# 中央銀行打房  

央行去（2024）年9月祭出第7波房市信用管制措施後，預售屋買氣明顯降溫。據591新建案統計，六都加新竹縣市今年4月預售屋平均銷售率僅45.5%，相較去年9月61%大幅下滑；其中以新北市與桃園市跌幅最大，台南市銷售率更降至38.3%，為全台交易最冷區域。

央行3月20日舉行理監事會議，決議不升息、不升準，而央行總裁楊金龍也在會後記者會表示，現行信用管制措施維持至年底不變。事實上，自去（2024）年9月第7波信用管制後，房市買氣持續低迷，尤其換屋族受貸款緊縮影響，交易明顯停滯，然而在台北市核心地段，房市並未如外界預期大幅降溫，反而呈現兩極化發展。

央行祭出史上最強的打房措施，讓房市在9月全面急凍，到底會不會引發斷頭潮？謝哲青、蔡尚樺主持的《下班經濟學》中，就邀請到房市專家李同榮、何世昌，到底七都哪裡是「海嘯第一排」？首購與自住的你，有哪些撿便宜的機會？今天一次告訴你！

中央銀行19日召開第4季理監事會議，利率連三凍，如外界預期沒有第八波打房政策。房市趨勢專家李同榮針對央行過去數年來以貨幣政策與資金防堵政策持續七波打房成效提出評論，直指央行錯把後衛當前鋒，三大錯誤政策所造成扭曲市場的後遺症才正要開始。

2024年大選的前半年，新青安政策「繃」出爐，其相對優渥的購屋條件，引來人民的一片大聲喝采，除了一般的潛在購屋族大舉進軍房市之外，同時也吸引了一些在學青年及退休老者加入房地產交易的行列，房市交投活絡，價量齊揚，只是一年後，也就是2024年8月，青年對新青安專案的拍手叫好聲已逐漸銷聲匿跡，代之而起的則是悔不當初的嘆息連連，雖政策專案實施至2026年7月31日才會結束，但新青安所帶來的房市買氣已然滑落，光環亦已逐漸式微，短短一年之間便見證了「錯誤的政策比貪污更可怕」的事實，同時也見證了因新青安專案而倉促進入房市之購屋者的美麗與哀愁。

財政部2023年8月推出的新青安政策，雖幫助不少年輕首購族買房，帶動一波房市買氣，但也衍生出人頭戶、轉租亂象及房市炒作等現象。如果你是一位擁有1000萬元的首購族，桃園青埔、新北淡水的房產，你會怎麼選？對此，《住展雜誌》發言人陳炳辰在Podcast節目《地產詹哥老實說》上指出，青埔已是桃園市的「蛋黃區」，新案總價基本要2000萬元以上，遠超首購負擔，首購族反而會選擇一些更外圍的重劃區；淡海新市鎮總價千萬初仍比比皆是，「依舊是首購天堂。」

中央銀行9月升準不升息，同時祭出第七波選擇性信用管制，市場視為「史上最狠打房」重拳。還原當天決策過程，央行理事們歷經一番激辯，有人直言當前不動產投資流於炒作，買方在「賭」房價會在寬限期內上漲，因此必須加強相關抑制措施，但也有理事認為，炒房者未必依賴貸款，本次信用管制措施的成效仍待觀察。

台灣住宅老化問題日益嚴重，根據內政部住宅及不動產資訊網數據顯示，全台屋齡超過30年的房屋比例已達51％，其中台北市老屋佔比更是高達72％，成為全台老屋最密集的區域之一。對此，知名房地產專家「帥過頭」日前更指出，台北市未來30年可能面臨遷都危機，言論一出頓時引發網友熱議好奇：「現在買台北市房子是否不保值？」

房市限貸令再度升級！中央銀行19日祭出第七波選擇性信用管制，不僅調升存準率1碼（0.25個百分點），並加碼新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期等措施。馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，這次的衝擊不僅波及仲介，幾乎所有房地產相關從業人員都難以倖免，中古屋與新建案的交易量恐將大幅縮減，唯有法拍業者或許能從中受益。

中央銀行祭出史上最狠打房組合拳，央行總裁楊金龍今（19）日在記者會上多次強調，雖然目前銀行不動產放款集中度接近歷史高點，但若進一步分析細節，可以發現整體情勢其實更為嚴峻，這也是央行加碼第七波房市管制措施的主要原因，「要給投機客一個Lesson（教訓）。」

