# 房地合一2.0  

爸爸留下105年買的房子給我和哥哥繼承。媽媽早已不在，所以這間房是我們兩兄弟平分的。直到今年哥哥結婚、有了小孩想換屋，我們一拍即合：把房子賣掉平分款項。原本以為很單純，卻在申報房地合一稅時，事情大條了…弟弟的稅金竟是哥哥的6倍！你一定好奇，到底差在哪？

「自由之樹必須不時以愛國者與暴君的鮮血來滋養。這是它天然的肥料。」──傑弗遜致史密斯信(1787年)

繼承有房貸的房屋，房貸壓力山大，不得已賣房，沒想到房地合一稅懂與不懂，稅金差80％！他繼承爸爸一間房子，房子市值900萬，但房貸還有700萬沒還。為了不讓銀行拍賣，他忍痛以900萬賣掉。以為能喘口氣，結果居然要繳175萬的房地合一稅。

出售不動產該如何計算、申報所得稅？稅務專家說明，首先要確認不動產取得的時間，如果是105年1月1日以後取得，原則上適用房地合一稅新制，以房地實際成交價格為基礎，計算「房地」交易所得，並依持有期間長短適用不同稅率課稅；若是104年12月31日以前取得，則適用舊制，計算「房屋」交易所得，併入綜合所得總額辦理結算申報課稅。

張媽媽今年72歲，手上有幾筆價值不斐的不動產，在新北市3間價值不斐的房產，還有一筆可觀的現金。她一直希望在有生之年，把這些資產有妥善地傳承給一雙兒女。她的好友陳太太卻語重心長地提醒她：「現在房地合一稅不一樣了，妳可別輕易贈與，否則孩子將來賣房，稅可能嚇死人！」

你知道嗎？有時候，我們出於孝心做的安排，卻可能不小心踩到稅法的紅線！張先生是一位非常孝順的兒子。民國105年2月，父親過世，他第一時間讓媽媽繼承老家的產權，讓她能安心居住。這間老家可是爸爸早在民國79年就買下的，充滿一家人回憶。沒想到命運無常，媽媽也在同年12月離世，房子最後由張先生繼承。張先生長年在台北工作，只能利用假日返鄉整理老家。考慮一年後，他在106年12月決定忍痛將老家出售。結果，國稅局告訴他：「你持有不到兩年，要課房地合一稅最高稅率45％！」

房地合一稅制上路後，不少民眾對「自用住宅」的認定存在誤解，誤以為僅交易總金額才是查稅重點。財政部高雄國稅局近日查獲一個案例，有屋主申報房地合一所得稅時，將150萬元修繕費用列為可抵扣額，遭國稅局認定該房產不符「自住」條件，因此剔除相關抵扣，最終連補帶罰共67.5萬元。

你的房子會成為「豪宅」多繳稅嗎？財政部日前調整豪宅單價門檻，讓設算所得更接近實際所得，政府認為這些人將小宅單價賣太高、賺太多，所以決定多抽一些稅收。

近期，財政部祭出的「豪宅稅」新政策讓房市掀起軒然大波，許多屋主對於適用對象與計算方式感到困惑，甚至擔憂未來房產稅負加重。《房產溫度計》特別邀請住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨解讀「豪宅稅」概念，她強調「只有在2012年8月1日實價登錄上路前購買，且符合財政部豪宅標準、並在去年出售的房屋，才會受到直接影響。」換句話說，若房產是在2012年8月後購入，或者今年之後才打算出售，那麼影響相對有限。

繼承房屋或土地後，若有出售行為，該如何正確申報所得稅？財政部台北國稅局表示，個人出售繼承或受遺贈取得的房屋與土地時，應依房屋的財產交易所得申報綜所稅，或就房地交易所得申報房地合一稅，而適用的稅制則取決於被繼承人或遺贈人（如父母）取得房地的時間點。

