# 重購退稅  

爸爸留下105年買的房子給我和哥哥繼承。媽媽早已不在，所以這間房是我們兩兄弟平分的。直到今年哥哥結婚、有了小孩想換屋，我們一拍即合：把房子賣掉平分款項。原本以為很單純，卻在申報房地合一稅時，事情大條了…弟弟的稅金竟是哥哥的6倍！你一定好奇，到底差在哪？

許多中南部家庭的透天厝，1樓當店面、樓上住家，是再常見不過的格局。但你知道嗎？這樣的透天厝一旦要出售時沒規劃好稅務，可能會多繳數十萬元土地增值稅！

你知道嗎？光是在台灣，因為不熟悉「重購退稅」政策，每年就有許多換屋族錯過退回數十萬稅金的機會！來看看陳先生一家三口的故事：他們原本住在台中一間30年老公寓，孩子漸漸長大，太太夢想有個陽光灑進來、廚房明亮的大房子。終於，他們決定把老家賣掉換新房。房子一賣出，朋友提醒：「你有聽過重購退稅嗎？可能能退幾十萬耶！」他們趕緊找稅務顧問了解，結果真的申請成功，退回超過50萬元的稅金！這不是特例，而是很多人錯過的合法節稅機會！

房屋稅新制自113年7月1日實施，今（114）年將於5月1日開徵，彰化縣地方稅務局表示，彰化縣114年期房屋稅全國單一自住房屋現值一定金額為148萬7900元，日前已公告，全縣約有13.8萬戶可適用全國單一自住稅率1%，提醒符合條件的民眾務必於3月24日前辦竣戶籍登記，否則稅金最高恐相差近5倍。

房屋稅新制已於去（113）年7月1日上路，為減輕自住者的房屋稅負，新增「全國單一自住房屋」優惠稅率，對此，花蓮縣長徐榛蔚表示，花蓮縣全縣有約3萬戶適用全國單一自住優惠稅率1%，平均每戶可省下550元，全縣減稅達到1668萬餘元。

有殼族注意！彰化縣稅務局公告，2025年房屋稅2.0將於5月1日開徵，規定本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋，供自住且房屋現值為148萬7900元（彰化縣114年規定）以下者，稅率降至1%，預計有13.8萬戶受惠。

為了抑制投資客炒房，房地合一稅新制上路，雖然有「重購退稅」及「自住減免」的2大優惠確保自住者的權益，但一個不小心還是有可能吃虧。

房地合一稅Q2的數據真是讓人驚嘆！在這個季度，共有3.7萬件交易，年增22％。這意味著房地產市場依然火熱，大家都在積極參與。持有5年，20％稅率案件最多，平均每件獲利407萬，平均繳了81萬的房地合一稅，這真是令人印象深刻。

近來房價像坐噴射機，李先生前幾年在竹北以2000萬購買的自住屋，在113年的9月以3000萬出售，獲利1000萬。獲利1000萬扣除仲介費與裝潢費300萬，實際獲利700萬，因持有超過2年未滿5年，房地合一稅率35%計算，房地合一稅高達210萬。

編按：購屋是一大筆開銷，除去比價、殺價，有些節稅措施是買家必學的，因為這是政府的德政，不使用未免可惜。住商不動產企劃研究室主任暨發言人徐佳馨整理了3個買房節稅小撇步，學起來就能省下高額稅金！

和熟識的房仲閒談間，說他的客戶申報房地合一自用住宅優惠稅率後，收到國稅局來函，要求提供「居住事實」說明：1.提供居住地向管委會申請「裝修與搬家的紀錄」，2.提供車道汽車或機車車道使用ETC的進、出紀錄，3.電梯使用磁釦紀錄。

財政部台北國稅局表示，因應房屋所有權人換屋需求，減輕民眾換購自住房地租稅負擔，所得稅法規定，個人出售適用房地合一新制之自住房地，並另行重購自住房地，可享重購退稅優惠。

黃先生和弟弟共同繼承父親的房屋，各持有50％。繼承後，他們以2000萬出售這套房屋，並繳納200萬的房地合一稅。之後，黃先生購買價值1500萬的房屋，弟弟則購買800萬的房屋。等於，他們在繼承後分別進行重購。200萬的房地合一稅不少，這樣的情況可以申請重購退稅嗎？

通貨膨脹加重，讓房地產成為保值的最佳選項，近來房屋買賣交易的方式，也隨著通貨膨脹而有所改變。

「重購退稅」是指土地所有權人在2年內完成出售、新購自用住宅用地，無論買賣先後順序，新購土地移轉現值若超過原出售土地移轉現值，扣除繳納土地增值稅後，該數額可向出售地的地方稅稽徵機關申請「退還土地增值稅」。一名新竹工程師就想要利用退還的稅額來補貼新買婚房的貸款利息，結果因為一個疏忽，不符合重購退稅條件，失去退稅資格。

吳先生105年購入並裝潢自住房產，花費1500萬，於112年1月出售2500萬。如符合自住房地租稅優惠條件，納稅額計算如下：

黃先生打算換屋，但在預估規劃的過程中，他意外發現了一個財稅規劃的陷阱。他的自住公寓位於新北市，市價約為1660萬台幣。這套房屋是他父親在106年贈與給他的，因此成本為房屋評定價格和土地的公告現值60萬。這表示，國稅局將以1660萬的成交價，扣除60萬台幣的成本，認定黃先生出售房屋的獲利為1600萬台幣。

黃先生夫妻在105年7月，購買一間500萬2樓小公寓，位於學校附近，方便小孩上學，生活機能良好，他們在這裡建立了美好的回憶，見證了孩子成長，度過了幸福時光。然而，隨著孩子長大，空間不足，他們希望換一間有電梯和停車位的房子。因黃先生已經使用一生一次的土地增值稅優惠，他們決定112年初將這間公寓透過夫妻贈與給黃太太，希望透過黃太太的一生一次優惠，節省土地增值稅，為換屋爭取更多的資金，減輕房貸的壓力。

李先生上次透天厝時，除了應付的仲介費，還付出高額的稅金。他深深感受到，賣房除了關心賣多少錢？更需要考慮仲介費和稅金。

2016年取得的不動產再出售時，必須適用新制房地合一稅，取得成本愈低，獲利愈多，課稅愈高，所以只能以持有期間愈久讓稅率愈低，或是以自用稅率、重購退稅等方式，達成節稅的效果。