# 不動產登記  

房屋買賣如何節稅是大學問，尤其父母與子女間，常透過買賣方式來避開贈與稅，到底該如何讓國稅局「信服」？有人建議可採用履約保證或價金信託，但正業地政士聯合事務所所長鄭文在直言，「完全沒有幫助！」反而還要多花不少手續費，關鍵仍在「金流證明」。

借名登記，是我國人常見的一種財產管理方式。但令人困擾的是，如何要求返還？借名登記關係，通常發生在親屬，或是一起投資的朋友之間。背後的原因動機，不一而足，五花八門。諸如，家屬貸款可以有優惠利率方案，因此就用他的名義登記購置房產。打官司期間，不方便把自己真實的財產情況公開，避免新增困擾，所以買房也借用親屬名義登記。

當繼承發生時，配偶是當然繼承人，小孩是第一順位繼承人，所以，由配偶和小孩之間分配被繼承人的遺產。無論是均分繼承或是協議分割，都要全體繼承人同意才能順利完成辦理，否則只能辦理公同共有。

編按：當親人過世後，若長期未辦理房產繼承登記，小心房子可能會被政府依法標售！根據國產署統計，過去10年間已有逾3.5萬筆逾期未繼承的不動產被列入標售名單，其中9000多筆成功標脫，總金額超過79億元。不少民眾因不了解相關規定，錯失繼承權益。本文整理國產署提醒的繼承辦理時限與標售流程，並說明若錯過時限後該如何補救，幫助民眾避免房產「不知不覺」變成國有財產。

民眾在繼承未辦理保存登記的建物時，流程會更加繁雜，資深地政士就提到，有民眾要辦理移轉登記時，發現繼承來的父親房產，地上物未辦理保存登記，也就是沒有建物產權，且房屋稅籍還登記在往生父親名下，也沒有申報遺產稅和辦理繼承登記，想轉賣變得相當麻煩。

民法第1174條規定，繼承人可拋棄遺產。會用這條，一般是繼承人本身有大額債務，繼承了遺產，可能會被債權人扣押，因此拋棄繼承，留給其他兄弟姐妹。

隨著社會高齡化，遺產稅規劃成為許多家庭關心的議題，但一個不經意的財務決策，可能導致繼承人面臨比預期更高的稅務負擔。近期一對夫妻購屋時房產登記在妻子名下，但房貸卻以先生名義申請，導致妻子過世後，先生繼承房產時，房地合一稅大幅增加，預估僅需繳納30萬元，實際卻高達80萬元，足足增加了2.6倍。

父母過世後，子女繼承財產除了遺產稅要繳納以外，如果日後出售沒注意的話，還會面臨大筆房地合一稅找上門的窘況，稅率最高達45％。對此，正業地政士事務所所長鄭文在分享，根據台財稅字第11204619060號函，子女在父母過世前先把戶籍遷回老家，符合自住條件就能降低大筆稅金。

想適用自用住宅優惠稅率，得要符合規定，依照《土地稅法》第9條「本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。」這也因此讓很多房東不讓承租人設立戶籍登記或是營業登記，以為這樣就可以享受自用住宅用地的優惠稅率，但稅務人員查稅用心，也不是吃素的。

新春蛇年好運來，台中市政府地政局業務朝數位化發展，推出網路不動產登記服務的「數位櫃台」及免附繳稅單減碳無紙化的「不動產移轉一站式服務」，民眾申辦業務更便利。

父母將房屋過戶給子女時，土地增值稅是關鍵成本，適用自用住宅優惠稅率可節省稅額。本文案例中母親將唯一房屋以買賣形式過戶給女兒，經協商買賣價格為500萬元，並利用贈與稅免稅額分2年協助女兒償還銀行貸款。第1年贈與244萬元減輕女兒貸款負擔，第2年再贈與244萬元使房貸幾乎清償。

想把財產移轉給小孩，又不想被課贈與稅，一般都用每年244萬免稅額「逐年贈與」方式，但其實還有其他方式。

近來不動產詐騙事件橫行，民眾想把房屋作借貸，購過專業人士辦理也得小心，就有資深地政士透露，在辦理不動產登記設定時，遭「地面師」加辦預告登記或信託登記，讓屋主只能低價出售，或遭假買方低價買入，毫無招架之力。

有人在打拚終生、努力累積大量金錢後，選擇在離世時將財富變成「遺愛人間」的資產。但反觀我們經常看到新聞報導，許多成功的企業家，因為生前並未針對遺產事先做好佈局規劃，導致當事人在往生後遺留龐大財產，兄弟間或子孫們等繼承人為金錢而意見分歧，延伸各種遺產爭奪的新聞事件，甚至對簿公堂，遺產分配長期懸而未決，繼承人們反目成仇，由「愛」生「恨」，結局令人不勝唏噓。

老夫老妻相依為命，時常發生爸爸走了，媽媽也跟著離開。有個案的爸爸往生後，媽媽也在兩年後往生，讓子女們相當緊張，因為爸爸往生時已己繳納近百萬的遺產稅，不知道該如何幫媽媽申報遺產稅。

單身不婚的情況越來越多，繼承遺產的來源也更多元，有奶奶繼承孫子的案例，也有兄弟姐妹互相繼承的情形，和早期直系親屬父子傳承有所不同，造成是否該拋棄繼承的困擾，對此正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享案例，提醒要釐清繼承順序才不會喪失權益。

美莉的爸爸是一位成功的房地產經紀人，就在美莉即將大學畢業的時候，她的爸爸因病去世，留下了一些房地產。美莉與老爸相依為命，作為老爸唯一的孩子，美莉面臨著如何處理這些不動產的重大決定。在這個關鍵時刻，美莉回想著父親教給她的知識。她知道，台灣的房地產稅制在民國105年（2016年）進行了改革，形成了新制與舊制的區分。從此台灣房產出售的房地稅、所得稅是一國兩制。

未成年人因為沒有收入，所以財力證明大多是來自父母親的贈與，由於每年贈與稅的免稅額為244萬元，如果父母親一起贈與，未成年每年就會有488萬元的現金入袋，不少人會利用這筆錢來購置不動產，節稅、增值，一舉兩得，但專家提醒，要小心操作不慎，白忙一場。

李小姐的父親過世後，留下了一間透天、一些存款與股票。李小姐和她的兄妹成為了這筆遺產的繼承人。

許多的父母親深怕小孩知道家裡財力雄厚，不願意努力工作，甚至不想上班，在家躺平，所以對於家裡的財產，總是低調處理，但是遇到了繼承案件，可能要誠實面對，否則恐繳納高額遺產稅。