# 預售屋換約  

川普關稅戰引爆全球景氣不確定性，全台預售屋轉售暴增96%，房市步入拋售潮！房地產專家「老黃房市筆記」指出，其中台中最為慘烈，成交難、資金卡、投資客爆倉成常態，本文揭露拋售潮背後4大原因與高風險區域，投資人務必警惕。

有些人會選擇購買預售屋，僅透過建築模型、設計圖來看尚未完工的房屋，並在建造期間分期付款，等到房屋完工後才正式交屋，其價格相對較低，且付款時間彈性。常有父母於未取得預售屋所有權前，將預售屋讓與子女，不過，預售屋是屬於遺產及贈與稅法第4條所稱的有財產價值之權利，父母應在贈與日後30日內申報贈與稅。

新青安政策的推出，讓房市價量熱絡，預售屋市場更是快速升溫。然而，當父母購買預售屋並支付部分工程款後，將預售屋轉賣給子女時，如何申報贈與稅常常讓人感到困惑。

網紅「愛莉莎莎」日前宣布在泰國買房引發輿論熱議，專家紛紛點出其中的風險與疑慮。或許，海外購屋不如想像中的美好，但她一句「台灣的房價實在太不合理」、「希望台灣有一天也能實現居住正義」，還是說到許多人的心坎裡，尤其今年總統選戰各陣營端出的牛肉都少不了房市、居住政策，可見已經成為回應民意不容迴避的關鍵議題。

根據住展雜誌統計，今年截至11月底，北台灣新建案累計釋出的可售戶數約48,616戶，之中預售屋有43,113戶，占整體可售戶數88.7％，與2022年全年預售屋戶數占比89.5％相較，下滑0.8個百分點。

根據住展雜誌統計，今年Q2北台灣新成屋、預售屋推案量約2,836.55億元，較今年Q1的4,119.86億元，大減1,283.31億元，季減幅約31.15％。若與去年同期相比，則推案量增加563.27億元，年增幅約24.78％。

平均地權修法五重拳正式於七月一日上路實施，對於該法案實施對房市的影響力有多大，產官學專家看法分歧，房市趨勢專家認為此項政策影響力已經提前在市場反應，利空已經鈍化，對未來房市走勢影響有限，他並提出五大理由預測下半年房市將會是「以盤代跌」的走勢。

本周六（7月1日）起，號稱「史上最強打炒房」的《平均地權條例》修法生效上路，而6月的央行理監事會也出乎外界意料的祭出新的打房措施，只是打房政策似乎面臨效益遞減的困境，要藉著打房政策促使房價有感下跌，難度是越來越高。

平均地權條例即將在7月1日上路，對房屋的買賣造成那些風險和機會。以下是你必須了解的三個關鍵：

《平均地權條例》部分條文今年1月三讀修正通過，內政部25日預告相關子法，最快今年5月就會正式上路，但遭在野黨質疑是打假球、替建商及投資客開後門。前時代力量立委黃國昌於節目《POP大國民》中，專訪都市改革組織秘書長彭揚凱，兩人針對預售屋換約限制議題進行討論。

內政部針對平均地權條例子法訂定25日起預告，新訂的5部子法政策重點，包括私法人買受住宅許可制，限制預售屋、新成屋換約轉售，建立檢舉獎金制度。房市趨勢專家李同榮直批，號稱史上最重的打房五重拳，修法前粗糙，修法後子法再層層解套，他預言：政策上路，史上最複雜的打房亂象也將同時上演。

內政部25日預告《平均地權條例》相關子法，最快今（2023）年5月就會正式上路。對此，時代力量批評，私法人購屋限制仍有漏洞，讓建商可能假借都更名義取得住宅。時代力量呼籲，不要讓落實居住正義的法案，淪為建商緊急逃生的救命守則。

立法院今年1月三讀通過《平均地權條例》修法，內政部今（25）日召開平均地權條例配套子法草案預告記者會，由內政部長林右昌親自說明新增5項子法內容。專家解讀，雖然房市早已吹起冷風，但是等到該法正式上路後仍將造成3大影響，甚至會有建商烙跑，消費者恐得自求多福。

內政部長林右昌今（25）日說，平均地權條例5部子法今起預告20天，其中檢舉獎金制度採實名制，是希望全民共同協助，精準打擊違規炒作，獎金比率為實收罰鍰30%，每案上限1000萬元。

立法院1月三讀通過有「打炒房殺手鐧」之稱的平均地權條例，但因不溯及既往，市場浮現「利空出盡」聲音，民眾憂心房價是否又將蠢蠢欲動；不過專家從總體經濟及利率等4大指標檢視，認為今年房市依舊冷風陣陣。

根據住展雜誌統計，2022年北台灣約195個新建案總銷逾20億元，其中31個指標案由建商自建自售，占比約15.9％。進一步觀察指標案分布，台北北投、新北三重、桃園市區、竹縣竹北的自建自售指標案較多，四區皆屬於近年房市發展熱絡、買氣相對穩健的「戰區」。

針對「平均地權條例修法」增訂預售屋換約限制規定，內政部代理部長花敬群一席「不溯及既往」的說法遭批是為投資客解套。內政部今（13）日特別說明，預售屋換約限制不溯及既往，是依據法律規定及法理辦理，絕不是打假球，修法也不會打折。

立法院會今（10）日三讀修正通過平均地權條例部分條文，房仲業者分析，預料市場將出現預售和成屋價差縮小、豪宅交易量萎縮、高槓桿型建商淡出及資金走向避險型產品等4大現象。

立法院今（10）日三讀通過「平均地權條例」部分條文修正草案，內政部代理部長花敬群表示，這次修法主要目的是為打擊炒房，健全房市交易秩序，但不會影響市場正常交易；就長期而言，亦將有助於引導市場回歸穩健發展，協助不動產產業永續經營，保障國人購屋權益與居住正義。

立法院今（10）日三讀通過「平均地權條例」部分條文修正草案，內政部代理部長花敬群表示，這次修法主要目的是為打擊炒房，健全房市交易秩序，但不會影響市場正常交易，長期而言也將有助於引導市場回歸穩健發展，協助不動產產業永續經營，保障國人購屋權益與居住正義。