# 張欣民  

2024下半年受房貸資金緊縮、央行打炒房措施影響，房市買氣降溫，似乎也讓房價稍有跌幅，以七都來看，不少行政區房價有逐步修正跡象。對此，就有網友好奇「這波漲價應該結束了，起碼修正三年以上？下一波哪裡比較有潛力？」沒想到貼文一出，不少人都表示修正還要一段時間，就怕破口在重建機會低的公寓和缺乏投資盤吹捧的小宅，而專家也指出，預期今（2025）年第一季房價在銀行貸款緊縮等情況下，仍將呈現震盪，直到第二季才會是關鍵。

台灣危老建築不少，加上地震頻傳，導致屋齡問題掀起熱議。日前就有網友表示，許多公寓都是40～50年的屋齡，這樣還能住多久？如果在巷內無法都更的位置，未來會如何？貼文一出，吸引不少過來人分享經驗，認為要看環境跟維護的狀況判定。不過，也有一名建築業人士透露，平時沒事，最怕遇到天災恐承受不住，而且在消防安全設備上也可能存有問題。

今年10月9日央行祭出史上最嚴的信用管制措施，重創市場信心，正式扭轉近1年來的房價飆漲態勢，加上未來新屋供給量將持續攀升，房市前景蒙上陰影。一旦買氣持續低迷，房價將面臨下修壓力，自住客可把握時機積極議價，有望以相對合理的價格購屋，特別是供給過剩的區域，議價空間更顯著。

少子化的影響使得學校招生更加激烈，部分學校不得不面臨停招、退場等困境，私校工會理事長吳忠春認為，未來3年估計將有60所私校退場，房市專家Sway也示警，隨著學區加值效應減弱，房市可能會受到連帶影響。

不少國人在大城市打拚，是為了能擁有一處能安身立命的小窩，不再受限房東「說漲就漲」的租金壓力。不過，近年來，房價居高不下，租房反而比買房能有較多的現金流，將錢投在效益更高的地方。租房還是買房好？買房比租房划算？拜高房價所賜，小宅成近幾年的推案主力，而套房產品也不在少數，尤其台北市區寸土寸金，這類型的產品占市場比例越來越高。台灣少子化的情形日趨嚴重，過去各大學、商圈因學生的住宿需求，造就出學生套房的投資熱潮，恐怕也將淪為當地房屋市場中的「票房毒藥」，消費者文教基金會董事暨房委會委員張欣民建議，已投資者的人，可盡早做好退場的準備。

有些子女從父母繼承房產，但房屋有高額房貸未還，出售時，因房貸債務並不是稅法規定可合法減除的成本項目之一，因此，可能產生子女賣房後，所得扣掉房貸、稅費可能倒虧的情形。想要請問，子女繼承房屋之後出售被課徵房地合一稅，繳掉的房貸怎樣有條件列成本扣除？

過去不少人會選擇透過每年免稅金額內贈與不動產給子女，以達到財富傳承的目的，現今法令環境不斷變遷，尤其是在房地合一稅制及房地合一2.0版相繼施行後，不動產分年贈與給子女或繼承可能會衍生未來出售受贈或繼承之房地產繳納較高稅負風險，稅務規劃顯得更加重要。

國內房市已經很長一段時間沒聽過這個關鍵字了，那就是「泡沫化」，有房地產業者丟出這一個詞，馬上引來同行的反脣相譏，說這是說外行話，似乎大部分的建築業者都怕聽到、看到房市泡沫化，經過3年多的多頭行情，台灣房市是否已經瀕臨泡沫化呢？如果真的泡沫化又會是怎樣的一個房市景象呢？

今（2024）年上半年房市買氣持續升溫、房價攀升，無論是新建案還是中古屋，均呈現價量齊揚的趨勢。根據內政部統計，今年上半年全國買賣移轉棟數約為17.7萬棟，年增幅達27%。不過有專家分析，下半年房市可能將出現變數。

台灣房價屢創新高，對如今許多年輕人來說，買房成了難如登天的夢，就有網友忍不住好奇，是否有機會在2030年之前看到台灣房價回落到過去的水準，而在那之前，房價還要再漲幾年？

