# 日本房地產  

1987年，《富比世》（Forbes）發布了首份億萬富豪榜，上榜的140人財富總計2950億美元（約合新台幣9兆6778億）。當時，全球首富是日本房地產大亨堤義明（YoshiakiTsutsumi），身家200億美元（約合新台幣6560億）。

日本厚生勞動省去年12月26日公佈了2024年工資結構統計速報，日本勞工的平均月薪來到1976年開始調查以來的新高，3.7%的漲幅也來到1991年以來的最高水準。不過目前日圓兌新台幣還在0.21的谷底，因此只相當於新台幣6.9萬元左右。

近年台灣人瘋到日本買房，甚至台灣的信義房屋也長期有在日本設立據點，但是在日本買房到底好不好、推不推薦，真實的狀況又是什麼？在東京從事房仲業銷售5年多的李子瑋接受《風傳媒》訪問時展現了謹慎的態度，說自己不會鼓吹台灣人到日置產；他也提到，會進入房仲業是一場人生意外，是成長與學習的過程，也是耐心的考驗。

國內房市已經很長一段時間沒聽過這個關鍵字了，那就是「泡沫化」，有房地產業者丟出這一個詞，馬上引來同行的反脣相譏，說這是說外行話，似乎大部分的建築業者都怕聽到、看到房市泡沫化，經過3年多的多頭行情，台灣房市是否已經瀕臨泡沫化呢？如果真的泡沫化又會是怎樣的一個房市景象呢？

東京中古屋市場火熱升溫，價格持續飆升。最新數據顯示，東京都心6區的中古屋平均期望售價已突破1億2276萬日元，這也是東京中古屋房價連續18個月上漲。《日本經濟新聞》指出，在日元貶值和豐沛資金的推波助瀾之下，海外投資者也正在湧入日本房市。

與中國的房地產市場發展相比，股市的漲跌不過是花絮。

日圓兌美元持續貶值，日前已逼近160關口水平。對於日圓走勢，元大金控副總經理吳杰表示，這需要回朔到2012年前，時任日本首相安倍晉三帶來的2大改變；他指出，日圓貶值與通膨對日本經濟其實未必有害，適度通膨反而是扭轉日本低薪與高失業率的關鍵。

全球移民機構Henley&Partners去年6月發布的一份報告估計，這一年中國高淨值人士移居海外的淨總數，將為13,500名，使中國成為全球高淨值人口流失最嚴重的國家。

新冠疫情爆發後，中國採取量化寬鬆等政策，國內資金大量湧入房地產市場，造成了房地產泡沫化，導致中國房地產陷入衰退，中國人漸漸在澳洲、加拿大等國大規模購屋，熱潮也蔓延到匯率較佳的日本。日本的房仲業者指出，近期中國人大手筆前往日本購屋，甚至有中國買家表示，因為日幣疲軟，即使房屋要價日幣2億圓（約新台幣4200萬元），也算相當便宜。

一輛奔馳在直線賽道上的大車要進行過彎，需要相當的把握與過人的技術，因為掌握方向盤的人不僅要克服物理上的慣性，還要提防周遭的人車是否能夠及時應變。今年3月19日，上任不到一年的日本央行總裁植田和男（KazuoUeda）發動了一次政策大轉向，政策公布後金融市場水波不興，締造了一次平順的歷史性過彎紀錄。

我小時第一次去日本，是連五十音都看不懂的時候。印象最深刻的就是導遊教我們：「在日本吃麵是要發出聲音的喔！而且吸麵的聲音越大，表示你覺得他的麵越好吃，老闆會很開心；如果安安靜靜的吃，老闆會很傷心」於是一整團的人，只要餐裡出現麵，大家就在那邊拼命吸出聲音。現在想想，當年諸餐廳老闆一定覺得台灣人吃飯原來都這麼大聲喔實在是不好意思。

美股正不斷創下新高，美國經濟似乎有望實現罕見的軟著陸。會出什麼問題呢？

被日本視為社會問題的閒置空屋，在外國人眼中卻是低價入手日本房產的絕佳機會。《南華早報》25日報導，在日本購買一戶閒置空屋最低只需72萬台幣，這對有意購置日本房產的外國人來說絕對是非常划算的選擇。原本在日本乏人問津、甚至被視為社會問題的閒置空屋，如今已有專門的英語網站進行仲介，瞄準外國買家發展房屋買賣與短租業務。

「如果薪資和物價之間的良性循環加強，並且以可持續和穩定的方式實現價格目標的機率上升，我們將會考慮改變貨幣政策。」2023年底，日本央行總裁植田和男的談話暗示了日本結束負利率政策的可能性增加。自2001年以來，日本開始實施刺激景氣的定量寬鬆貨幣政策(QE)，更在2013年，隨著前首相安倍晉三任命黑田東彥為日本央行行長，開啟了超寬鬆貨幣政策時代(QQE)。當黑田東彥長達10年的任期於2023年4月結束，負利率政策也在繼任者植田和男就職後，逐漸走向終結；這不僅意味著日圓終於走向貨幣正常化，更象徵美國升息後，日本金融政策連帶出現巨大轉變。

先來看這張驚人的圖。

儘管中國去年底結束了新冠肺炎的清零政策，但近期經濟成長放緩，經濟成長前景似乎出現「結構性」疲軟，中國滬深300指數2023年迄今下跌13%，低於中國新冠疫情封鎖期間的水平。英國期刊《經濟學人》指出，中國資本外逃的新時代已經開始，外國投資者與中國富人正想盡辦法轉移資金。

中國多家大型房地產開發商接連違約（default），再加上恆大集團申請破產，目前已有意見認為「中國經濟正在日本化」。亦即面臨泡沫經濟的破裂，以及隨之而來的「失落的三十年」，懷疑中國恐將重蹈日本的覆轍。

今年以來，中國有許多富豪透過購買海外公寓、股票和保險，將數千億美元資產轉移到國外。據《紐約時報》28日報導，在疫情解封且國際航班恢復後，眾多中國遊客紛紛飛抵東京、倫敦和紐約，他們在日本購買公寓，將資產匯入美國或歐洲的帳戶，在中國實行低息政策下，這些地區的利率相對較高。

近年國外的地產公司開始進入台灣的零售商場市場，最活躍的國外業者莫過於三井不動產了，從林口、台南到台中，三井不動產的商場開幕總能造成話題，為何獲利較高的三菱地所在台灣討論度反而比較低呢？

從20世紀90年代開始，日本成為了經濟停滯的代名詞，經濟繁榮讓位於成長乏力、人口減少和通貨緊縮。