# 房貸成數  

在美國對中國祭出高達145%關稅、全球金融市場動盪不安的背景下，台灣房市也陷入一場前所未見的寒冬。據591新建案數據顯示，2025年第一季推案量與買氣雙雙創下新低，房價鬆動跡象明顯，專家直指「四大警訊已現」，房市恐面臨1至2成的回檔風險。

台灣房價不斷飆高，首購族壓力加劇，購屋市場出現變化，時常關注時事的臉書粉專「工程師看政治」發文表示，央行正在努力砍房地產的銀根，房貸成數一砍再砍，第2戶只能貸5成，等同宣告全民沒事不准換房，人為降低房地產購置的需求，此外，央行又暗暗推行收支比的金檢，已有行庫設下5條紅線來管控貸款比例，第1戶的貸款也愈來愈不安全，舉例來說，現在要購買1000萬的房子，月收入可能要到10萬才能貸到8成。

自政府推出新青安政策後，房市開始面臨房貸收緊的挑戰，市場傳出多家銀行對貸款審核標準變得更為嚴格，房貸成數平均下修至6至7成。有消息指稱，若民眾購買總價2,000萬元的房產想貸到8成，月薪須達16萬元，也就是年收入須近200萬元左右，讓不少購屋族憂心房貸條件將進一步影響市場交易。

房市如遭遇重大政策改變，往往牽一髮動全身，影響每個交易環節。央行於今年9月祭出第七波信用管制，對特定族群貸款最高成數大幅降低，加上近期銀行不動產放款已接近滿水位，皆讓不少原有買房計畫的民眾面臨「貸不到」的窘境。

2024年大選的前半年，新青安政策「繃」出爐，其相對優渥的購屋條件，引來人民的一片大聲喝采，除了一般的潛在購屋族大舉進軍房市之外，同時也吸引了一些在學青年及退休老者加入房地產交易的行列，房市交投活絡，價量齊揚，只是一年後，也就是2024年8月，青年對新青安專案的拍手叫好聲已逐漸銷聲匿跡，代之而起的則是悔不當初的嘆息連連，雖政策專案實施至2026年7月31日才會結束，但新青安所帶來的房市買氣已然滑落，光環亦已逐漸式微，短短一年之間便見證了「錯誤的政策比貪污更可怕」的事實，同時也見證了因新青安專案而倉促進入房市之購屋者的美麗與哀愁。

今年10月9日央行祭出史上最嚴的信用管制措施，重創市場信心，正式扭轉近1年來的房價飆漲態勢，加上未來新屋供給量將持續攀升，房市前景蒙上陰影。一旦買氣持續低迷，房價將面臨下修壓力，自住客可把握時機積極議價，有望以相對合理的價格購屋，特別是供給過剩的區域，議價空間更顯著。

房市資金急凍，在這波房價衝擊下，首購族有沒有機會撿便宜？謝哲青、路怡珍主持的《下班經濟學》中，就邀請到財經專家游庭皓，新青安和房貸之亂，會不會引爆斷頭危機？想在七都買房保值，到底該怎麼挑？今天一次告訴你！

永慶房產集團業務總經理葉凌棋26日表示，根據集團內部資料統計，9月看屋諮詢、要約付斡與6月高點相比，均有4成以上減幅，市場觀望氛圍濃厚，第4季房市急凍。預估2024年第4季交易量約5.3至6.2萬棟左右，較2023年同期約減少30%至40%。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋今天表示，根據集團內部資料統計，9月看屋諮詢、要約付斡與6月高點相比，均有4成以上減幅，市場觀望氛圍濃厚，第4季房市急凍。預估2024年第4季交易量約5.3至6.2萬棟左右，較2023年同期約減少30%至40%。

中央銀行19日祭出「第7波選擇性信用管制」，被外界稱為史上最嚴厲的打房政策，直接將第二戶以上購屋的房貸成數限制在5成，且全國適用，直接向投資客宣戰，對此，房產名人帥過頭（本名黃家進）近日在受訪中直言，「如果之前有人因為台積電要去嘉義設廠的消息去買那邊房子，就真的死定了」。

