爸爸留下105年買的房子給我和哥哥繼承。媽媽早已不在，所以這間房是我們兩兄弟平分的。直到今年哥哥結婚、有了小孩想換屋，我們一拍即合：把房子賣掉平分款項。原本以為很單純，卻在申報房地合一稅時，事情大條了…弟弟的稅金竟是哥哥的6倍！你一定好奇，到底差在哪？
只因沒設戶籍，痛失「自用住宅優惠」
原來關鍵在於：房地合一稅的自用住宅優惠「我不符合！」
房地合一稅的自住優惠，必須同時符合以下三條件：
1.本人／配偶／未成年子女設籍＋居住滿6年。
2.出售前6年沒有出租或營業使用。
3. 近6年內沒使用過這項優惠。
哥哥一直住在那，戶籍也在那，完美符合。
弟弟則因婚後搬到出去，戶籍也遷走了，失去資格。
自住優惠稅率差多少？你一定要知道！
房地合一稅從2016年開始上路，專門針對短期炒房課稅，越快賣，稅就越重！
簡單說明一下：
持有不到1年：稅率高達45%
持有超過2年但未滿5年：35%
持有超過5年但未滿10年：20%
超過10年：還是要課稅，但降到15%
但如果你符合「自住優惠」條件呢？那可是天差地遠！
最大差別在這裡：符合自住優惠的話，前400萬元的獲利完全免稅！超過的部分，只需要用10%的稅率計算。
你沒看錯——不是20%、不是15%，是10%！還能先扣掉400萬！
一算稅額，差很大！
那間房子獲利共600萬，我們兄弟各拿300萬。
哥哥：符合自用住宅→房地合一自住優惠400萬，共有屋平分可扣除200萬免稅額
→剩餘100萬×自用住宅優惠稅率10%，所以哥哥的房地合一稅10萬元
弟弟：不符自用住宅→全額300萬×房地合一稅率20％（滿5年未滿10年），結果弟弟的房地何一稅60萬元！少「一個戶籍」，得多繳50萬。痛不痛？
更慘的是，還不能重購退稅，哥哥換屋之後還可以退稅，因為他「自用換屋」符合資格。
但我？因為沒有戶籍設在那間房子，「非自用換屋」這項權益也沒了。
你以為「繼承房賣一賣，錢分一分」就好？不！真正該規劃的是「從繼承那一刻，就設好戶籍、打好基礎」。
給你一個簡單提醒：
如果你有繼承房產，想未來出售、換屋、合法節稅，想避免手足之間產生不公平稅務落差，請務必記住：「自用住宅優惠」不是理所當然，需要條件！
R姐專業提醒：
有規劃，省下稅金＋少糾紛
沒規劃，稅金痛爆還影響感情
傳承風險，從來不只是錢的問題，更是「事前有沒有用心規劃」。
本文經授權轉載自R姐廖嘉紅-繼承與贈與 （相關報導： 父母想把房產贈與子女，小心贈與稅、遺產稅同時找上門！專家曝忽略3件事，多繳數十萬稅金 ｜ 更多文章 ）
責任編輯／林俐
