編按：泰國捷運旁的小資宅有望300萬泰銖就能入手。不過，外國人想投資泰國房產有哪些要注意的事情呢？有哪些房子外國人能買與不能買。網路傳聞泰國買房只能買地上權是真的嗎？泰國房產達人陳復宇來解答！幫助想要海外投資房產的人釐清觀念。
前一章我們跟大家說明了到泰國置產前應該要先釐清的買房目的，以及該具備的買房敏感度。同時，我們也分享了預售屋、新成屋與中古屋的差別。接下來，我們需要了解的是，身為外國人，我們在泰國買房，有哪些規定和限制？仲介、網友、甚至親朋好友口中說的那些注意事項，是否都該一一聽取？以及，在泰國買房需要承擔什麼樣的風險？
新聞上播報的那些買房詐騙、投資失利等負面新聞，會不會發生在自己身上？有沒有什麼陷阱需要特別注意？了解外國人投資規定，避免白費功夫。
外國人在泰國買房，容易嗎？這是我從業以來經常被問的問題。我總會笑笑地說「很容易啊！只要一本護照就能買！」客戶聽到，往往露出驚訝的表情，甚至迫不及待要再深入詢問買房細節了。只憑護照就能買房，這句話並沒有錯，但這往往也是許多房仲的話術，先把甜頭講在前，讓客戶產生好奇心，接著再帶到銷售中心，開始推銷物件。然而，房仲沒有說出口的是，外國人要在泰國買房，仍有一些規定。
這些規定是我在跟客戶說明時，一定會先說清楚的，因為不把這些講在前頭，萬一客戶看了一堆房，才發現自己沒辦法購買，那就真的是白白走了冤枉路。如果你不希望自己遇到這種情況，建議先了解外國人在泰國置產的相關規定！
規定一：外國人不能完全擁有土地
因此外國人能買的房子類型有限雖然外國人只要拿著護照就能在泰國買房，但泰國法律規定，外國人不能單獨完全持有土地，所以並非任何房產都能買。
泰國法律規定，外國人不能單獨完全持有土地，所以並非任何房產都能買。（圖／布克文化提供）
以房產類型來說，泰國房產主要可以分成單一門牌公寓（Apartment）、多戶門牌公寓（Condominium，簡稱Condo）、商辦（Commercial building）、別墅（Villa）。這當中，單一門牌公寓、獨棟和聯排別墅、單一門牌商辦這類房產類型，因為100％持有土地，因此違反了外國人不能擁有土地的法規，依法外國人是不能購買這些房產的。外國人可以購買的只有多戶門牌公寓（所謂多戶門牌公寓指的是，該棟公寓中，每一戶都有獨立的門牌號碼），以及部分擁有每戶獨立門牌的老商辦。
泰國房屋面積單位
泰國房屋面積的計量單位是平方公尺，而非坪，換算公式為1坪＝3.24平方公尺。
規定二：外國人最多擁有可售面積的49%
泰國房產主要可以分成單一門牌公寓（Apartment）、多戶門牌公寓（Condominium，簡稱Condo）、商辦（Commercial building）、別墅（Villa）。（圖／布克文化提供）
一旦整棟多戶門牌公寓給外國人的49％賣完了，該公寓的其他戶就不能再賣給外國人。然而，這也不是固定的比例分配，有些十分受到泰國本地人喜歡的精華地段物件，建商甚至可能只留20％給外國人。建議賞屋前可以先向銷售人員確認清楚。本地人轉給外國人，行得通！
如果相中的建案規畫給外國人的份額不足49%，仍能嘗試與泰國本地人買家協商，將本地人份額轉為外國人。這過程需要請大樓管理處開具證明，並到土地廳辦理變更過戶登記。
規定三：永久產權 vs 租賃產權
我們現在知道，外國人最容易取得的物件類型就是「多戶門牌公寓」。但，Condo依產權還會分成「永久產權（freehold）」和「租賃產權（leasehold）」。
永久產權