央行第7波選擇性信用管制，首次將名下有房者納入管制，不過新增規定讓民眾霧煞煞。央行在最新「問與答」做出解釋，名下房產不以「住宅」為要件，若是持有商辦、農舍同樣受規範，此外，兄弟姐妹共同繼承持分房屋，原則上也納入管制，不過央行強調換屋族適用協處措施，不受全台限貸5成影響。

台北東區、西區、北區各有商圈特色，東區近年因新光三越、大巨蛋進駐啟用，帶動商圈復甦，租金每坪逾萬元、相較兩年前成長47.6%，人潮多為台北奢享娛樂族群；而西門町向來以青年快時尚為主流，今年每坪租金行情亦上漲超過10%；士林商圈則客群廣泛，除了臨近「士林夜市」的龐大台北客與觀光客的美食朝聖者，近年更有為「台北藝術中心」展演而來的百萬人次商機，租金成長率仍在合理的“本益比”階段，未來更有「劍潭站TOD構共大樓」引進商城、商辦，無論置產自用開張或出租獲益，價格天花板回升更具未來增值性！

財政部在去年8月推出的青年安心成家購屋優惠貸款精進方案，也就是俗稱的新青安，迄今滿一周年，根據住展雜誌統計，可即買即用新青安的新成屋案，這一年來北北桃開案戶數達2798戶，比起前一年2022年8月到2023年7月的2323戶增長2成，除了整體房市走熱帶動外，新青安也給予建商一定程度的推案信心。

央行13日理監事會決議升「準」不升「息」，並祭出第6波選擇性信用管制，市場卻不領情，認為成效有限。專家直言，房價上漲並非央行職責，但房地產是高度槓桿的行為，確實影響金融穩定，迫使央行不得不出手，不過外界認為最有效的升息，因牽連廣大，導致央行不敢下重手。

央行無預警升息半碼，不過新青安貸款利率將維持地板價，彙整聯徵中心最新資料發現，與央行六波升息前的2022年Q1相比，全國核貸成數微增0.12個百分點，利率增加0.66個百分點，特別的是，房價最高的北市，反而在貸款利率增幅與核貸成數跌幅，均居六都之首。

央行自前（2022）年起啟動升息，截至目前為止，連續升息達3.5碼，讓房貸族哀聲連連，不過照樣乖乖繳款，根據內政部不動產交易平台資料統計顯示，去年第三季為止，全國違約率為0.07%，雖略高於Q1的0.06%，但和2020年初疫情剛爆發時違約率0.17%相比仍屬於較低水準，意味著升息到目前為止，尚未導致房貸族顯著違約潮。

成為一隻有殼蝸牛，仍是許多人的夢想。不過隨著物價、房市的不斷變動和增長，現在對於年輕人來說，買房並非一件容易的事情。

國民黨總統候選人侯友宜日前拋出1500萬元全額貸的青年購屋方案，有人期期以為不可，也有人好奇依照這項政見，究竟可以在哪個縣市買到什麼樣的房子。

買房是許多現代年輕人沉重的負擔，除了要計算房貸條件有沒有符合自己的經濟能力，還要擔心房貸成數是否充足，或房貸利息會不會隨央行升息而跟著變動。不過，日前內政部指出，將推出房貸補貼政策，預計一次性的給予3萬元，預估會有55萬戶受益。內政部續指，房貸補貼於6月1日上午9時起開放線上申請，若經審查後符合資格，支持金將透過原貸款的金融機構直接存入借款人約定繳納貸款本息的帳戶中。

央行第5波打炒房政策，市場憂心衝擊換屋族，央行釋出問答集，只要借款人繳清第1戶房貸、完成產權移轉登記，將不受限於自然人第2戶購屋貸款7成政策；也就是說，民眾想在六都、新竹縣市換屋並申貸達8成，須「先賣後買」。不過行庫主管也坦言，過往受理申請房貸經驗來看，部分民眾會「先買後賣」，央行政策上路後，勢必受影響，估計換屋族要多拿7%至10%的自備款出來。