬元購入新北市房產，且其全自付還無須課贈與稅。該少年設籍台北市，因此，由財政部台北國稅局公告此案例，引發不動產投資圈譁然。台北國稅局說明，這名17歲少年的戶籍設在台北市，因此由台北國稅局負責稽徵。該少年的父親在不動產買賣契約訂定後30日內，向台北國稅局申報贈與稅並提供少年的存摺影本，證明支付房款的資金，是少年自民國102年至民國112年間受贈與自父母的存款。台北國稅局指出，該對父母每年各有200餘萬元的免稅贈與額度，若從少年7歲起，每年用好用滿，至17歲時就可累積高達4000萬元的免稅贈與額度。
國稅局查證後，少年的銀行帳戶在購屋時已有足夠資金，且房款確實由其帳戶支付。因此，認定不屬於法定代理人或監護人的贈與，免徵贈與稅。稅務人員提醒，依《遺產及贈與稅法》第5條第5款規定，未成年人購置財產時，若能舉證所支付的款項確實為未成年人所有，可免徵贈與稅；反之，若無法舉證，則視為法定代理人或監護人的贈與，應依規定申報並繳納贈與稅。法定代理人或監護人應於同法第24條規定期限內，申報及繳納贈與稅。未成年人購置房屋時，法定代理人或監護人一定要注意稅法相關規定，以維護自身權益。
知名案例2：媽媽用免稅贈與送兒房！兒子被課700萬重稅？
有一母親，是用分年贈與的方式，將一個不動產贈與給自己小孩，沒想到小孩隔不到5年，把不動產賣掉後，居然被課高達700萬元的重稅，為何會這樣？馬在勤解釋，小孩拿到房子再賣掉是另一層面的問題。以最初2個案例來看，如果今天小孩用他累積10年拿的錢去買，3年、5年後賣掉，賺的價差（利差）其實不高，再去按照房地合一稅課；利差何時會高？市價3000萬元的房子，媽媽用1500萬元（公告現值）分年贈與給兒子，兒子持有不到5年，以市價4000萬元賣出，國稅局認定，成本1500萬元、利差2500萬元，房地合一稅計算方式如下：（1年至2年課45％；3年至5年課35％）
（4000萬元-1500萬元）*45％＝1125萬元（4000萬元-1500萬元）*35％＝875萬元
一來一回要繳1000萬元左右的稅金，至少要放10年以上。因此，馬在勤建議，當子女接受父母贈與時，放久一點才是上策，不要急著想變現，「枉費父母親想用房子贈與給你，避掉一些贈與稅，結果後面你賣掉，利差全部賠回去。」
寫借據幫子女買房免課稅？馬在勤打臉：假借貸真贈與
父母親要給小孩錢，有時會用寫借據的方法，真的可行嗎？馬在勤指出，直系金屬間的金錢往來，國稅局通常一開始直接認定是贈與，除非你要自己證明不是贈與，「一定要有金流，如果沒有，很容易被國稅局推翻這種借錢的證據。」
記住，不一定要100％回去，一定要有往來的記錄，且要看起來合理。例如借500萬元，每月還1000元，國稅局會認定？馬在勤表示，只能說那是利息，還要看這500萬元將來用途為何，「如果500萬元一直停在帳戶內不用，每月付1000元的利息，法官會判定是贈與，因為沒有合理性。」
子女不孝贈與房子能收回來？律師教戰2招自保術
首先，馬在勤建議，兒女與父母親要寫撤銷贈與的條款，「我的東西送給你，但你必須符合下列的行為，如果沒有完成以下條件，我隨時可以把東西要回來。」舉例來說，有些房子贈與給兒子，父母親要住在裡面終老一生，不可賣掉、不可用來借錢、每月要支付生活費，「只要有任一條文寫清楚，兒子觸動該條文後，父母親便可啟動法律訴訟，讓兒子把房子拿回來。」當然，撤銷贈與條款不可寫得很籠統，像是不孝順、不聽爸媽的話等，「因台灣沒有對不孝的定義。」此外，條款一定要有第三人的書面作證，「嘴巴講講不算。」
第2招是敗家條款，如果怕子女敗家怎麼辦？一是設定抵押權，馬在勤說，設定一個3000萬元的抵押給我，房子殘值全設定光，其他人看見房子設定抵押是父母親，「他是優先債權，將來要賣要先過問爸媽，且錢會進到爸媽的口袋，兒子根本賣不掉。」銀行同樣不會貸款，「它看到你一胎設定3000萬元，怎麼可能借你錢？」
二為設定預告登記，馬在勤表示，在不動產權狀設定一名字稱，「『我設立一個預告登記，預告登記名字是我，將來這個房子要買賣、銀行借貸，都要經過我（預告登記人）的同意』，有點像把你的脖子勒住，要敗家的話，爸媽會知道，且還須經過他們的同意。」
律師蘇家宏教5招，省下大筆贈與稅
1. 贈與需要繳納土地增值稅、契稅、贈與稅，要實際計算一下。
2. 贈與之土地增值稅與契稅的稅率相對固定，因此，我們若想節稅，可從贈與稅下手。贈與稅每人每年皆有244萬的免稅額，夫妻兩人合計共有488萬。因此，假如不想用分年贈與現金後再買賣移轉房屋，也可選擇直接將房產分割分年贈與，每年將額度控制在免稅額內，也是一種不錯的移轉方法。採分年分次贈與方式，增值稅可能會比一次性贈與多些，因每年一月份會調整公告現值。
