不久前，某建公司設針對其新板特區建案「XX帝景」高調宣傳「七折開賣、總讓利十億元」的優惠方案，意圖營造破盤讓利、帶動買氣的氛圍。然而，這場操作卻未引起媒體大規模報導，也未出現其他建商跟進的市場連鎖效應，更沒有消費者出現搶購潮。反而是業界與購屋族圈內浮現一連串質疑聲音。
這起事件不僅揭露出房市在面臨調整階段時，行銷話術與價格誠信之間的對立，也讓人重新思考：房地產市場真正需要的是降價？還是銷售話術？
一、若真打七折，前期購屋者何以無聲？
首先要問的關鍵問題是：這個建案從去年起便已開始銷售，若此時以「七折」名義降價，理應造成前期已購戶權益受損，甚至引起資產縮水、價格倒掛的不滿情緒。然而，我們沒有看到抗議聲浪、沒有消保糾紛，也沒有屋主出面要求補償。
這唯一合理的推論是：實際成交價格根本沒有真正大幅下修，宣稱的「七折讓利」，不過是話術包裝，用來吸引潛在買方進場的心理策略。
二、定錨錯置，製造假性便宜
根據市場實價登錄資料，濱河帝景每坪成交價落在62至68萬元之間，與周邊行情相當，並未顯示出「破盤」價位。所謂「七折」是以新板少數破百萬的指標型豪宅作為比較基準，忽略地段、樓層、建材與產品規劃的顯著差異。
這是典型的「定錨錯置」策略：先創造出一個高不可攀的參考點，再以此凸顯自己價格「便宜」，實際上不僅與市場無關，更可能誤導消費者的價格認知，扭曲合理評價的機制。
三、建商財務結構本身就否定降價可能性
根據產業數據，台灣建商平均毛利率約30%，淨利更低於10%。在此情況下，若一個建案真的以七折價格出售，等同於倒貼成本。這與其廣告中聲稱的規格、用材與成本投入完全不符，也與常理相悖。
因此，若非賠本出清，就只能證明這次讓利操作更像是一場市場行銷操作，而非真正對價格讓步的誠意。
四、媒體冷處理，是成熟市場的反應
值得觀察的是，此類過往極容易炒出話題的操作，這次卻未能獲得媒體大規模報導。主流財經媒體與房產平台未大篇幅引用，多數專業評論也未正面肯定。反映的是：媒體與市場已逐漸意識到話術與實質之間的差距，選擇不再為無實據的宣傳背書。
同時，消費者的反應也逐漸趨於理性。購屋者越來越懂得查實價登錄、比對區域行情，也會質疑標語背後的邏輯與目的。這是一個良性的發展，說明台灣房市正走向「去話術化」與價值導向的階段。
五、房市操作不能再靠廣告幻象
此事件也帶出一個值得深思的問題：若建商一邊強調「七折讓利」，一邊又試圖回避實價揭露與舊戶反應，那這樣的行銷手法究竟是為了什麼？是為了短期去化的話題操作，還是掩蓋某種銷售壓力與市場現實？
若建商為了衝量、話題、短期業績，選擇以犧牲信任為代價，那麼這樣的品牌將無法建立長久信賴。事實上，越來越多購屋者願意與價格誠實、施工穩健、資訊透明的業者合作，而不是選擇讓人「買完就開始後悔」的建案。
結語：房市不缺折扣，缺的是誠信
市場變化已然發生，利率升溫、政策趨緊、買氣轉為觀望，建商不應再倚賴聲量操作或折扣話術來驅動消費者進場。與其塑造價格幻象，不如回到市場基本面——提供真正物有所值的產品，給予購屋者合理資訊與安全感，才是下個階段的主流方向。
文／胡偉良 （相關報導： 川普開鍘台灣32％關稅「房價有機會下跌嗎」？胡偉良分析未來房市走向：難怪無法降溫 ｜ 更多文章 ）
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