為了改善台灣房地產市場，防止投機炒作，台灣政府於2016年起開始實施「房地合一課徵所得稅」，根據所得稅法第4條之5第1項特別明定，家庭自住房地交易時，個人或其配偶、未成年子女只要符合辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年、交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用，及交易前6年內未曾適用自住房地交易所得免稅等要件，在課稅所得新臺幣（下同）4百萬元範圍內，即可免納所得稅。

財政部提醒，去年賣掉適用舊制的中古屋，今年5月報稅記得申報，104年12月31日（含）以前取得的房地適用舊制；105年1月1日後取得適用新制。

父母過世後，子女繼承財產除了遺產稅要繳納以外，如果日後出售沒注意的話，還會面臨大筆房地合一稅找上門的窘況，稅率最高達45％。對此，正業地政士事務所所長鄭文在分享，根據台財稅字第11204619060號函，子女在父母過世前先把戶籍遷回老家，符合自住條件就能降低大筆稅金。

想了解最新稅務資訊，聰明節稅嗎？北市稅捐處自2月起，每雙月舉辦免費租稅課程，針對國稅及地方稅的開徵與優惠稅率申報時程，提供最新稅務資訊及諮詢管道。其中，「房屋稅差別稅率2.0」已於113年7月1日正式上路，114年5月開徵房屋稅將首度適用。因新制增訂住家用房屋必須辦竣戶籍登記為自住要件、出租且申報租賃所得達租金標準的住家用房屋可適用較低稅率，均須於114年3月24日前完成設立戶籍及出租申報。

行政院主計總處公布2022年家庭財富分配統計，每戶平均資產淨值為1359萬元，年增率8.06%。數據一公布，許多人質疑「為什麼我沒有？」原來錢已經變成你喜歡的樣子：不動產在資產結構占比高達53.31%。不動產占資產比例高，傳承的方式當然很重要，想留房產給兒女，究竟哪種方式最省稅？

許多人都會善用年度的贈與免稅額，但一樣是贈與244萬，但贈與現金、股票還是不動產，未來的稅務效果，到底差別在哪裡呢？

去年底民間團體發布民調顯示「九成民眾願意多繳錢給國家做好長照、八成支持開辦長照保險」，8年前衛福部也發布過電話民調結果「有86%的受訪者贊成政府規劃長照保險制度」。如果台灣現在有長照保險，人民每個月只要付比健保低的保費，就可以保障自己、長輩以及下一代在面對超高齡化社會來臨時，有效解決缺乏照顧資源、青年因照顧而離職…等問題，更能大幅減輕家庭財務與照顧負荷，這樣重要的政策卻被民進黨從2016年擱置至今！

現代許多父母節稅觀念佳，在每人每年244萬元贈與稅的免稅額度內，每年轉一筆金額給子女，為子女未來的購屋做足準備。內政部統計顯示，全台灣上半年贈與、繼承移轉棟數達28771戶、37367戶，創下自1991年有統計以來同期最高與次高紀錄，在中央銀行推出選擇性信用管制、7月「囤房稅2.0」上路下，高資產族群為節稅，大多選擇贈與房產給親人，致使贈與移轉棟數成長不少。不過，除要繳贈與稅，你有想過，若兒女未來想賣屋，恐要負擔沉重的房地合一稅嗎？長輩透過贈與或買賣，將房地產移轉給兒女，日後售屋時要繳納的房地合一稅，兩者差距倍數起跳？對此，房地產專家「發電哥」范揚琪在節目《錢鏡你家》YouTube頻道中分享，如何無痛移轉又能節稅。

張先生非常孝順，民國105年2月張爸爸過世時，為了讓媽媽安心居住，讓媽媽繼承張爸於民國79年購買的老家。不幸的是，張媽媽也在同年的12月過世。

房市新青安之亂方興未艾，搶貸風波不熄，加之919金龍風暴掀起市場一陣恐慌，房市轉空論述紛飛，所有專家箭指央行第七波限貸為房市由多轉空的殺手。房市趨勢專家李同榮獨排眾議直指：沒有央行七限貸，房市依然走空，主要的三大理由是（一）技術面量先價行（二）房價推到天花板，末升甩尾已到盡頭（三）經濟基本面趨緩轉弱。