# 房市轉向  

自2024年以來，台灣的房市處於相對低迷的狀態，特別是在央行第七波選擇性信用管制政策的影響下，房貸審核愈發嚴格。這場「金龍風暴」讓無數自住型買家陷入了「想買不敢買」的困境，甚至一些換屋族因貸款困難而無法順利交屋。房地產收藏家老黃在粉絲專頁「老黃房市筆記」中發文表示，隨著2025年第二季的到來，房市情勢發生了實質性變化，尤其在央行總裁楊金龍的最新言論中，市場看到了曙光。

近期新台幣匯率如脫韁野馬般狂升，5日早盤再度暴漲逾1元，觸及29元關卡，兩個交易日內累計升值超過2元，震撼市場。儘管台股曾短暫走高，但新台幣的「暴力升值」對房市是否構成助力，成為市場關注焦點。多位房市與財經專家警示，台幣升值雖可能短期帶動房市轉熱，實則潛藏風險，恐為「裹著糖衣的毒藥」。

2024年大選的前半年，新青安政策「繃」出爐，其相對優渥的購屋條件，引來人民的一片大聲喝采，除了一般的潛在購屋族大舉進軍房市之外，同時也吸引了一些在學青年及退休老者加入房地產交易的行列，房市交投活絡，價量齊揚，只是一年後，也就是2024年8月，青年對新青安專案的拍手叫好聲已逐漸銷聲匿跡，代之而起的則是悔不當初的嘆息連連，雖政策專案實施至2026年7月31日才會結束，但新青安所帶來的房市買氣已然滑落，光環亦已逐漸式微，短短一年之間便見證了「錯誤的政策比貪污更可怕」的事實，同時也見證了因新青安專案而倉促進入房市之購屋者的美麗與哀愁。

財政部於2023年推出「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案（新青安政策）」，提供更高貸款額度、延長寬限期及貸款年限，並補貼1.5碼的利息，以減輕房貸族的負擔。在新青安政策的協助下，許多人順利「上車」，但也有聲音認為，新青安政策干擾了房市秩序，甚至成為炒房的工具。

今年10月9日央行祭出史上最嚴的信用管制措施，重創市場信心，正式扭轉近1年來的房價飆漲態勢，加上未來新屋供給量將持續攀升，房市前景蒙上陰影。一旦買氣持續低迷，房價將面臨下修壓力，自住客可把握時機積極議價，有望以相對合理的價格購屋，特別是供給過剩的區域，議價空間更顯著。

2023年11月六都買賣移轉棟數突破2.3萬棟，月增11.34%，年增26.1%，寫下今年最大增幅，在交易量大增同時，市場專家就以「量行價行」原理，預估2024房價將續漲。房市趨勢專家李同榮認為，房市與股市的價量關係走勢不同，別陷入「量先價行」的迷失，2024房市沒有再上漲的基本要件，選後若短線上漲，房價漲多少就會跌多少！他同時提出五大理由解讀2024房市轉空，將呈「價盤量溫」「以盤代跌」走勢。

吉家網最新公布2023年Q1房價走勢，數據顯示出乎市場意料，房價居然沒有如市場預期走跌現象，依吉家網統計資料顯示，房市成屋市場今年第一季與去年第四季比較，有四個都會小漲，分別是台南+1.5%、新北市+0.88%、台北市+0.2%、高雄市+0.13%，另有兩個都會小跌，分別是桃竹-0.61%、台中市-1.8%。至於年漲幅與去年第一季同期比較六都全部呈現漲勢，北台灣的桃竹區第一漲幅為+12.47%，新北市第二漲幅為+11.61%，依次為台南市+11.55%、台中市為+9.8%、高雄市+6.21%、台北市0.82%殿後。

