# 重劃區買房  

央行去（2024）年9月祭出第7波房市信用管制措施後，預售屋買氣明顯降溫。據591新建案統計，六都加新竹縣市今年4月預售屋平均銷售率僅45.5%，相較去年9月61%大幅下滑；其中以新北市與桃園市跌幅最大，台南市銷售率更降至38.3%，為全台交易最冷區域。

重劃區為政府重新規劃土地使用與建設的區域，讓原本較零亂或農用的土地，轉型為現代化的住宅，近期有網友表示，老公在7－8年前左右於重劃區購買了其中一戶大樓，而被周遭親戚酸言酸語，認為在該地購買房屋會後悔、發展不起來等，而原PO至今已於該屋居住5年多，而此時房價已高出許多，不過，親戚仍持續認為該地房價會跌，貼文曝光後，網友們紛紛點出重劃區2大關鍵優勢，並大讚「幾乎沒看過失敗的」。

央行日前祭出第7波信用管制措施，被外界稱為史上最重打房政策，不少專家分析，未來房貸市場剩下首購友善的環境，首購族不僅獨享貸款資源優先權，房市也將改以其為主力的買方市場。對此，馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書分享，不只台灣戰南北，高雄人買房也有自己特殊的「南北情節」，在高雄這區買房子的台北人比高雄人還多。

隨著房價不斷攀升，再加上新青安房貸計劃上路、全球AI熱潮帶動等，不少首購族都在考慮買房，也讓最近房市相當火熱，就有一名網友表示，他最近在看房時發現，2房格局的建案室內坪數越來越小，從10年前的17坪縮減到如今的11、12坪，因此也好奇這是否為未來趨勢。PO文曝光後頓時引起熱議，也有房產專家坦言，這類戶型建案近期確實頗為搶手。

隨著房價不斷攀升，購房族將負擔的房貸壓力也會越來越大，因此不少民眾都希望買房可以一次就選到自己的最愛，但這其實相當不容易。就有一名一位南部網友分享他已工作2年多、存款約有280萬元，考慮在南台南重劃區購房，雖然一開始相中的物件地點頗好但坪數較小，還要價將近1400萬元，讓他有些猶豫，更認為這個價位可以買下公司附近更大的房子，因此想尋求網友的建議。PO文曝光後頓時引起熱議，更被打匹配網友熱議建議買公司附近房子，不僅便利又且還有望升值！

今年1月、2月七大都會區平均的房價不僅上漲5％，交易量更有雙倍數的成長，今年的房市買氣真的回溫了嗎？今天由謝哲青、蔡尚樺主持的《下班經濟學》中，就找來房市專家何世昌、還有Sway，7月上路的囤房稅2.0真的壓不住房價？而今年的成交熱區與賣壓沉重區到底有哪些？讓他們來告訴你！

1,2月七大都會區房價不僅平均漲價5%，交易量更有雙位數字的成長，今年房市買氣真的回溫嗎？今天我們就找來房市專家何世昌、還有Sway，7月上路的囤房稅2.0真的壓不住房價嗎？而今年的成交熱區跟賣壓沉重區到底有哪些？讓他們來告訴你！

在房價高漲的大環境下，買房成家對於普通年輕人而言似乎是遙不可及的夢，不過，東森房屋研究中心彙整財團法人金融聯合徵信中心資料發現，被大眾認為買不起房的年輕人反而更敢進場，從2019年到2023年，全台35歲以下房貸族的申貸件數從45,489件增加到60,152件，短短5年就增加約1.5萬件，成長幅度高達32%，而35~50歲房貸族和50歲以上房貸族的成長幅度分別只有23%和14%。對此，東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，年輕世代在買房決策上確實更敢衝，再加上現在有「新青年安心成家購屋貸款」來減輕年輕人的購屋壓力，相信未來進場買房的年輕人還會繼續增加。

現代家長若抱持著讓孩子贏在起跑點，買房時會將學區列為考量的因素之一，「學區宅」即指該物件的位址鄰近明星學校範圍，即使現在少子化嚴重，明星學區「學區宅」的房價仍比一般學區來得高，《DailyView網路溫度計》透過《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統整理出三年內（2020／08／25－2023／08／24）台北市網路討論聲量最高的「10大小學學區宅」。「新生國小」、「金華國小」、「敦化國小」3大明星小學，周遭房價超級搶手，住宅單價每坪竟已突破百萬大關；專家建議，鄰近哪些學校並不代表該屋隸屬該學校的學區，民眾若有挑學區讓小孩就學的需求，購、租屋設籍前一定要注意是否為正確的學區地段，有時隔一條街就是不同的學區，因此必須事先做好功課，特別留意設籍時間與學區範圍，以免花了辛苦積蓄購屋，孩子卻沒擠進中意的學校。

台南南紡購物中心一帶，因其熱鬧成熟的地段條件，大品牌建設也在此獵地推案，近年推案不斷，供給消費者不少選擇。而坐落南紡特區中的新案「艾美新時代」，主打讓年輕人世代第一次就住進市中心，實現「居住正義」的口號，於7日在三地集團執行長鍾育霖帶領下，於基地正式舉行開工動土儀式。

房市今年受到多項利空影響，近期交易量明顯轉冷，針對有購屋需求的民眾，現在購屋又該如何挑選？對此，專家建議，在市場變化大時，買房更要回歸基本面，盡量挑選蛋黃區的2房主流產品，未來脫手性佳，同時買房應遵守4不政策，首先建議購屋族不要「墊腳購屋」，買超出能力範圍的房子，再來就是避免買預售屋且不要追價，最後則是拒絕接手投資客換約物件，以免幫投資客獲利了結，自己又被剝削一筆。

