房市資金急凍，在這波房價衝擊下，首購族有沒有機會撿便宜？謝哲青、路怡珍主持的《下班經濟學》中，就邀請到財經專家游庭皓，新青安和房貸之亂，會不會引爆斷頭危機？想在七都買房保值，到底該怎麼挑？今天一次告訴你！
央行重拳管制房市
中央銀行（下稱央行）9月19日舉行第3季理監事會，決議升準不升息，並祭出第7波選擇性信用管制。總裁楊金龍在理監事會會後記者會上，坦言第7次選擇性信用管制所花的力氣、時間，承受的壓力「不輸第1次到第6次的加總」，此次決策是很困難的決定。楊金龍透露，從今年初，央行就發現有跡象顯示國銀承做房貸水位偏高，而後持續追蹤數據，後來也有立法委員提醒信用資源偏向房地產，央行彙整資訊、詳細研究後，8月便密集跟每家國銀討論市況，最後要求國銀研提未來1年自主管理的不動產貸款具體量化改善方案，改善信用資源過度集中不動產貸款的情形。
2024年9月19日，中央銀行總裁楊金龍出席「央行理監事聯席會議後記者會」。（顏麟宇攝）
第7波選擇性信用管制4大措施
1.新增規範自然人名下有房屋者的第1戶購屋貸款不得有寬限期。
2.自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。
3.公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款的最高成數由4成降為3成。
4.餘屋貸款最高成數由4成降為3成。最新房市管制措施於9月20日起實施。
限貸令緊箍咒上路！2數據示警房市動能熄火？
限貸的定義是什麼？游庭皓表示，過去央行曾經採取一系列的信用管制，限縮房貸成數，「現在政府的澄清，不管是央行還是財政部的看法是，它沒有在短期這兩個月，告訴銀行說『不准貸款給別人』，主要還是來自於我們看見的《銀行法》72之2條，在不動產的貸款層面佔總存款和金融債券的比例過高，通常來到3成的緊繃值。」游庭皓說，若是2成8，銀行本身就會開始內控，「所以央行在過去不斷跟銀行開會，要件是希望銀行放款歸放款，不要全部都放在不動產，需適度抑制一下。」
到底有沒有限貸令？游庭皓解析，從央行、財政部的角度而言，它沒有下達這種命令，但銀行開始採取內控，導致國人會感受到好像「體感溫度」與政府的說法不一，「事實是，由於借貸量太多，造成銀行業內控。」至於央行和財政部希望達到什麼要件？游庭皓說明，希望達到的結果是「以拖代變」，雖新青安政策不會停，新青安也是房貸擴增的主因，「但拖得越久，總信貸量或房貸量會慢慢縮，因為時間久了、出口久了，出口的錢會進來，總存款就會變多。」因此，比例值會往下掉。
新青安及首購政策不會停，但可能會往第二戶、第三戶的方向打，重點是「以拖代變」。今年台灣的雙貸族（指同時持有個人房貸、信貸者）高達36.8萬人，要做什麼事？游庭皓說，由於幾個月度（信貸緊縮、房貸緊縮）讓這些人稍微降槓桿，即「你不要再跟我借那麼多錢」，讓市場回歸正常情況。游庭皓指出，加上房地產市場中，住宅開工量在今年上半年已開始有所收縮，代表建商沒有像過去上半年或前2年「開工量如此之大」，有利台灣房市接下來回到常態化格局，「就是回到一個大家沒有那麼拼命借錢買房的時刻。」至於有沒有代表房價一定會鬆動？還是要看後勢的表現。
近6年全國暨六都上半年住宅開工量。（《下班經濟學》YouTube頻道）
限貸風暴壓不住房市？曝預售市場仍熱到發燙？
