# 工業地  

前鎮區緊臨高雄港第二貨櫃港區，是高雄傳統的工業聚落，北有加工出口區與軟體科技園區，中有臨海工業區的前鎮園區，南有前鎮漁港與臨廣加工區。產業以科技業、漁業、食品、倉儲、物流、金屬、機械、船舶零件加工等為大宗。隨著加工區更名為科技產業園區，加上亞灣區港埠再造，臨港199座油槽遷移後，前鎮未來將躍升為最像內湖南港、新莊五股的新創科技產業聚落，後期可待。

岡山工業地，在短短三年間從沉潛狀態躍昇為工業舞台上的要角，交易價格大漲近三成，關鍵的⺠國109年至110年間，市場待售物件幾乎淨零掃空；天威商用不動產市場研究部經理張浩人表示，岡山是鏍絲產業的大本營，技術、資本長期根留台灣與台積電設廠群聚效應，是最主要原因。張浩人說，岡山人的驕傲，除了羊肉爐、豆瓣醬，大賺外匯財的「螺絲產業」早已佔世界一席之地。這一批四、五十年前就白手起家的大老闆們，多半是工人背景出生，競兢業業的工作態度，象徵南部人的純樸打拚精神。在岡山區長期耕耘的天威商用不動產岡山區經理人魏雅宣指出，這裡的老闆們，性格率直、豪邁，做生意說話算話，重感覺。她與多位大老闆們的訪談中，察覺到岡山工業地產深不可測的潛力，來自這裡高度忠誠的「產業地緣發展」。90年代當許多本土企業選擇⻄進中國、把資本和技術帶離台灣的時候，螺絲窟的老闆們，把錢和人才繼續留在岡山和路竹。2-30年來的持續精進，讓台灣製造的螺絲上了太空梭、高級車、電動車、以及多數歐美人的居家生活。  魏雅宣說，即便遇中美貿易戰、疫情肆虐全球，岡山很多螺絲大廠都還是很賺錢的，特別是這兩年。當一個區域多數人都做生意賺到錢，自然土地資產價值會具備「向上爆發」的潛力。張浩人分析，南部土地價值長期被低估，基期極低，但不代表這個漲價時機不會到來。中美貿易戰、台商回流，與產業多元化，提醒了企業主們這一點：原來南部工業地是如此有價值的。

台塑南亞今年3月11日董事會公告以56.4億元申購彰濱工業區「崙尾⻄一區三期產業用地」，共計54.97公頃（16.63萬坪）單價僅3.39萬，作為擴產需求。天威商仲市場研究部經理張浩人表示，在近兩年全台灣工業區土地價格飆漲之際，南亞何以能用「如此便宜金額」購入大面積土地？他提出觀點做解析，跟著內行人一起看透其中門道。

隨著疫情明顯趨緩，原本遭冰封的不動產市場也重歸熱絡。據商仲業者統計，7月的土地及商用不動產交易規模均回升到疫前水準，其中又以工業地產最火燙，今年前7個月的交易總金額便約906億元，幾乎追平2018、2019年全年的交易金額，更已超越2020年同期史上最高量的743億元。業者表示，疫情緩解將加速遞延買盤進場，預估今年工業地產的交易金額會再創新高。

即便疫情陰霾仍未消散，我國科技業與製造業在外銷上仍表現亮眼，讓相關產業的擴廠需求激增，使工業地產的買氣在今年上半年攀升至高峰。世邦魏理仕發布今（2021）年上半年的工業地產報告指出，工業土地、廠房、廠辦等工業地產，在今年上半年的總交易量高達593億元，不僅較去年同期大幅增加34.6％，更創歷史同期新高。(延伸閱讀：為什麼內需消費慘，民眾卻認為正是買房好時機？)報告指出，這波交易狂潮讓全台的工業土地價格持續上揚。觀察工業土地價格走勢，全台當前的工業區平均地價約為每坪13.7萬元，較去年同期增加2.3％，其中以基期較低的中、南部地區漲幅較為明顯，年增率皆達到4％，反觀北部地區因工業區地價已處高檔，漲幅明顯收斂，年增率皆小於1％。(延伸閱讀：台廠搶單、搶人但來不及搶地　工業廠房鹹魚翻身交易額年增7成)

美國總統川普（DonaldTrump）4月大肆宣傳瘧疾藥物「奎寧」對新冠病毒療效，讓原料藥製造商「旭富製藥」聲名大噪，總統蔡英文甚至親自走訪廠區。未料，這家被視為「醫療國家隊」位在桃園蘆竹的工廠，竟位在長期報編未開發的「蘆竹海湖工業地」；桃園市長鄭文燦上任後，原本推動「蘆竹產業園區」，卻在地方反對下作罷，對照日前行政院院會，將「原料藥」列為15項產業重要物資，旭富的工安意外無疑是一大諷刺。