去年「文華苑」、「西華富邦」等2筆億級豪宅交易被揭露都是大老闆以私法人名義購買，並以當「員工宿舍」等理由申請獲准。對此，內政部去年也修改私法人購屋許可制審核辦法，增添3大限制，包括只能買成屋、不能買豪宅、以及公司需成立1年，且員工人數最少為5人等。對此，民眾黨立委黃國昌今（8）日召開記者會，批評內政部此修改版本根本是在「打假球」，未能確實解決問題。

房價高漲，不少人會猶豫到底該買房還是繼續租屋，雖然買房或租屋都各有其優缺點，不過專家提供幾項參考指標，若是滿足這些條件，建議就可以買房，首先就是計算「租金房貸比」，若每月要繳的租金除以房貸高於6成以上，代表需要繳納的租金與房貸差不多，應考慮買房，再來就是評估房貸負擔率，房貸不超過收入1／3，若是滿足上述條件並且自備款充足，其實就應該買房，因為以房地產過往經驗來看，長期持有都有增值空間。

為解決年輕人買不起房的困境，有卸任立法委員建議：由政府無息墊付購屋總價之37.5%，以協助45歲以下的青壯族群首次買住宅，後者只須負擔購屋後的房貸，即總價1000萬的房子，只負擔625萬的房貸，而政府也因此取得37.5%產權¹。將來售屋時以淨所得之37.5%償還政府；其間原購屋者也可以隨時買入政府的持分，以擴大自己的產權。茲剖析其問題如下：

房市今年受到多項利空影響，近期交易量明顯轉冷，針對有購屋需求的民眾，現在購屋又該如何挑選？對此，專家建議，在市場變化大時，買房更要回歸基本面，盡量挑選蛋黃區的2房主流產品，未來脫手性佳，同時買房應遵守4不政策，首先建議購屋族不要「墊腳購屋」，買超出能力範圍的房子，再來就是避免買預售屋且不要追價，最後則是拒絕接手投資客換約物件，以免幫投資客獲利了結，自己又被剝削一筆。

民眾在買賣房子時常會聽到「下斡旋」，意思是指買方先給出一筆金額，經由仲介協調，若議價成功，斡旋金就轉為訂金、雙方簽約。資深房仲指出，斡旋金因為有真的給出金額，所以相對要約書有踏實感，更能展現誠意，但最終成交與否，還是要看買家出手價格是否賣價滿意；此外，專家也提醒，假如民眾出價斡旋了之後又反悔，一定要先問清楚「目前斡旋的狀況怎樣」，避免無良仲介騙取斡旋金。

老屋由於公設比低，比起現在的新成屋室內坪數更實在，因此在相同預算下，不少民眾偏好選擇購買老屋，甚至一邊等待重建後的增值性，不過雖然老屋有以上優點，但得注意的是，老屋除了可能潛在耐震能力不足的問題之外，輻射屋及海砂屋也是購買老屋的風險，加上老屋常見漏水、管線老舊等屋況較差的狀況，購買前先仔細評估。

半導體龍頭台積電日前傳出總裁魏哲家罕見親錄影片「鼓勵3奈米以外的員工多休假」，加上日前台積電法說會上也鬆口坦承7奈米需求下降，將調整建廠產能，也讓原計畫生產7奈米的高雄廠生變。科技業寒風吹起，對於房市的影響引發熱議。

今年下半年開始受到美國聯準會鷹派升息，全球資金回流美元資產，且縮表的基調之下，過往低利率、資產荒，將扭轉為高利率、資金荒；台灣房市受到升息、資金退潮，另外政府打炒房、台海局勢升溫，加上年底縣市首長選舉將至，預售市場轉冷，不少業者低調打出促銷模式。

現今地價越來越貴，房子只能越建越高，對於買房的人來說，樓層選擇成了首要課題，但又因為房價不斷攀升，很多人為了節省成本，樓層價差可要認真列入考量，省下預算不容小覷，多餘的資金拿來裝潢可能還綽綽有餘。

很多人買房首選就是屋況佳、環境好的重劃區。一名網友在PTT上以「為什麼年輕人都只想買重劃區」為題發文，提到現在有很多人都比較傾向買重劃區，像是青埔、竹北、七期等。原PO認為與重劃區相比，老城區吃東西不是更方便嗎？還是大家都能接受吃飯要開車出門呢？