# 點燈率  

空屋問題一直是許多房市名嘴喋喋不休的話題，有人看漲也有人看跌，看漲的名嘴通常是少數，因為深怕被酸民所攻擊，憤而被冠上帶頭炒房的吹哨人。看跌的名嘴總是多數，因為買不起房的平民是多數，自然而然這些房市名嘴，就喜歡投其所好的向著平民老百姓的想法而分析，不僅會引起平民老百姓的共鳴，也會引起他們更多的觀看數以及掌聲！但是這些名嘴表面上看衰歸看衰，私下買房的還是持續在買！

隨著房價不斷攀升，再加上新青安房貸計劃上路，吸引不少首購族考慮買房，也讓最近房市相當火熱，卻仍有部分民眾認為未來5年待新青安房貸寬限期結束後可能引發拋售潮，屆時有望趁房價下跌、法拍屋四起再入手。不過，如今就有部落客打臉，直指「撿法拍屋便宜並不容易」，甚至要等到房價大跌的機會也不大：「中國示範過了，房價跌了，到時候你不一定買得起，也不一定敢買房子。」

國內房市已經很長一段時間沒聽過這個關鍵字了，那就是「泡沫化」，有房地產業者丟出這一個詞，馬上引來同行的反脣相譏，說這是說外行話，似乎大部分的建築業者都怕聽到、看到房市泡沫化，經過3年多的多頭行情，台灣房市是否已經瀕臨泡沫化呢？如果真的泡沫化又會是怎樣的一個房市景象呢？

編按：看屋是大學問，不管是租屋或是買房，多看幾遍有益無害。住商不動產企劃研究室主任暨發言人徐佳馨整理了3大看房技巧，從看房時間、房屋附近機能到屋內細節一次解析，學起來不被屋主、建商的話術騙了！

買房是不少人一生的夢想，不過，目前台灣房市漲幅驚人，近期台灣四大房價指數全創新高，PTT網友質疑為何房價越打越高？現在年輕人是不是都買不起房地產了？對此，風傳媒新聞焦點整理房地產漲價原因、台灣哪裡漲價最兇、台灣哪裡空屋率最高、房價何時崩盤...懶人包帶你一文看懂。

買房是許多人存錢的動力。不過，隨著台灣房價持續飆升，也讓許多年輕族群感嘆吃不消，成為遙不可及的夢想。日前有民眾到桃園拜訪友人，發現社區大樓晚上開燈戶數僅四分之一，鄰近社區的點燈率也不高，但友人卻說兩年來房價漲了不少，讓他疑問空屋率為何與房價成反比。對此，有人直言，「台灣的房子不是給人住的」。

林口、三峽、淡水過往常被媒體、民眾戲稱「狗比人多、鬼城」，如今鬼城之稱已不再合適，據內政部資料顯示，2019年Q4（第四季），新北市的三峽北大特區最新點燈率已達93％以上、林口新市鎮也達87％、淡海新市鎮則有65.2％。「親眼目睹根本大開眼界！」日前有人表示，之前就耳聞「林三淡」是鬼城，但最近經過三峽北大特區時，直接改觀，不僅有寬闊、綠樹成蔭的道路與人行道，生活機能佳，更沒有雜亂的招牌、髒水汙染等，停車位規劃也足夠，「我要是在北部置產，首選一定是這裡」。

根據財政部公布的房屋稅差別稅率2.0方案（囤房稅2.0），建商餘屋持有年限2年以內，稅率擬調整為2％～3.6％，持有年限超過2年，則稅率區間為2％～4.8％。若建商餘屋採全國歸戶並採用最高4.8％稅率，對大型建商的影響將不小。根據住展雜誌統計，截至今年7月15日，北台灣公開銷售中的新成屋（不含廠辦、商辦、單價200萬以上豪宅案）有302個，合計戶數約4,869戶。