房市轉折期，加強掌握房價變化，消費者就不怕買貴了。由於實價登錄是在每月1日、11日與21日揭露更新，台南市不動產估價師公會持續彙整六都每一次資料更新的均價，發現8月更新至本月1日的20至70坪住宅均價，較9月中旬呈現「緩跌」，六都均價以40坪換算，一戶約下跌了32萬元。

由《紐約時報》所舉辦的「2021全球最愛城市」讀者票選活動，高雄市從2千個城市中脫穎而出，不僅勇奪全球52個最佳城市殊榮，也是唯一雀屏中選的台灣城市，一舉將高雄推上國際舞台。亞洲新灣區台灣新創大本營

眾所矚目全球利率走勢開始進入生生不息的升息循環階段，以美國為首的Fed美國聯邦準備理事會於5月4日宣布升息2碼（0.5%），將聯邦利率調升至0.75%至1%區間，為22年來最大升幅，並從6月開始正式收縮資金，每月以近5百億美元的速度縮表。鷹、鴿兩派在升息立場持續較勁，此刻最引人注目的是台灣央行六月份理事會是否跟進？升息幅度多少？對房市影響多大？房市交易量會不會受嚴重影響因而窒息？甚至影響房市轉入空頭？筆者分別就全年各季房市價量表現，做出分析與預測。

2020年無論是國際局勢變化丶全球疫情蔓延丶世界經濟發展丶匯率利率變動丶股市房市起伏丶兩岸情勢發展等等，可謂是詭異多變丶動盪不安的一年。筆者針對2020年房市提出景氣變動走勢的十大回顧，同時也針對2021年提出十大發展趨勢預測，並大膽預言台灣房市將因三大核心危機因素，景氣第六循環會在2024年反轉結束。

實價揭露今年6月西華富邦再傳交易，21樓戶含3車位142.62坪，總價為1億9380萬，單價172.8萬，這筆交易是西華富邦今年的第八筆交易，總銷金額達18.6億，成為上半年的北市豪宅交易冠軍。

美國次貸危機引發全球金融海嘯，中國當局於2008年底推出4兆人民幣投資計畫以挽救經濟發展，而後為求經濟保持高速增長，更於長時間內維持寬鬆的貨幣政策，導致市場資金漫漫、社會融資迅速攀漲、債務急遽膨脹，據BIS統計，截至2016/3Q，中國非金融部門負債規模佔GDP比重約為255.6%，其中政府債務、居民部門債務以及非金融企業債務佔比分別為46.1%、43.2、166.2%，更有多家投行及機構預計中國負債率將於未來兩年內觸及300%。面對如此龐大的債務比例，投資人對於中國終將引爆全球下一波金融危機的揣測源源不絕，近期中國加緊監管力道令公債殖利率走升，信評機構Moody’s更是近30年來首次下調中國評級，因其預估中國整體經濟債務將持續增加，並進一步令潛在成長放緩，多種不利消息時時刻刻提點投資人的擔憂。因社會融資可視為債務增長的重要來源，故本文將自中國社會融資著手，深入分析該數據的組成因子，並從中探尋中國當前融資情況、債務隱藏風險以及其是否具備可持續性。總體而言，中國社會融資規模看似大不可支，但鑒於家庭及企業儲蓄率亦偏高，或可為社會融資帶來支撐效果，另中國外債佔整體債務比例極低，且中國仍保有逾3兆美金的外匯儲備，故爆發債務危機的機率不大，中國資產價格崩潰的明斯基時刻仍尚未來臨，惟未來中國儲蓄率仍有下滑風險，且近期表外業務增速有再次加快的跡象，政府應予以警惕並維持金融去槓桿方向不變，以減緩未來中國金融業或將面臨的風險。

如果認真觀察100元的變化，可能是變成有錢人或只能當窮人的關鍵，這不是變魔術的術語，而是真正的賺錢祕密。

葉倫意外說出「ＱＥ退場6個月後升息」，令ＱＥ的撤退路線更加清晰，金融市場對於升息的預期心理，也將反映在資金流動上，投資人可注意四大方向。