# 賣房子  

在房市持續受到關注的情況下，不少人選擇將資金投入不動產，希望藉由轉手買賣賺取價差。不過，單純的投資交易流程，其實暗藏法律與稅務風險，稍有不慎就可能面臨高額罰鍰。近期桃園就有民眾因未完成土地過戶就急著轉賣，遭稅務機關開罰，提醒投資人買房前務必了解相關規定，避免讓辛苦錢付諸流水。《桃園市政府地方稅務局》提醒民眾，在進行房地產交易前應先詳閱法規、確實辦理登記與申報程序。

房地產交易大地雷！親子買賣沒這證明，小心被贈與課稅，還將引爆高額房地合一稅。許多家庭在房地產交易時，會以「買賣」方式進行親子或手足之間的財產轉移，但你知道嗎？沒有付款及財力證明，國稅局可能會認定這是「贈與」，依法課徵「贈與稅」，更可怕的是，未來出售房地時，因「取得成本計算方式不同」，恐怕會引爆「高額房地合一稅」！

大部分人在出售房屋時會先將戶籍遷出，近期就有民眾將戶籍遷出後，擔心之後成功賣出後還能斧申請一生一次自用住宅用地稅率來課徵土地增值稅，對此，桃園市政府地方稅務局也表示，只要符合三個條件就可以。

父母過世後，子女繼承財產除了遺產稅要繳納以外，如果日後出售沒注意的話，還會面臨大筆房地合一稅找上門的窘況，稅率最高達45％。對此，正業地政士事務所所長鄭文在分享，根據台財稅字第11204619060號函，子女在父母過世前先把戶籍遷回老家，符合自住條件就能降低大筆稅金。

父母將房屋過戶給子女時，土地增值稅是關鍵成本，適用自用住宅優惠稅率可節省稅額。本文案例中母親將唯一房屋以買賣形式過戶給女兒，經協商買賣價格為500萬元，並利用贈與稅免稅額分2年協助女兒償還銀行貸款。第1年贈與244萬元減輕女兒貸款負擔，第2年再贈與244萬元使房貸幾乎清償。

申報遺產稅要小心！財政部中區國稅局表示，如果被繼承人生前賣掉房地產，但在過世時還沒完成產權移轉登記，根據法律，這筆房地還算是被繼承人的遺產，應該列入遺產稅計算。不過若已經簽約出售，這筆房地的價值可以作為未償債務，從遺產總額中扣除。同時，如果還有買方未支付的房款，這部分屬於被繼承人的債權，也需要申報為遺產，避免漏報被罰。

近來不動產詐騙事件橫行，民眾想把房屋作借貸，購過專業人士辦理也得小心，就有資深地政士透露，在辦理不動產登記設定時，遭「地面師」加辦預告登記或信託登記，讓屋主只能低價出售，或遭假買方低價買入，毫無招架之力。

繼承家人留下的不動產想出售要注意！國稅局表示，出售的同時也應以實際成交金額及取得成本計算申報財產交易所得，以免不小心因短漏報所得額而遭補稅處罰。國稅局舉例說明，甲君於110年度綜合所得稅結算申報案，發現甲君申報出售包含103年取得之房地，是以110年度出售時房屋評定現值計算財產交易所得4萬餘元作申報，而實際成交價額重新計算財產交易所得應為511萬餘元，甲君經輔導後自動補報並補繳稅款115萬餘元。

陳先生決定持有超過10年，價值2000萬的透天厝，轉讓給他的兒子大華。大華支付了400萬元作為頭期款，計畫在銀行貸款過戶後支付剩餘的1600萬元。

有些父母為了減輕子女壓力，會將名下房產送給子女，或幫子女買房，不過，財政部高雄國稅局表示，有民眾試圖以房地產交易來完成資產移轉，但因兒子的年齡與資歷顯然不符購屋條件，遭查出而被課徵贈與稅56.6萬元。

黃爸爸聽說105年房地合一稅實施之後，房產贈與給子女，未來子女在出售要繳高額稅金。

房價居高不下，不少父母會幫小孩買房或繳房貸，但你知道嗎？一旦被國稅局盯上，可能會被追討大筆的稅金！今天由謝哲青、蔡尚樺主持的《下班經濟學》中，就找來律師馬在勤，不只教你合法節稅「省下百萬稅金」，再教你自保2招，將不孝子女的房子追討回來，要怎麼做？一起來聽聽專家的說法！

有一位太太PO文說：自己一家人住在父親價值一千五百萬的房子裡，而父親希望她能貸款買下房子，好避開高額贈與稅與房地合一稅。沒想她的先生一聽要貸款，竟然說這樣就要帶全家人到「天台跳一跳」。這位太太說她先生沒有收入，而自己月入十幾萬，月繳五萬的房貸不是什麼負擔，她很困擾。

台灣少子化問題日益嚴重，對各級學校造成了極大衝擊。嘉義縣創立超過60年的私立同濟中學，曾經有上千名學生的老牌私校，如今全校僅剩下18名高三學生，教育部已於今年1月核定停招。預計在113學年結束後，學校將正式停辦，走入歷史。

李先生夫妻倆決定送給兒子一間市價3千萬的房屋，如果直接給兒子3千萬現金，扣掉夫妻2人免稅額（1人244萬元），用贈與稅10％計算，贈與稅高達250萬。

虧本賣房、房子被法拍，照樣要繳房地合一稅，否則恐遭處罰鍰！高雄國稅局近日揭露一起案例，一名女子降價30萬元賠售房子，但因入手該屋時，跟建商殺價的金額未納入申報，所以遭國稅局要求補稅，最後向納保官求助才得以酌減應納稅額。

李老先生在台北市大安區擁有一棟價值約5,000萬元的房子。他和太太有一個兒子和一個女兒，他一直在考慮如何將這棟房子傳給孩子們。有一天，李先生夫妻和孩子們坐在一起討論這個問題。兒子說：「爸爸，我聽說遺產稅很高，我們是不是應該在您還在世的時候把房子贈與給我們，這樣可以省下一些稅金？」李老先生點了點頭，說：「我也聽說過這個說法，但我們需要了解更多的細節」。

雖然離婚協議中，李小姐取得房子的全部。但住在這裡，天性浪漫的李小姐總是被困在過去的回憶中，離婚後經過一年多，她下定決心賣掉房子，回到有父母親友的家鄉重新開始，房屋以2000萬賣掉後。李小姐才發現這間房屋，她原本持有的2分之1，與透由離婚協議書取得的2分之1，房屋所得稅金額差異非常大！

一般來說我們每年都有贈與稅免稅額，像今（2024）年的免稅額是244萬，所以我們可以在免稅額範圍內贈與給孩子財產，以減少將來要交的遺產稅。在附條件或附負擔的贈與下，父母可以要求孩子必須遵守約定，不然就可以把贈與撤銷，或完成某種條件才贈與。

林爸爸在都會蛋黃區持有超過30年的土地，並將其租給幼稚園。目前房屋已超過30年歷史，所以最有價值的不是房屋，而是土地本身。因土地在蛋黃區又持有多年，代書評估土地增值稅高達3000萬。林爸爸的年紀大了，開始思考，如何將這塊土地傳承給兒女？