現在貸款很困難，成數也下降，許多人想現在就把整個買盤從中古屋移轉至預售屋。對此，游庭皓認同地表示，仔細觀察今年7月、8月有不少房仲離職，原因是市場上量能正高速急縮，「央行和財政部打的是那種第二戶、第三戶的房貸申請，通常要立即申貸的需求，一定是買中古屋；預售屋有3年到5年的交屋時間」，所以導致中古市場的高速急縮，這樣錢有沒有消失？按照超額儲蓄的看法，錢沒有消失，房價也沒跌，「中古屋市場卻突然間沒人交易，因為大量的資金跑到預售屋市場。」
2024年上半年預售屋交易統計指出，台北市年增幅高達94％，金額來到1419億元；新北市金額為2665億，年增率有44％。全台灣今年的預售屋相較2023年，增漲8成，屬「非常驚人的拉抬」。
2024年上半年預售屋交易統計。（《下班經濟學》YouTube頻道）
現在的前一個季度是7月、8月的暑期推案量，因農曆民俗月，通常推案量不會太高，「但問題在今年這波北台灣的總推案量是2762億元，年增率5成，創過去6年來新高，預售屋市場熱到它敢在鬼月這樣推，最終反映的是中古屋市場的買盤消失。」首先，中古屋市場的買盤沒有能力貸款，先去買預售屋；中古屋市場的賣盤也不願意因此而降價，「因為它知道這是短期內的影響，長期總存款還是會增長。」
近年北台灣暑假檔期（7月至8月）推案量一覽。（《下班經濟學》YouTube頻道）
再來，大部分投資客或房東的看法是「現在不缺錢，幹嘛賣房？買房都來不及了」，導致中古屋市場買盤消失、賣盤也消失，待售成屋大幅壓縮，最終使得中古屋市場沒有任何交易量，交易量全部灌到預售屋市場，造成預售屋價格顯著衝高。游庭皓指出，以台北市為例，今年6月相較去年6月，漲了約1成左右。事實上，台北市已好幾年漲幅都大概在2％、3％，因現今台北市總價太高，4000萬元至5000萬元，「再往上豪宅線就碰到。」所以，這種房屋會讓即便在台北市的推案，都寧願買兩間30坪，也沒有人要買一間80坪，「因為很容易碰到豪宅的上限。」
5年後看見的房地產市況，可能會有很多「不該上車」的人，會引發斷頭潮？游庭皓解釋，由於房價已攀高蠻多，從原理來看，「他可以賣掉就好」，假設到時候他沒有能力繳，「斷頭潮有兩種，一種是他發現自己的薪水，好像沒辦法付寬限期以後的房貸，那就賣掉就好，從房價的邏輯來看，賣掉是賺；第二種是市場上因房價下跌，所造成斷頭的崩跌，房價崩跌它必須看到景氣快速的轉換，也就是必須看見超額儲蓄的顯著下行。」
（相關報導：
2024年台灣房價會跌？六都13大賣壓重災區「待售率超過5成」，專家揭房市未來走向
｜
更多文章
）
限貸令會讓房價下跌？想上車緊盯十大行政區？
在這波限貸風暴下，民眾有沒有可能撿到便宜的房價？游庭皓表示，要撿便宜一定是看中古屋市場，因中古屋市場的交易量正在急縮，還是會有部分屋主可能會急售、需要資金的需求。不過，他不能賣給一般人，原因是一般人的申貸時間拉太長，「大家都在等排隊，捧現金去堵房東的」，捧現金去買會不會自己也遇到申貸的問題？正常的房地產投資對一些投資客而言，全款買房的誘因並不是特別大，報酬率不高，甚至輸給大盤，「我們真正觀察的是它的槓桿效果」，若投資客全款買房，大可採取抵押貸款的方式，再把錢給貸出來，就不受原本不動產、《銀行法》72之2條的規定。重點還是要本大的人，才能在本次的限貸令風暴中，撿到便宜。
拿1500萬元去買房子，買了後，再貸1200萬元出來，等於花300萬元買房子而已，但你要先有1500萬元。
至於七都最看好的區域？游庭皓說，房地產這兩年必須把它當成是一種金融資產，要不然你無法理解它上漲的邏輯，「就是如果你把它理解成是錢在買房，而不是人在買房的話，你就可以了解，我們買的其實是房地產背後的土地價值。」