從前總統李登輝時代的「八輕」石化園區，到扁政府時期，時任行政院長蘇貞昌任內「大投資、大溫暖」的大煉鋼廠計畫，全台最大閒置工業區土地：義聯集團屏南工業區10萬坪土地最近終於可望解套，在經濟部穿針引線之下，這塊位置相對偏遠的土地，即將吸引到鋼鐵與半導體光電廢溶劑回收業者轉投資的廢棄物回收業者「兆恆能資」、鑫輝鋼鐵等業者進駐，屏南工業區將成為全台首座「1站式廢棄物循環經濟示範區」。

美中貿易衝突隨著大選升溫，再加上新冠肺炎疫情延燒，加速製造業短鏈佈局，刺激外資、台商加大力道投資台灣工業地產，8月截止，年增超過六成。瑞普萊坊繼去年10月、今年4月順利以13.18億元、8.4億元標脫勝華科技（2384）楊梅廠土地、台中工業區廠房之後，再傳捷報，以45.68億元（不動產、動產設備及營業稅）標脫楊梅幼獅擴大工業區廠房，為今年工業地產交易金額第三高！

CBRE世邦魏理仕今(25)日發佈《2020年上半年台灣工業地產市場報告》指出，2020上半年全台工業地產交易活動熱絡，總成交金額達396.2億元，其中工業土地交易佔47%強，較上年同期成長21%。自用型買方不畏疫情衝擊，上半年共投入近259億元購買工業土地、廠房及廠辦，其中以電腦及周邊設備業者最為積極。

台積電24日公告，斥資48億4000萬元買下面板廠瀚宇彩晶位於南科，興建中廠房及附屬設施。這已經是近3個月來，台積電第4次大手筆購地。根據統計，自5月起，台積電陸續在南科買地、買廠，總交易金額達100億1000萬元，包括供應商家登的不動產、力特南科廠，以及益通的南科廠房與附屬設施。

國外新冠肺炎（武漢肺炎）疫情嚴峻，台商持續回流，推升工業地產需求，交通方便、產業聚落完善的桃園已是傳產、高科技、汽車、生技、化工、物流等產業設廠的首選之地，除了先前已回台布局的台達電、晶碩光學、迅得機械，今年陸續有晟銘電、麗清科技等。根據信義全球資產公司統計，上市櫃法人大型交易中，2018年至2020年7月工業地產累計交易件數，以桃園占為最大宗，其中又以中壢區交易件數最為熱絡。

台灣新冠肺炎（武漢肺炎）防疫顯著，加上國外疫情未見趨緩、全球經濟前景不明下，促使台商資金持續回流設廠，就連外資也加碼布局台灣，帶動國內大量商業不動產需求。

台開今(30)日召開股東會並董事改選，最終邱復生一派全數提命通過，大股東練台生淡出經營團隊，邱復生經營權保住。而面對股東質疑股價低於淨值，邱復生表示，今年起，台開將陸續啟動花蓮、台中、岡山等區工業土地的銷售，合計總銷金額約60億元，期許為公司挹注營收。

在新冠肺炎衝擊全球經濟等多重因素影響下，台灣大型工業不動產交易在今年表現一支獨秀，根據商仲業者統計，今年上半年大型工業地產(含廠房、土地)交易金額達到317億元，交易規模在5年內成長近2倍，且製造業及科技業在台的擴廠力道仍持續增加。

台商積極回台投資，商仲表示，推升工業地產需求，桃園成為台商首選地區，目前已有多家電子大廠購入廠房，加上倉儲物流需求崛起，桃園交通便利，成近期熱門標的。

受中美貿易戰及疫情影響，全球經濟增長趨緩，大型企業對於商用不動產保持著觀望的態度，但受惠於短期製造業轉單效益以及伴隨部分台商採行分散製造及分散市場的政策，對於整體工業地產來說，將會是一大利多，其中以桃園設廠占最大宗。

受到新冠(武漢)肺炎影響，國際金融市場經濟及產業受到嚴重的衝擊，包括航空業、觀光業、餐飲業等皆受到有史以來最嚴厲的考驗。信義全球資產公司最新發布評估報告中指出，隨著疫情在3月迅速擴散至全世界，國內外產業接連受到波及，卻也產生出產業影響分化的現象。辦公大樓、廠辦及工業地產等3種產品受到疫情影響相對較小，投資人仍持續佈局；而飯店旅館及零售店面等產品則是苦不堪言，等待疫情過去。

在中美貿易戰影響下，台商回流獵取工業地持續升溫，高雄市政府推出的和發產業園區，供製造業使用的產一銷售率即將突破7成，而提供營運及服務支援的產二用地何時標售，也引起廠商詢問，高雄市政府經發局於即日起正式公告標售5處產二用地，有意購地投資廠商，可視此次公告標售坵塊進行申標。