# 貸款不足  

你知道嗎？在我寫這段文字的時候，全美國收入前段班的人有超過一半是過著賺一天、花一天的日子，也就是所謂的月光族。不管收入是多少，只要花錢的習慣糟糕，理財計畫就會遭殃，結果不只慘，還會讓人陷入絕望的谷底――無論是因為債務而需要額外支付數千美元的利息，又或是因為無法應付緊急支出，只能透過信用卡救急而成為卡奴。

2024年9月，央行在見到房價不斷飆升下，下了重手，祭出了堪稱史上最嚴苛的金融管制措施，瞬間房市局勢大變，除了交易量大跌外，房市出現下列狀況：

高雄市政府警察局公布2024年11月前五大詐騙手法，提醒民眾提高警覺。這些詐騙手法包括假投資、解除分期付款、網購詐騙、假交友投資及中獎通知，其中假投資詐騙所造成的財務損失最為嚴重。部分受害者因為投資虛擬貨幣，甚至拿出房產抵押，最終損失高達680萬元，警示大家在面對投資機會時應格外謹慎。

中央大學台灣經濟發展研究中心今天發布12月消費者信心指數（CCI）總指數為74.61點，月減0.88點，連續3個月下滑，且6項分項指標全數下降，以投資股票時機跌最重；值得注意的是，房市信心跌破樂觀水準，轉呈悲觀，指標下探近4年半低點。

房市如遭遇重大政策改變，往往牽一髮動全身，影響每個交易環節。央行於今年9月祭出第七波信用管制，對特定族群貸款最高成數大幅降低，加上近期銀行不動產放款已接近滿水位，皆讓不少原有買房計畫的民眾面臨「貸不到」的窘境。

中央銀行9月啟動第七波信用管制措施，重創全台房市買氣。根據最新資料顯示，六都10月買賣移轉棟數達19,643棟，月減13.9%，六都之中僅剩台南維持月增態勢，可見面臨「金龍海嘯」，買賣雙方信心受創，導致10月房市提早步入寒冬，專家甚至直言「房市寒冬還沒走到盡頭」。

颱風「康芮」直撲台灣，根據中央氣象署今（30）日最新風雨預報，全台超過20個縣市達到停班課標準。康芮雖尚未登陸，但中華郵政午後搶先宣布，因應颱風來襲，提供快速理賠、相關保全和房貸戶關懷措施，其中，受災戶若符合相關規定，可申請小額修繕房屋貸款，最高可至50萬元。

說到全球不動產，一直都是多空激戰的議題，但台灣有著其特殊性，為什麼打房政策似乎一直是隔靴搔癢？首先來談談幾點個人見解：

近期房市因銀行滿水位限貸，加上央行加碼推出第七波信用管制，造成買方資金動能減弱、多屋族資金壓力增加，連購買預售屋的買家也被干擾信心。不少屋主心態動搖，想降價賣房，讓不少民眾擔心拋售潮是不是來臨了？

中央銀行日前祭出第七波選擇性信用管制，不僅調升存準率1碼（0.25個百分點），並加碼新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期等措施，被市場視為「史上最嚴打房」。房市專家Sway指出，預估全台前10大即將交屋的行政區，將面臨衝擊，包括台中、桃園、新北等，他警告，若資金不足卻仍然硬要投機房地產的人，可能會出現6大狀況。

中央銀行今（19）日召開第三季理監事會議，不僅調升存準率1碼（0.25個百分點），同時加碼第七波房市管制措施，被視為史上最重的打房組合拳。專家對此解讀，房地產市場將在第四季面臨嚴苛考驗，價格預估也會出現修正，成屋市場受創最深，預售市場交屋將被打亂，同時也會直接衝擊現在銷售中的預售案，市場恐將經歷一番腥風血雨。

1865年，也就是一百六十年前，英國作家路易斯卡羅的《愛麗絲夢遊仙境》奇幻故事膾炙人口，一如2023年8月，台灣政府所推出的「新青安專案」，其為青年建構購屋夢境之口耳相傳，造就了青年有其屋的夢境，二者均充滿著現實理想與美麗奇幻交疊的奇異風釆，故事曲折，情節引人入勝，唯故事的鋪陳結果頗耐人尋味。

台灣購屋屋齡呈現Ｍ型化趨勢，買方不是要最舊的，就是要最新的。房屋搜尋平台「樂屋網」統計聯徵中心全台新增房貸資料，發現屋齡未滿3年的新屋貸款佔比最高，其次就是屋齡30年以上的老屋，而且兩種屋齡的申貸佔比近2年持續成長，反映新屋和老屋各有擁護者，反觀屋齡3年以上、未滿30年的房屋申貸比例持續下降，處境相對尷尬。

近期各大銀行「雨天收傘」，相繼限縮房貸放款，房市交易迎來陣陣寒意。住商機構統計旗下成交狀況後發現，8月全台交易量月減28.4%、年減17.4%，區域表現全面蕭條，專家斷言下半年恐更不妙。

房市買氣延燒，多間銀行已瀕臨觸及《銀行法》第72條之2規定的房貸警戒水位，市場頻傳不動產授信拉「緊」報，民眾要排隊搶房貸；同時，中央銀行（下稱央行）21日大動作召開記者會，宣布總裁楊金龍親上火線已約談34家國銀總經理，並下達指令要求國銀控管房貸、促房市降溫。近日有民眾發文透露，之前看中一間搶手物件，最近房仲卻來問他是否還要購買，「好奇近期的房市熱度是否降溫？」

編按：買對一間房子，比找一個伴侶更重要，尤其單身族更要買房子，雖然台灣房價持續高漲，不過尋尋覓覓，最後總能找到自己的夢幻情屋，住商不動產企劃研究室主任暨發言人徐佳馨以單身小資族、雙薪夫妻為例，簡單一篇文看懂你現在的薪水能買多少錢的房子，以及貸款金額、自備款要準備多少。

不少人會為了大一點的生活空間而偏愛露臺戶，不過想買露臺戶之前得先了解五大重點，包括新大樓的露臺屬於約定專用的空間，不算進權狀面積內，並且使用跟維護都歸責於約定專用戶，再來露臺部分會以每坪單價的1/2～1/3計價，但並非每間銀行都會將露臺算在估價內，因此在辦房貸時容易出現貸款不足的狀況，最後，低樓層露臺容易接收樓上住戶的垃圾，甚至發生墜樓案件，即使依法來說露臺戶不會變成凶宅，但還是會影響日後脫手價格。

你一定聽過「以房養老」這個概念。表面上，對不想搬家賣房的退休族群來說非常理想，每個月還能領銀行的週轉金。但現實真的這麼完美嗎？煦陽生活在這篇文章中，詳細解析以房養老貸款方案6大缺點與風險，提供給正在考慮以房養老的你參考。

通貨膨脹加重，讓房地產成為保值的最佳選項，近來房屋買賣交易的方式，也隨著通貨膨脹而有所改變。

說了那麼多在世界各地尋找便宜股，還有如何把握並利用資訊不足在市場上製造的無效率後，我們卻還沒提到，有什麼樣的指引明燈可以幫助撿便宜股的投資人找到可能的對象。約翰叔公最常使用的明燈就是本益比。有些人可能覺得這未免也太簡單了，但本益比（股價除以每股盈餘）的確很能代表一家公司的價值或是估價的起點。低本益比讓約翰叔公於1960年代進入日本市場、1980年代進入美國市場、1990年代末期進入韓國市場。後來證明這三次「國家預測」是非常厲害的投資。我們當然不是建議投資人買進所有低本益比的股票，但是基本的前提就是盡可能花最少的錢買進未來的盈餘。