你買土地會不會增值？長時間一定會有它的增值效果存在，市場如何看待這些土地的增值？現在我們最好具體觀察的方向，是從預售屋的待售率來觀察，待售率就是「剩下多少的房子還可以賣？」從今年全台灣十大地區的推案可見，第一名的新竹縣竹北市「非常明顯」，待售率僅17.3％，「剛推案沒多久，8成3的房子直接銷售完，剩下的1成7很有可能都是四房、五房，坪數較大的。」其他像是台中市就佔了三個（西屯區、南屯區、梧棲區），西屯區待售率只有17.7％、南屯區19.4％、梧棲區21％，「不要覺得梧棲靠海邊，就沒有投資買盤，台中市場現在有非常龐大的投資買盤，主要是因台積電設廠所帶動的效益。」
全台灣最難買房的十大行政區。（《下班經濟學》YouTube頻道）
游庭皓強調，這些待售率極低或在3成以下的，未來很可能會具有持續資金流入的方向，「有時候我們不能用單純自住的角度說『這個地區適不適合人居住？』、『人家想不想來住？』最終看的就是兩大層面，一是資金會不會買這裡？二為旁邊有沒有台積電的工程師？未來有可能會有剛性買盤的支付。」游庭皓說，不僅要把台積電工程師的剛性買盤納入考慮，也要考慮到當他賺了錢後，他自己也有自己的投資買盤，那你要分一戶給他，「這樣大概就可以了解到市場的炒作或市場的資金是如何影響到現在的重劃區。」
燈號反轉！景氣往下走前兆？股房泡沫恐崩盤？
總的來說，過往的格局都是「藍燈買股票，紅燈數鈔票」，買低賣高，要買在景氣低基期、買在恐懼期，賣在樂觀期，「可是按照過往的經驗，如果去回測，在第一顆藍燈或第一顆綠燈，或第一顆紅燈，買入後，未來一年的表現會發現，藍燈的績效其實只有22.7％；黃藍燈20.5％；綠燈只有3.3％」，反而是紅燈在買入後的一年，居然有3成9的報酬，原因是第一顆藍燈買的時候，可能有第二顆、第三顆、第四顆，景氣就一路差下去、一直抄底，所以未來一年的績效不一定特別亮麗。
不過，紅燈的部分「鈍化」，稱「非理性繁榮」，即瘋狂炒作，相信景氣只會更好、股價只會更高，沒有任何衰退的可能性，漲幅的效率是最快的。藍燈買，「當然長期來看是賺最多的」，但時間要拉到3年至4年的庫存周期；紅燈買是賺最快的，長期來看它反而有可能被套牢，「可是並不代表說，現在遇到第一顆紅燈，就代表景氣循環已來到盡頭。」
景氣對策信號紅燈進場，報酬率更驚人？（《下班經濟學》YouTube頻道）
游庭皓指出，長期可觀察另一指標，為「景氣信號燈」，是由領先指標、同時指標與落後指標等三指標組成，現在的景氣信號燈雖拐頭下彎，但領先指標還在創歷史新高。依過去經驗，通常領先指標只要在100以下（零軸以下）的話，就是一個買入時間點，像2022年、2023年、2020年，2018年的美中貿易戰、2015年的上證股災、2011年的歐債危機、2008年的金融海嘯，「那現在的狀況是什麼？剛剛貫破這個100的格局，同時往高點來做邁進。」
台灣的領先指標。（《下班經濟學》YouTube頻道）
台灣的領先指標。（《下班經濟學》YouTube頻道）
因此，游庭皓認為，不能說現在是一個極入手的便宜價，「但今年（景氣）才剛復甦6個月左右，你說馬上景氣就要重新進入衰退，時間線還是有一點太快了。」所以，現在這種格局最好是，已經買好部位的要繼續待在車上；如果你真的會害怕，也許在高位，也就是股價持續攀高的同時，做部分的獲利了結，往債券市場或往房地產市場來做投放，它也是一種保本性質的抉擇。
簡而言之，游庭皓對景氣的判斷並沒有立即的終結，也可理解對於房市的判斷，同樣不會立即終結。股價會領先景氣提前1個至2個季度做反應；股價會領先房地產市場大概1個至2個季度做反應，最終等到股價已漲高、景氣轉好後，「今年大家的獲利表現亮麗以後，明年2月喝春酒時，紅包就到你手上，這時你就會想買房，它的時間線大概會拉到半年到一年左右。」