所謂永久產權意指屋主擁有完整的屋子持有與使用權利，且無時效限制，還可繼承給子女。只要購買永久產權的物件，不僅可以擁有屋子的產權，同時也會擁有物件佔整棟建物比例的土地權。舉例來說，坦克買了曼谷一棟永久產權Condo的其中一戶，坦克不僅擁有該戶的所有權，同時也擁有一定比例的土地。假設未來哪一天住戶們決議拆除大樓並出售土地，坦克可分到土地賣掉的部分利潤。外國人在泰國買房只有地上權，是錯誤的！
因此我們可以知道，網路上傳言說泰國買房只有地上權，這其實是不正確的資訊。只要購買了永久產權的物件就同時擁有一定比例的土地喔！房屋所有權狀（地契）上也會清楚記載你所持有的公寓面積，以及佔整個建案土地面積的比例。
租賃產權
租賃產權則指房屋持有者只能擁有一定期限的持有與使用資格。例如某間 Condo 為租賃產權，契約上會明訂租賃時限，假設30年，則持有者只能擁有該公寓30年；明訂30＋30＋30年，則可持有最多90年。法律規定土地租期最多可展延90年，如果到期前想延展，也是可以跟建商洽談。
網路上有一說，到泰國買房，一定時間後，房子就會被收回去。這段話背後指的是該屋主買到「租賃產權」的屋子，租賃期限屆滿，屋子的所有權自然就會回歸到建商身上。由於是租賃產權，土地本來就是租來的，因此土地權自然不在房屋持有者身上。因此，到泰國買房一定要仔細問清楚，該建物是永久產權還是租賃產權。
有些人可能會擔心，租賃產權的房子是不是比較不好？並非如此！事實上在曼谷市中心，許多租賃產權的建案反而都分布在最精華的地段，因為土地屬於泰國皇室，地段好，不怕賣不掉、租不出去，很多租賃產權高檔建案依然賣得嚇嚇叫。
永久產權房屋：持有者永久擁有房子所有與使用權，並擁有部分土地持份。
租賃產權房屋：持有者在一定期限內（通常最長90年），擁有房子所有與使用權，但無擁有土地所有權。
租賃產權則指房屋持有者只能擁有一定期限的持有與使用資格。（圖／布克文化提供）
規定四：外國人「在特定情況下」可單獨擁有泰國土地
規定一有提到，外國人基本上無法購買別墅，也無法單獨持有一塊土地。但這就意味著外國人真的沒有辦法擁有泰國土地嗎？答案是可以的，但有條件。外國人「不能單獨持有泰國土地」，但可以藉由「設立公司」，以法人身份持有土地、購買別墅或建造別墅。要注意的是，公司股東中要有泰國人，且泰國人持股比例必須超過51%。
規定五：外國人購買泰國房產的資金必須以外匯形式從境外匯入
這點相當重要，關乎到能否順利買到房產。講白話一點，就是「外國人不可以用泰銖在泰國買房」，必須從泰國境外匯錢到泰國，才能在泰國買房，且「不能」匯泰銖，只能匯外幣。一般來說，我建議以美元支付，因為泰國的建商大多數只收美元，匯新台幣或其他外幣到泰國，仍會被換成美元來支付，一來一往增加許多匯損。符合這流程，外國人才能申請到外國人境外匯款證明（Foreign Exchange Transaction，簡稱 FET）。有了FET，外國人才能順利取得房屋所有權狀。
若是多人合買一間公寓，也必須分開匯款。例如，兩人合買一間900萬泰銖的公寓，得分開各別匯等值450萬泰銖的外幣給建商。匯款完畢後，兩人會分別拿到2張FET 證明。
FET 匯款備註欄要寫什麼？
在 FET 匯款單的備註欄，要記得填寫清楚、完整的物件名稱（Purchase a Condo &Project Name）、房號（Unit No）、和業主姓名（Passport Buyer Name），缺一不可喔！
作者介紹｜陳復宇
2014 年獨自前往泰國創業，成立房產代銷公司，並逐步擴展至物業管理、室內設計裝修、民宿經營、旅遊、國際學校等領域，提供泰國生活一條龍全方位服務。