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3. 贈與時請記得：過世前2年內贈與給配偶、子女、孫子女、父母、兄弟姐妹、祖父母，以及這些親屬配偶的財產，還是會被計入遺產稅來計算。因此，想要用贈與來移轉，要趁早！
4. 房地贈與給子女後，就是特定子女的財產，不會計入父母遺產。但要注意，贈與給子女的財產無法任意取回。
5. 如果子女取得房產後會短期賣出，建議要幫子女多計算，未來子女可能支出的「房地合一稅」：因房地短期賣出不僅須面對高稅率，且房地取得成本的計算，是以贈與時的房地公告價（低於市價）按交易日的消費者物價指數調整的金額為準，而不是之前的購買價，將會墊高房地合一稅的稅基，形成高額稅負。恐會造成節省了「贈與稅」，未來子女須付更高額房地合一稅的情況。
二、繼承
遺產保衛戰！父母偏心分配不均？靠這招討回權益
《民法》第1173條。（取自《下班經濟學》YouTube頻道）
遺產歸扣試算
父親過世時，遺產有2400萬元，正常來說一對兒女各1200萬元，但若今天兒子在婚前，父親就給他600萬元贊助，這筆600萬元後來在其父死亡時，會放回去當作遺產的額度，遺產變成2400萬元+600萬元＝3000萬元。
3000萬元一人一半，兒女各1500萬元，可是兒子之前已分600萬元，便僅能再分900萬元；女兒分到1500萬元（2400萬元-900萬元）。
記得，舉證有書面即可。另歸扣有一除外條款是，如果父母親生前主張「這筆錢算了，不列入歸扣」，是可以免除的，造成在討論規扣時，大眾認為《民法》規範得很清楚，但在舉證時，很困難的窘境。
兄弟姐妹共同繼承房產！意見談不攏用3招解決
1.房屋持分轉賣給其他所有人
馬在勤說，繼承父母親的財產，兄弟姊妹很多，大家都有持分，通常會希望協調，「但共同持分就是這樣，誰願意出高價，跟對方買過來，那就是賣給對方，另外一個拿現金走人，而兄弟姊妹永遠都是想買最低價。」
2.拍賣共有不動產
第二個問題是「有些人正在住」。馬在勤舉例，老大在住，父親死亡後，老二、老三與老大共有，老大根本不想分，等於擁有1／3的持分可使用全部。但法律有規定，共有的、持分的財產，任何一方皆可請求法院拍賣，讓它變成一人所有。進入法拍程序誰最傷？老大最傷，「拍賣完就沒有房子住了。」
3.共有人有優先承買權
共同繼承房產，意見不合怎麼辦？（取自《下班經濟學》YouTube頻道）
三、買賣
繼承房子？生前賣掉繼承現金？這樣做小心虧很大
馬在勤強調，通常希望不動產死後再分給大家，會比較賺土地增值稅。財政部稅務入口網定義，土地增值稅是在土地所有權移轉時，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅；土地漲價總數額是指土地移轉時之總現值，減去按物價指數調整取得時之移轉現值或原規定地價的總額。馬在勤表示，台灣的土地40年、50年來都是增值的，「除非跌價，但目前沒有發生」，所以房屋持有越久，它是每年累進的稅率，「40年前持有的房子，到現在土地增值很多了」，土地增值稅的規定是，當你賣掉時，就要繳增值稅；但當你死亡時，增值稅會歸零重新計算，「所以你兒子今年繼承這棟房子，從現在開始，40年前的增值稅至今通通不算，今年開始計算增值稅，明年才是第一年。」
父母親若想避免將來子女因共同繼承而意見不合（一個要住、一個要分錢、一個要買房等）的情形下，可能心裡就要先寫下各人一人一間，那單獨取得所有權的人，以後便無此困擾，「爸爸遺囑就是寫這間給我，我沒有跟其他兄弟姊妹共有，不要來找我麻煩。」至於公平性，則無從判斷。
房地產直接繼承好？還是賣掉換現金好？
馬在勤建議，直接給房地產較好，主因為價格是用公告現值來看，所以遺產稅繳得比較少，「佔政府一些便宜。」
立遺囑贈長孫房子！多做這一步竟讓遺囑變廢紙？
正業地政士事務所所長鄭文在曾分享，一爺爺生前立下公證遺囑，指定名下市值約3000萬元的不動產，死後要將一部分留給長孫。當時子女們因擔心爺爺年事已高，容易遭到詐騙，同時也將爺爺的不動產信託移至信任的兒子名下。然而前陣子爺爺逝世，兒女們與長孫帶著阿公的遺囑，至地政士事務所要辦理繼承登記，地政士一看不動產已信託，便直接告訴家屬遺囑無效，因辦理信託後，該不動產就不屬爺爺所有，遺囑自然沒有效力。
《民法》第1202條指出，遺囑人以一定之財產為遺贈，而其財產在繼承開始時，有一部分不屬於遺產者，其一部分遺贈為無效；全部不屬於遺產者，其全部遺贈為無效。但遺囑另有意思表示者，從其意思。所以最後財產分配方式，也回到採第一順位平均繼承，或另外協議分割，長孫失去繼承權，爺爺的遺贈無法達成。
