# 房產趨勢  

2024年房市驚濤駭浪，猶如洗一場三溫暖，上半年房市一片興旺，未來一年內房市恐怕變得更冷冰冰，還有機會撿到便宜嗎？2025年房市進入修正期，呈現量縮價小跌格局，房價還有可能大幅下跌？本集邀請到房產趨勢專家李同榮和主持人雪寶說明給你聽！

永慶房產集團業務總經理葉凌棋今天表示，在經濟情勢、房市政策、兩岸關係與地緣衝突等4大變數影響下，2025年房市呈量縮價跌格局，全年交易量估27.8至28.8萬棟，較2024年減少18%至21%，將是近7年來交易量首度跌破29萬棟大關。

央行一箭緊縮全台房地產市場銀根，不動產趨勢遽然驟變，不僅從賣方市場轉向買方市場，同時回歸理性健康的腳步，首購及剛性買盤成為市場主力，然而隨著營建成本居高不下，新建案造價節節攀升，房價恐怕要看到大幅回落是難上加難，尤其挾交通建設利多的大台北國道沿線生活圈價格更是難以親近，像是台北市南港、內湖穩居百萬身價，新北新店、中和、三重位居第一環，緊追北市行情，而延續東區門戶計劃、沿著國道約18分鐘可快速銜接南港、內湖的基隆安樂生活圈高CP值房價，讓自住買盤入門更輕盈。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋26日表示，根據集團內部資料統計，9月看屋諮詢、要約付斡與6月高點相比，均有4成以上減幅，市場觀望氛圍濃厚，第4季房市急凍。預估2024年第4季交易量約5.3至6.2萬棟左右，較2023年同期約減少30%至40%。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋今天表示，根據集團內部資料統計，9月看屋諮詢、要約付斡與6月高點相比，均有4成以上減幅，市場觀望氛圍濃厚，第4季房市急凍。預估2024年第4季交易量約5.3至6.2萬棟左右，較2023年同期約減少30%至40%。

台灣房價連年狂飆，早已成了許多年輕世代心中最深的痛。馨傳不動產執行長何世昌近來鼓勵年輕人只要存夠頭期款，就要鼓起勇氣進場買房，慘遭大批網友留言罵爆；他在21日又發文強調，自己還是不會改變先前的觀點，擁有一間自住房不僅能保障居住安全，一旦失業就賣掉，賺到的價差還可以成為一筆救急資金。

2024元月份六都房市交易量在選後大爆發，月增率27.9%，年增率高達140%，因此，市場專家與房產業者全面看好今年房市將繼續走強。房產趨勢專家李同榮卻持相反看法，他舉出近期爆量的六大主因，並提出預售與成屋市場的兩大關鍵性指標影響房市由多轉空：其一是，開工量持續下滑、使照量大幅上升呈現死亡交叉；其二是成屋市場呈現量價背離不利因素。他綜合判斷，此時房市交易量增加是房價鬆動、房市偏空的開始。

在華爾街知名操盤手闕又上的新書《你沒有學到的資產配置：巴菲特默默在做的事》中，闕又上指出，房地產究竟是家的溫暖、投資的避風港或投機工具？以上三種特質房地產都兼具了，投資房地產有兩種方式，一是實體的擁有和經營，例如你自住或出租的房屋，二是持有證券化的房地產信託（REIT），例如購買房地產公司的股票、房地產證券憑證，或房地產信託的指數基金等。

新北市林口區近年遷入人口明顯增長，外加區域發展亮眼、機能提升、交通建設與各類園區依序進駐，對於房市帶來正面效應；6月27日林口房市龍頭亞昕集團建案「亞昕昕上城」舉行上樑典禮，亞昕國際開發董事長姚連地出席現場，姚連地表示，林口房市目前已站上5字頭，未來艾司摩爾林口廠、媒體園區、郵政園區等發展到位，林口房市將突破6字頭。

《平均地權條例》修法通過後，對於台灣房產市場造成重大的衝擊，2023年房產投資策略應如何調整，民眾如何把手中閒置的金錢做最有效的運用、理財規畫？長期關注房地產趨勢脈動的富比士地產王在2月18日舉辦的房產說明會，討論「投資新風向竄起、海外不動產新契機」，從全球經濟變化來看理財新趨勢，讓民眾聰明投資、輕鬆享受不動產增值的大利多。其中關於海外不動產投資新契機中，2023年東南亞運動會由柬埔寨政府指定的參選人員居住區、世運公館，是由知名開發公司世橋集團開發設計，不管在地段上或建築規畫及未來增值性，都是具有國際性的高經濟價值，也是2023年海外不動產新興亮點。   