不少民眾無法負擔台北市高昂的房價，進而將買房目光轉向鄰近的新北市，其中「新莊」的討論度數一數二，不僅是雙北人口第二高的區域，更是新北市移居人口之冠，那麼新莊究竟在夯什麼？

後疫情剛性買盤支撐房市，新北市各大重劃區買氣旺！由海悅國際(2348)、科達機構投資的「海研建築」推出第二發預售新案「海研A3光點」10/2正式公開，因位A3機捷、環狀線新北產業園區站的雙捷交匯點，主打「北車下一站、房價5字頭」，親民總價狂吸雙北首購、首換、小資通勤族、白領置產等客層，每週來人量將近百組，短短8週住宅產品已售6成，顯見房市自住需求強勁！海研建築今(12/7)也宣布與日商「台灣松下營造」合作，舉辦「台日友好．跨國手合作」營造簽約儀式記者會，雙強聯手打造日系精品宅，並將在12/16舉辦開工動土典禮，預計2024~2025年間完工。

雙北房價高，許多民眾會考慮遷至桃園居住，近日一名網友在PTT《home-sale》上發文表示，自己年紀快邁向中年前，發現在新板特區買房的夢想離得越來越遠，最後只能退一步就近選擇「青埔」，不過他指出如果青埔再沒有在地商圈及工作機會的價值，當地的房價及發展極限只能與土城相提並論，對此，其他網友則認為青埔的建設毫無實用性可言，比起土城還是差了一截。

雖然高房價不是造成低生育率的主要原因，但不可否認，「高房價所得比」是民眾生育的阻力之一，故適度減輕民眾購屋壓力，是為政府必要且急需做的事。而除了青年安心成家購屋貸款，政府還可以採取哪些措施？

房屋標準單價每3年需重新檢討評定一次，隨財政部公布各地方政府房屋標準單價調整情形，宜蘭縣、桃園市、彰化縣、金門縣等縣市皆已表態將著手調整，顯示財政部的「公審式」督促法，已初步見效。但不只有房屋標準單價會影響房屋稅金額，除核定單價，房屋課稅現值計算還會納入面積、折舊率，以及地段率。其中，地段率反映的是房屋所在地繁榮與否，區域機能越佳，地段率則越高。住展房屋網認為，比起以行政區為單位，調高房屋標準單價，拉開區內的地段率差距，才是更為公平，且能維持房市均衡發展的做法。因在轄地廣闊的行政區，市中心和郊區的房市發展往往天差地遠，而當房屋稅稅基拉高，房市熱區的購屋需求許會酌約減少，但只要房價有鬆動態勢，馬上又會有另一波買家遞補。這些買家從哪來？怕就是本礙於預算，打算在房價相對便宜地區買房的民眾。既然持屋成本相差不多，在低利率大環境下，大部分買家都會選擇房價看漲的地區，進一步使缺乏建設、工作機會，且交通不便的地區，更難以吸引民眾購屋移居。以新北市為例，相比板橋新板特區由於位在交通樞紐，機能健全，區域房價行情落在6-8字頭；八里位於新北邊陲，雖有重劃區陸續出現新案，房屋成交價也在2字頭的相對平價，但光是交通不便這點，就使區域房市的溫度始終較低。根據新北市政府去年4月修改的地段等級表，新北市板橋區地段率最高為站前路、新站路（250%），最低為僑中一街、滿平二街等路段（100%）。八里最高地段率在商港六路（120%），最低在牛寮埔、石壁腳等地（80%）。雖然兩區的最高地段率相差超過一倍，但比起兩區新案單坪房價行情最多可差四倍，顯示新北的路段率尚存調整空間。住展房屋網認為，地方政府在回應中央壓力，調高房屋標準單價時，仍需站在促進區域均衡發展的立場，順應房屋市場現況調整路段率，在區域建設實現前，先降低邊陲地區的房屋持有成本，提高居民到當地購屋的意願，逐步緩解市中心人口過度集中的問題，也加速邊陲地區生活機能的發展。

「A7重劃區」擁有整齊街廓、60%以上超高綠覆率，有相當於2.5座大安森林公園面積大的體育園區運動公園，居住環境很不錯，且夾帶機捷交通優勢，位於台北車站和桃園機場中心點位置，到台北車站約25分鐘，但房價僅是新莊副都心的二分之一、台北市的三分之一，對年輕購屋客頗具吸引力，未來增值潛力仍看漲，現在購買正是起漲甜蜜點。

疫情之下，不只紅了口罩、自行車，台灣房市也跟著飆出新高度！據住展雜誌統計，2020年北台灣當年公開又完銷的建案竟高達269個，以一年365天換算，平均每1.4天就有一個建案完銷，較2019年暴增185個，年增率高達約220％。

疫情過後房市大好，許多區域買氣「報復性」成長，到底哪裡最火熱？很多人買房首選就是屋況佳、環境好的重劃區，因此「591實價登錄」就統計全台各大重劃區，近一年的實價登錄揭露件數前十名重劃區中，冠亞軍都有破千件的件數，且都是因新捷運通車議題，炒熱房市，細看榜單中淡海新市鎮、台中廍子還找的到1字頭社區可下手。

史上房貸利息最低，搭配無極限量化寬鬆的資金潮，房地產買氣由溫轉熱，甚至置產保值群族也紛紛出手，房地產買氣也從自住需求逐漸擴散到保值概念，尤其是豪宅買氣，近幾年不但「順順賣」，「單價200萬豪宅俱樂部」的成員「西華富邦」、「和平大苑」待售戶數也僅餘1成出頭，正式邁入銷售尾端。