看屋是大學問，不過勤能補拙，多看幾遍有益無害。以下3大技巧可幫助大家快速掌握看屋的訣竅。

甲山林機構、愛山林建設董事長祝文宇日前點名，桃園、台中、台南及高雄等4都，這幾年瘋狂推案，不僅供過於求，最慘還可能引發泡沫化危機。營建、代銷大老的一席話，引發各界熱烈討論，而要判斷房市走向泡沫化，其實有跡可循。

新興重劃區「林新三五淡青」林口新市鎮、新莊副都心、三峽北大特區、五股洲子洋和淡海新市鎮，以及中壢的青埔特區，昔日因新建房屋量大、點燈率偏低，因而被外界戲稱為「鬼城」。但時過境遷，昔日被稱「鬼城」的地方，房市入場券比四年前大漲200萬元以上。住展雜誌研發長何世昌表示，「林新三五淡青」在2015～2017年經歷交屋潮，餘屋量多又逢房市轉空，市況慘淡且房價驟跌，但在餘屋順利消化後，加上政府建設、或民間投資陸續兑現，房價重啟飆車模式，當初笑「鬼城」的人，笑著笑著就哭了。

台灣氣候潮濕，尤其北台灣在冬天又有東北季風，許多地方又受地形影響，可說是濕上加濕，最常被點名的不外乎是基隆、汐止、林口等地，也因為潮濕程度恐影響居住品質，經常被購屋族列入買房考慮條件之一。

一般來說，住戶的燈光是判斷一個建案銷售情況或進住率的一個重要參考指標。進住率低的區域，安全性與社區管理委員會的運作容易發生問題。

內政部營建署30日發布統計分析，2019年全台低度使用住宅（空屋）約89萬宅，空屋率約10.17％，較前一年減少0.39個百分點，整體上大致持平；六都中以新北市空屋宅數13.7萬宅最多，其次是高雄市10.7萬宅，第三是台中市近9.3萬宅；若觀察空屋率，六都以桃園市10.59％最高，其次為高雄市10.06％。六都之中，2019年空屋率僅新北、台北較前一年上升，其餘四都皆下降。

前幾年北台灣有所謂三大房市重劃區，即「林、三、淡」，林口新市鎮、三峽北大特區與淡水新市鎮，雖然剛開賣的前幾年銷量不佳，被網友譏為鬼城，但隨著時間過去，如今「林三淡」的點燈率已有一定比例，其中最受人矚目的，就是淡水新市鎮。

雖然林三淡（林口、三峽、淡水）過去常被市場認為點燈率過低，空屋問題常常成為市場焦點，不過根據最新官方統計數據顯示，發展較早的林口新市鎮與三峽北大特區，低度使用用電宅數比例分別為15.9%與7.9%，從用電狀況來看，兩者非空屋比例達84%以上，其中三峽北大特區空屋比例不到8%，已經步入發展成熟期，而從金融海嘯後才開始開發的淡海新市鎮，則空屋比例仍約3成左右。

全台房市買氣緩步復甦，然而房產專家Sway近日卻在好房網TV直播節目表示，房市拋售潮又來，直接點名「新北市淡水區」、「台中北屯區」、「台中西屯區」、「新北三峽樹林區」以及「新北林口區」。

淡海輕軌近日將通車，可大幅解決淡海新市鎮交通不便問題，並正面助益當地房價。房仲表示，當地人口逐漸增多，較熱鬧的捷運站附近房價20餘萬元，較遠站仍有1字頭，適合首購族。

自己創業的大雄最近生意欠佳，想把房子抵押借款以便做資金周轉。沒想到房市冷，大雄的心更冷，因為銀行業者給的答覆讓他很傻眼，銀行評估他那間位於某新興重劃區的房子價值不高，甚至不願意貸款給他。

有人說，看屋就好像相親找對象一樣，除了靠媒人婆、親友或婚姻介紹所撮合及互相看對眼之外，應該多看多比較，才不會吃虧。事實上，看屋找房確實得如此，至少要多看幾間房子，較不容易買貴了，或買到不理想的房子。但這句話套用在小賴身上，卻恰恰相反……。