中央銀行理監事會15日召開，全體理事一致同意不升息，並把全年經濟預測下修至2%以下，同時在房市明顯降溫之際，再出手第五波限貸針對第二房限貸打房。房市趨勢專家李同榮直批，此舉乃彭規楊隨，明知房市已明顯降溫，又複製12年前彭淮南時代無效的選擇性限貸政策，連續5波限貸打房，所為何來？他直言央行真正動機有三：其一、搶割政績，二、平撫鷹派理事反彈，三、資金動能強勁。另外一大考量是擔心房價壓不住會甩尾，所以表達央行打房決心，宣示意味大於實質意義。

吉家網發佈111Q1房市季報，六都房市中南部表現亮眼，台中、台南、高雄漲幅分居前三名，與去年同期增漲幅度分別為20.61%、19.31%、16.54%，三大都會帶動全台房市疫中回升。全台各大行政區房價上漲情況，蛋殻區漲幅大於蛋白區，蛋白區漲幅勝於蛋黃區。六都行政區年漲幅前十名出爐，竹北市、高雄前金區、楠梓區，分列前三名，年漲幅分別是38.99%、37.98%、34.07%，前七名行政區漲幅皆高達三成以上，竹北逼近四成，漲勢相當驚人。

中央銀行打擊炒作再出招，限定建商購地貸款需在18個月內開工。房市趨勢專家李同榮直言，央行措施值得肯定，但政府一方面趁著房市熱絡大量標售公有土地，帶動地價屢創新高，如果炒地火苗永遠不熄，「打炒地」終將淪為「草打地」，他也針對公有土地標售規範與配套提出四大建言。

西方大印鈔溢漫錢潮成世界級美元鈔票大洪澇，直奔亞洲區域經濟市場而來，絕大多數擁有全球宏觀的國家政府，莫不紛紛高舉「抗遭痛薅羊毛」財金經對策，同時也寄希望能有效順流「撈得」可藉機利用的國際錢潮洪澇，振興自家經濟；可臺灣蔡英文獨裁專制綠政權，卻採行打房市揚股市的「坐待被薅羊毛」對策，在自我黨私大撈掏空國庫同時，盲眼任讓西方資本洪濤可大肆濫用薅羊毛故技，狠刮臺灣人的財金所得資產，令人謂嘆怨懟，更讓人咄咄扼腕。

央行打房動作頻頻，未來是否全面限制貸款成數，投下不確定因素，民眾買房最怕貸不到理想的成數，尤其預售屋通常是在簽約後經過2~3年工程期才需要申辦房貸，若突然因政策或是房價下跌等影響之下，貸款成數不如預期，此時除了湊現金應急之外，專家也建議，民眾在簽約前可以先和建商約定是否能提供建商貸款，或是跟銀行協商透過提高利率、加購保險等方式增加貸款成數，以及提供保證人、擔保品等作法，加強自身信用條件，才能避免繳不出來還得支付建商15%的違約金。

中央銀行總裁楊金龍昨（7）日祭出4大打房措施，中央大學經濟學系教授、台灣經濟發展研究中心執行長吳大任對此表示，央行打房措施確實正中投資客的要害，他本身也相當贊同這樣的作法，不過吳大任也坦言，目前台灣房市過熱的主要原因是台商回流所致，反而不完全是投資客的關係。

央行打房，緊急再出招！今（7）日下午四點半，央行常務理事會議後記者會由總裁楊金龍親自主持，已經透露不尋常，當楊金龍一開口，果然是震撼市場的消息：央行將再次實施房市信用管制！

中央銀行總裁楊金龍日前明確表態，央行一直都在密切關注房市走勢並會超前部署，副總裁陳南光也指出，不能忽略房地產興盛所帶來的4大負面效應，政策上要建立1組先行指標來觀測，不能用逾放比這落後指標來觀察。

根據吉家網發佈上半年六都房市景氣報告，2020上半年六都整體房市價量表現可以「北緩、中溫、南熱」六個字形容，六都房價呈現盤堅緩升走勢。而這波房市從2018年止跌回溫到現在，仍然有些學者專家主張房價會落底，但依數據顯示房價已有兩年呈現上漲趨勢，証實筆者在2015年所大膽的預測:2017年Q4台北市房價率先止跌、2018年Q3全台房價全面落底。

房價居高不墜是老百姓心中的痛，如今低利率、資金水位豐沛的環境更助漲房價；盤點政策工具，學者點出，國發會、央行、財政部、金管會、內政部都有角色，特別是央行應該打頭陣，即刻祭出選擇性信用管制。