# 分年贈與不動產  

房屋買賣如何節稅是大學問，尤其父母與子女間，常透過買賣方式來避開贈與稅，到底該如何讓國稅局「信服」？有人建議可採用履約保證或價金信託，但正業地政士聯合事務所所長鄭文在直言，「完全沒有幫助！」反而還要多花不少手續費，關鍵仍在「金流證明」。

黃爸爸聽說105年房地合一稅實施之後，房產贈與給子女，未來子女在出售要繳高額稅金。

過去不少人會選擇透過每年免稅金額內贈與不動產給子女，以達到財富傳承的目的，現今法令環境不斷變遷，尤其是在房地合一稅制及房地合一2.0版相繼施行後，不動產分年贈與給子女或繼承可能會衍生未來出售受贈或繼承之房地產繳納較高稅負風險，稅務規劃顯得更加重要。

一般來說我們每年都有贈與稅免稅額，像今（2024）年的免稅額是244萬，所以我們可以在免稅額範圍內贈與給孩子財產，以減少將來要交的遺產稅。在附條件或附負擔的贈與下，父母可以要求孩子必須遵守約定，不然就可以把贈與撤銷，或完成某種條件才贈與。

林爸爸在都會蛋黃區持有超過30年的土地，並將其租給幼稚園。目前房屋已超過30年歷史，所以最有價值的不是房屋，而是土地本身。因土地在蛋黃區又持有多年，代書評估土地增值稅高達3000萬。林爸爸的年紀大了，開始思考，如何將這塊土地傳承給兒女？

為了避免家庭繼承糾紛，許多人選擇提前將房產轉贈給子女。傳統上，透過#不動產分年贈與的方式來減少贈與稅是一個普遍的節稅策略。然而，自從105年1月1日房地合一稅的實施後，是否還是一個好方法呢？

近年來，越來越多的年輕人選擇先購房，而不是生育孩子。就有網友好奇，未來當大家年老時，這些房產該如何處置？許多人認為這不是問題，因為到那時候可以賣掉房子、入住養老村，或者請台籍看護。

父母總想在生前先替子女做打算，所以會逐步贈與現金或房產，不過該怎麼做最省稅呢？2024年每人每年贈與稅免稅額為新臺幣244萬元，也就是在同一年度內，不論贈與多少人與次數多寡，只要金額累計未超過244萬元，就不用繳納贈與稅，而超過贈與免稅額的部分，則會視金額大小，課徵10%至20%不等的贈與稅。

李先生不久前出售重劃區的土地，手中突然增加許多現金。他們的兒子正偉是一位聰明且有抱負的年輕人，單獨在台北為自己的未來打拼。

買賣需要繳納土地增值稅（下稱：土增稅）、契稅、房地合一稅，請實際計算一下。

二親等的買賣移轉是很常見的諮詢問題，但通常真的會辦的機率不高，最主要是因為稅金的問題。一般爸媽年輕的時候辛苦打拼，賺了一些錢買了一些不動產，總希望能提前安排將財產留給下一代，以避免日後的紛爭。但往往因為年輕時持有不動產到現在，已經過了好久好久，期間土地公告現值漲價幅度驚人，造成土地增值稅非常非常重，再加上往往一般民眾都認為爸媽把房子過給兒女或兄弟姊妹之間的過戶應該相對簡單……，其實錯了，真的錯了，二親等的移轉比一般人想像的複雜很多，且聽我說來。

房價高漲，父母若有餘力多會考慮將房產過戶給孩子。究竟該選擇贈與，還是二親等買賣，經常會難以判斷，若能掌握稅率差別，針對房子區位及未來用途考量，就能找到解答。

一對70、80歲，在台北市擁有一、二、三樓透天厝的侯姓老夫婦。儘管坐擁高價不動產，但很遺憾的是，兩夫妻之前沒有存到多少退休金。所以，兩老現在每月，就是依賴老人年金，以及手中不多的現金老本，過著縮衣節食的生活。

許多父母親希望在子女結婚前幫子女置產，減輕子女負擔，但又擔心要繳納高額贈與稅。其實只要善用贈與稅免稅額度，贈與子女千萬元現金也可免繳贈與稅。

林爸爸想將市價2000萬元，土地公告現值和房屋評定價值600萬元房屋，透過每年免稅金額內贈與給小孩，林爸爸覺得這是最省稅的方法。

陳爸爸和兒子約定，將一塊地分5年贈與，但兒子每個月要給他2萬元，兒子一開始照約定走，後來不付了。如果是你遇到這樣的情況，怎麼辦？只能自怨自艾嗎？

「家族財富傳承」是目前台灣高資產客群普遍面臨的問題，凱基銀行觀察到，50歲以上高資產客群的資產類型多元，包括現金、股票、不動產，甚至海外資金，在選擇財富傳承方式及對象時，均與遺贈稅務規劃有高度相關，自2017年5月起遺贈稅率由單一稅率調整為累進稅率，若未及早規劃，繳納稅額可能高達數倍之差。為解決客戶痛點，凱基銀行特邀請資誠聯合會計師事務所，於北中南舉辦三場「啟動傳承稅務講座」，協助高資產客戶瞭解稅務管理，進而守富傳富。