# 實價登錄2.0  

「自由之樹必須不時以愛國者與暴君的鮮血來滋養。這是它天然的肥料。」──傑弗遜致史密斯信(1787年)

近期，財政部祭出的「豪宅稅」新政策讓房市掀起軒然大波，許多屋主對於適用對象與計算方式感到困惑，甚至擔憂未來房產稅負加重。《房產溫度計》特別邀請住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨解讀「豪宅稅」概念，她強調「只有在2012年8月1日實價登錄上路前購買，且符合財政部豪宅標準、並在去年出售的房屋，才會受到直接影響。」換句話說，若房產是在2012年8月後購入，或者今年之後才打算出售，那麼影響相對有限。

財政部提醒，去年賣掉適用舊制的中古屋，今年5月報稅記得申報，104年12月31日（含）以前取得的房地適用舊制；105年1月1日後取得適用新制。

屋齡較新的房屋，設備相對齊全、新穎，深受不少購屋族群喜愛，即便預算有限，想要入手新古屋也並非不可能！永慶房產集團根據實價登錄資料統計，近一年七都屋齡10年以內且總價千萬元以下的電梯大樓十大熱銷行政區。其中，高雄楠梓區交易量最多；台中兩區居住空間大、性價比高。

台灣的房地產業，是不是所謂的台灣經濟「火車頭」，容有討論空間，但台灣的民主制度，的確得靠房地產撐起半壁江山。《風傳媒》針對2024年總統與立委選舉政治獻金進行統計，發現總統與立委前十大政治獻金捐贈者，有一半是地產業者，2022年「九合一選舉」最大金主璞園建設，在今年選舉再度以1545萬元金額，拿下最大金主寶座，包括總統賴清德、藍營總統候選人侯友宜，都獲得百萬元以上捐款。台北的新潤興業與中部的富宇地產，本屆選舉的政治獻金也都破千萬元大關。

近年台中房市火熱程度不言可喻，豪宅市場卻冷清清，根據實價登錄資料顯示，台中市突破豪宅門檻4000萬元的交易件數，3年來驟減44.3%，但仍不見賠售潮湧現。專家分析，受到《平均地權條例》修法影響，豪宅買氣衝擊不小，惟短期買賣必須負擔高額房地合一稅，賣方觀望氣氛濃厚，致使價格仍有支撐。

新竹市政府積極推動「智慧治理」施政策略，於去年12月改版推出「新竹市幸福宜居網2.0」，今年連獲3獎項肯定。

政府祭出新青安政策幫助年輕人買房，卻也帶動房價不斷高漲。政大地政系退休教授張金鶚直言，「除了房市失靈，政府也跟著失靈」，不願面對真正問題是現今最大的悲哀，拋出許多政策都並非實際在解決高房價問題，因此民眾只敢相信自己的預期心理，房市政策也打的投資客不痛不養，當然會繼續囤房炒作房價。

囤房稅2.0已於本月1日上路，原本預期會對「先建後售」的成屋案造成衝擊，但據統計，今年北台灣「先建後售」的戶數不減反增，且上半年新成屋平均單價不跌反漲近一成，顯示房市資金充裕。

國民黨立委牛煦庭等人提出「租賃住宅市場發展及管理條例修正草案」，主張將「自行出租案件」納入實價登錄制度範圍。內政部長劉世芳表示，租約屬私權契約範疇，若貿然推動全面實價登錄，不但會促使租金轉嫁上漲，也可能會對整體租屋市場造成一些不利影響，建議現階段不宜全面推動。

新竹市政府積極推動「智慧治理」施政策略，在去年12月改版推出「新竹市幸福宜居網2.0」，今年連獲3獎項肯定。地政處表示，繼今年6月獲得中華空間資訊學會第1屆空間資訊永續應用獎「數位治理組」，及中華民國地籍測量學會第10屆「金界獎」肯定外，再次榮獲象徵國內GIS最高榮譽的第20屆「金圖獎」應用系統獎肯定，台灣地理資訊學會昨（11）日於中央研究院舉行頒獎典禮，由地政處長何憲棋代表受獎，為竹市具體落實「安居科技城」施政再添佳績。

央行13日召開理監事聯席會議，決議維持利率不變，但也同時增加第六次選擇性限貸管制措施，調降自然人特定地區第2戶購屋貸款成數最高上限由七成降為6成，並且調升新台幣存款準備率1碼（0.25個百分點）。房市趨勢專家李同榮認為央行新的打房二式已是老調重彈、換湯不換藥，預期房價續漲。而衆所皆知，新青安專案泛濫與預售期貨操作才是這次房市甩尾的最大戰犯，為什麼新政府無動於衷？李同榮直言，新青安是推升房市甩尾的主因，它簡直是「新的青年安非他命」。

今年1月、2月七大都會區平均的房價不僅上漲5％，交易量更有雙倍數的成長，今年的房市買氣真的回溫了嗎？今天由謝哲青、蔡尚樺主持的《下班經濟學》中，就找來房市專家何世昌、還有Sway，7月上路的囤房稅2.0真的壓不住房價？而今年的成交熱區與賣壓沉重區到底有哪些？讓他們來告訴你！