台灣高房價問題難解，為讓年輕人買得起房，陳內閣拋出「使用權住宅」提案，國產署預計盤點約300坪土地，用低於市價的價格，讓住戶長期居住。房產趨勢專家李同榮一針見血直批，租不起問題不優先解決，妄談買得起政策，只會本末倒置、緣木求魚，排擠只租不售社會住宅，間接慢性「助炒房」，而區區300坪就推使用權住宅，簡直是選前的秀一場，他同時分析政府「使用權住宅」的政策三大目的與三大嚴重缺失。

立法院會10日上午三讀通過修正平均地權條例部分條文，祭出5大重拳遏止炒房，將重罰炒房行為，明定任何人不得散播不實資訊，影響不動產交易價格，最高可處新台幣5000萬元，還可連續處罰。另增訂檢舉獎金制度、私法人購屋改為許可制，且5年內不得移轉。房產趨勢專家李同榮針對修法後提出對房市具體影響的四大情境：（一）大建商穩如泰山，小建商機飛狗跳。（二）都更再死一次。（三）助漲都會低總價市場與租賃市場。（四）執法單位人仰馬翻。

財政部日前赴立法院財政委員會報告房地合一稅成效及稅收分配運用效益，報告指出，房地合一稅2.0上路以來，持有房地五年內交易月平均件數減少11.16%，適度抑制短期炒作。房產趨勢專家李同榮直批：重稅打房是「見笑」，而不是「見效」，他並提出三大理由佐證重稅打房無效的後遺症：（一）房價越打越高（二）交易量越縮，閉鎖反效（三）政府稅收越來越多，政府很樂，民眾很苦。

平均地權條例部分條文修法，22日在立院初審通過。明確規範預售屋5年內不得換約轉售，如果炒作最高罰5000萬元；另外也鼓勵民眾檢舉，建立獎金制度。房產趨勢專家李同榮直批，這是政府的「一石三鳥」之計：1，找敗選戰犯，拿打擊高房價當祭品。2，趁房市已降溫，搶先收割政績。3，為爭取流失選票，演戲給年輕人看。

高房價時代，自住客要選就選最好的！疫後生活型態改變，大台中房價居高不下，推案集中新興重劃區等熱潮，造就室內居住格局普遍下修。綜觀市場動向，建商推案已有重返市中心的跡象，在自住客最夢寐以求的房產條件皆以公園景觀、強大的生活和交通機能及優質學區為主要首選。

後疫情時代，全台房地產回溫攀升，以雙北為房產核心向外擴張，往南是民眾耳熟能詳的北北桃地區；往北則可見淡海地區房市以黑馬之姿突圍，再創房產熱議，據日前淡海普遍房市成交價格指出，淡海房價不但躍登3字頭，甚至更有持續往上之態勢，由於長年「交通」問題獲得突破性改善，淡江大橋、淡北快速道路加持下，建案相對以往情形，物件交易更加活絡，出現屋主漲價、封盤停售、開價即為成交價、議價幅度縮減的情形，讓過往曾歷低迷的淡海房市，再燃搶手熱潮。

美國聯準會（FED）15日宣布升息三碼（0.75%），中央銀行理事會宣布跟進升息半碼（0.125%）。市場關切此次央行升息幅度對房市下半年產生的影響為何？房產趨勢專家李同榮認為，央行升息半碼符合市場預期，且一兼三顧，房市在升息循環壓力、短期通膨難消、營建成本難降、消費緊縮與經濟成長趨緩等四項因素交互牽制環境下，影響未來房市將出現三大趨向走勢：（一）房價漲幅將縮小（二）投資炒作將收斂（三）打房力道將趨緩。下半年市場將維持價量小增格局，預期未來一到兩年房市將持續維持在上升軌道上穩健發展。

隨著北部都會區不斷擴大，發展與雙北緊密相連的桃園市，近年因雙北移入人口持續增加，以及產業、交通等基礎建設不斷改善，房市持續蓬勃發展，桃園本身積極發展的全方位都會樣貌，也讓愈來愈多人看好桃園未來的發展潛力與宜居環境，人口紅利近年始終位居全台主要都會區的前段班。

央行2020年底至今已祭出4波選擇性信用管制（簡稱限貸4.0），央行總裁楊金龍日前表示，選擇性信用管制「還有空間」，後續可能瞄準20年或30年以上房貸、第2戶、限縮熱區房貸成數等方向，也希望不動產貸款集中度降至35%以下，房市才能軟著陸。對此，房產趨勢專家李同榮直批：衝著首購打房50年首見，這簡直就是「硬打房」而不是政府再三強調的「打炒房」，這也簡直是顆核彈，不是央行口中希望的「軟著陸」，而是要房價立即反轉向下的「硬著陸」，其後果堪慮，政府不得不三思而後行。

擁有32年歷史的西華飯店於2月15日正式熄燈，依據危老重建條例改建為酒店式豪宅，並成為民生東路上的第一豪宅指標。