# 換約  

有些人會選擇購買預售屋，僅透過建築模型、設計圖來看尚未完工的房屋，並在建造期間分期付款，等到房屋完工後才正式交屋，其價格相對較低，且付款時間彈性。常有父母於未取得預售屋所有權前，將預售屋讓與子女，不過，預售屋是屬於遺產及贈與稅法第4條所稱的有財產價值之權利，父母應在贈與日後30日內申報贈與稅。

新青安政策的推出，讓房市價量熱絡，預售屋市場更是快速升溫。然而，當父母購買預售屋並支付部分工程款後，將預售屋轉賣給子女時，如何申報贈與稅常常讓人感到困惑。

台北市59Fitness健身房7月初宣布歇業，並提供會員課程轉換方案。對此，台北市法務局今（22）日發布消費警訊，提醒刷卡購課消費者可洽發卡銀行申請爭議款或向業者申請換約。

根據住展雜誌統計，今年截至11月底，北台灣新建案累計釋出的可售戶數約48,616戶，之中預售屋有43,113戶，占整體可售戶數88.7％，與2022年全年預售屋戶數占比89.5％相較，下滑0.8個百分點。

《平均地權條例》部分條文今年1月三讀修正通過，內政部25日預告相關子法，最快今年5月就會正式上路，但遭在野黨質疑是打假球、替建商及投資客開後門。前時代力量立委黃國昌於節目《POP大國民》中，專訪都市改革組織秘書長彭揚凱，兩人針對預售屋換約限制議題進行討論。

針對「平均地權條例修法」增訂預售屋換約限制規定，內政部代理部長花敬群一席「不溯及既往」的說法遭批是為投資客解套。內政部今（13）日特別說明，預售屋換約限制不溯及既往，是依據法律規定及法理辦理，絕不是打假球，修法也不會打折。

平均地權條例三讀通過後，內政部代理部長花敬群12日說，子法會在3、4個月內完成，上半年就可順利施行；且將有日出條款，待子法完成、行政院公告施行日起所簽的預售合約，才禁止換約。

政府修法限制預售屋換約，讓部分消費者開始考慮買新成屋，但新成屋有比賣「未來價」的預售屋便宜很多嗎？根據住展雜誌統計2022年12月底預售屋、新成屋成交均價，目前宜蘭縣新成屋平均成交價比預售屋建案貴5.2萬元／坪，北台灣其他縣市如台北市、新北市、桃園市、基隆市、新竹縣市，則是預售屋建案平均成交價高於新成屋建案，價差最大為新竹縣市5.1萬元／坪，最小為基隆市，僅差2,000元／坪。

名為「限制預售屋換約」的子彈，自去年12月內政部宣布修正《平均地權條例》算起，已經飛了超過半年，市場早從震撼中回神，發展出一套新玩法。「年底選舉前不修法」的風聲，更讓被稱為「五重拳」的炒打房措施，隨著歲月蹉跎，逐漸黯淡。

房仲指出，財政部國稅局近日就預售換約的移轉費用有新認定，過去市場認知是以總價3%或新台幣30萬取其低當作成本，但新制只認定已付款項加上獲利的3%，以防市場出現投機空間。

你是哪邊的？內政部2021年底修正《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》，隨著今年立院會期展開，預料將成為朝野攻防重點議題。而當中爭議頗多的「限制換約轉售」，便曾引起不少質疑違憲的聲浪傳出。雖然日前內政部曾回應並無違憲疑慮，不過台灣法學基金會12日舉行研討會中，認為該草案缺乏必要性和比例性，也違反憲法15條、22條、23條，同時指出落實居住正義應是解決居住問題，而不是干涉不動產所有權交易市場。

「房產星叫室」最新一期節目來賓大有來頭，她就是不動產建商顧問林宥萱。這一集林顧問要和大家聊聊不久前內政部祭出的五大打炒房措施，包括全面限制預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、嚴懲炒作者、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等。這五大措施到底在說什麼？專業級的解說，讓大家一次就聽懂！

內政部近日出手將修正《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》，希望遏止預售屋炒作、斷炒房團獲利管道，其中措施包括限制換約轉售，立委張其祿在內政委員會表示，市場已經有投機客退訂逃命潮的消息傳出，顯示內政部的政策確實有遏制效果，但是不是須溯及既往、相關措施應追溯至近期與修法前？對此說法，內政部政務次長花敬群也表示認同。

日前內政部研擬出「預售屋禁止換約」的打房新措施，新法擬規定無論何時取得的預售屋合約，都將禁止轉售，民眾若想脫手預售屋，只能找建商退戶；作為配套，內政部曾表示，將調降目前總價15％的違約金比例。

據住展雜誌統計，今年截至12月中為止，北台灣新建案推案量累計約10,973.65億元，但其中新成屋建案案量僅約2,023.54億元，只占整體推案量的18.4％左右。換言之，北台灣預售屋推案量占比超過8成以上，意味著目前新建案市場絕大部份供給都來自於預售屋。住展雜誌研發長何世昌表示，前一波打房把市場資金推往預售屋市場，如今內政部祭出「禁止預售屋換約」措施，等同宣告全國預售屋「只能買、不能賣」，假如市場資金與買盤因此被趕至成屋市場，而成屋市場供給量嚴重不足，是否會因此產生「打房紅利」致使價格驟揚，將是未來觀察的重點。

針對近來預售屋市場炒作哄抬，嚴重影響不動產市場交易秩序情形，內政部今（9）日部務會報通過修正草案，全面限制預售屋及新建成屋換約轉售，炒作行為最高處3年徒刑或併科5,000萬元罰金，同時要求預售屋解約須30日內申報登錄、管制私法人購屋將採許可制並於5年內不得移轉、建立檢舉獎金機制。

編按：為抑止炒房，行政院會在11日通過「房地合一」所得稅法修正草案，修正「短期持有」的定義；個人、法人持有2年內賣房將課45%；持有超過2年、未逾5年課35%。對於這個政策，百億房產教練RENBA點出了許多人沒有看見的關鍵重點，預售屋換約將會受最大衝擊！

新北市長侯友宜今(20)日上午開始接受議會總質詢，上午議會市政總質詢由林銘仁、周雅玲、鍾宏仁、何淑峰、黃俊哲、林裔綺、李倩萍、賴秋媚等議員進行聯合質詢。侯友宜強調持續以「安居樂業」拚市政，並就醫療資源管理、垃圾廢棄物、綠覆蓋率、觀光發展、營養午餐全面換約等相關議題答詢。

新竹再現排隊買屋人潮！位於竹北高鐵特區新案「竹科滙」，29日開放潛銷預約，早上10點開放排隊進場，下午2、3點現場就宣布100多組預約數額滿封盤，市場人士分析，該案高人氣原因之一是高鐵周邊待推新案少，物以稀為貴所致。

中華電信推出限時7天499吃到飽方案，令不少剛辦門號的消費者覺得不公平。中華電信公司代理發言人沈馥馥今（10）日表示，根據國家通訊傳播委員會（NCC）規定，只要是新客戶，申辦門號7天內都可無條件退費或換約。