台北市北投與士林交界的北士科重劃區，近年有許多指標建商入住，房市交易熱絡。財信傳媒董事長謝金河於網路節目《老謝開講中》驚呼，實價登錄國賓飯店改建的國賓皇琚，成交價每坪飆升至217.91萬，中山北路過去40年以來從未看過的如此熱烈景況。

對於新北市房市一哥到底是永和還是板橋，市場上一直都存在不同的討論聲音，東森房屋研究中心彙整實價登錄資料，統計2021~2023年新北市外圍第一環精華區的平均房價，前兩年永和區都小勝板橋區，是新北市平均房價最高的精華區，但到了去年，板橋區的平均房價反超永和區，重回新北市房市一哥寶座，與此同時，近3年板橋區的房價漲幅也是新北精華區中最快的、高達15%。對此，東森房屋大新板加盟店經理沈裕勝表示，隨著政府持續加大打炒房力度，投資置產需求日益減少，剛性需求當道，板橋區基礎機能成熟、居住質感佳，吸引了許多自住客群駐足。

去年《平均地權條例》修法上路，雖然限制預售屋轉售，外界原先預期將對預售市場造成衝擊，但根據實價資料顯示，新北市各行政區2023年預售案的交易單價全部上揚，其中樹林區年增幅度高達22.8%，平均房價來到5字頭，除了平溪、瑞芳、雙溪等幾乎沒有新案的區域，全市只剩金山區新案均價還在2字頭。

網紅「愛莉莎莎」日前宣布在泰國買房引發輿論熱議，專家紛紛點出其中的風險與疑慮。或許，海外購屋不如想像中的美好，但她一句「台灣的房價實在太不合理」、「希望台灣有一天也能實現居住正義」，還是說到許多人的心坎裡，尤其今年總統選戰各陣營端出的牛肉都少不了房市、居住政策，可見已經成為回應民意不容迴避的關鍵議題。

台中市人口持續穩定成長，位居全台人口第二大城市，房市表現持續亮眼，其中北屯區、太平區因年輕人口移入漸增，視為各大建商插旗之關鍵區域。因74快速道路環狀交通、五大商圈發展成熟以及中國醫BOT案動工等良好生活機能，加上新青安2.0的推動加持下，位處太平新光特區櫻花建設(2539)之建案，在早鳥初期，就以預約制的方式接應購屋族的洽訪，除了鞏固服務品質，也規劃提供首波優惠方案，讓購屋族提前布局安心成家。 台中市太平區依實價登錄資訊顯示，低於鄰近東區及北屯區2～3成房價，再加上當地具備成熟商圈、74號快速道路以及台鐵高架化等利多加持下，躍升成為購屋族首選之區。 敦璟開發資深房仲謝兒政指出，台中市太平區近年發展速度之快，尤以新光重劃區最為驚人。74號環狀快速道路通車、太平國民暨兒童運動中心、中國醫BOT百億醫療園區等大型建設接續到位，生活機能與鄰近的北屯機捷特區、東區相比毫不遜色，以性價比而言太平新光重劃區可說是具備競爭力，購屋門檻也較輕鬆。 其中，台中知名建商品牌櫻花建設(2539)以櫻花昕光之櫻建案入駐新光特區，與中國醫投資興建達157億之台中市立綜合醫院重磅建設為鄰，預計2025年底營運，吸引醫護人才回流、創造就業機會，提前進場布局購屋規劃。建案以3217坪基地點亮太平，全案規劃1-4房約20-55坪之產品，櫻花昕光之櫻規劃7棟459戶、615車位；為了打造符合環保節能需求之友善社區及因應綠能科技浪潮與電動車趨勢發展，規劃地下室車位全平面式，且每車位完成充電的配線，快速實現有駕駛電動車的住戶未來建置充電設備需求的便利性。 除了關鍵的74快速道路之外，捷運紅線精武站及太原站、新高雙語國小、樹德與樹孝商圈、中山商圈、馬卡龍公園、祥順運動公園、新福公園等，交通、綠地、學區、市場等各項生活機能均極為便利，是具備生活、教育、醫療資源的住宅選項；在區域中相似環境資源，櫻花昕光之櫻將是新光特區首購族首選席。 8月起新青安貸款2.0方案上路以來，由於利率較為優惠，貸款金額也從800萬調升至1000萬較之前擴大，激勵有購屋需求民眾進場買房，新青安貸款上路、交屋潮及年底購屋潮三大因素加持，10月五大銀行新承作房貸創22個月新高。

新竹市政府今（13）日舉行「新竹市幸福宜居網2.0」啟動記者會，以智慧城市出發，優化操作界面，提供更簡單直覺的查詢方式，並全國首創建立三維建物地理資訊圖台，立體展示不同樓層的實價登錄價格，且率先全國透過縣市合作，跨域整合新竹縣的地政圖資，讓新竹縣市所有土地及建物的資訊都可直接查，大新竹生活圈最新資訊一鍵掌握。

時代力量立法院黨團日前舉行記者會，批評囤房稅2.0的行政院版本，是「打假球改革」，對囤置空屋的投資客而言，不痛不癢。