# 鄭文在  

房屋買賣如何節稅是大學問，尤其父母與子女間，常透過買賣方式來避開贈與稅，到底該如何讓國稅局「信服」？有人建議可採用履約保證或價金信託，但正業地政士聯合事務所所長鄭文在直言，「完全沒有幫助！」反而還要多花不少手續費，關鍵仍在「金流證明」。

當繼承發生時，配偶是當然繼承人，小孩是第一順位繼承人，所以，由配偶和小孩之間分配被繼承人的遺產。無論是均分繼承或是協議分割，都要全體繼承人同意才能順利完成辦理，否則只能辦理公同共有。

民眾在繼承未辦理保存登記的建物時，流程會更加繁雜，資深地政士就提到，有民眾要辦理移轉登記時，發現繼承來的父親房產，地上物未辦理保存登記，也就是沒有建物產權，且房屋稅籍還登記在往生父親名下，也沒有申報遺產稅和辦理繼承登記，想轉賣變得相當麻煩。

民法第1174條規定，繼承人可拋棄遺產。會用這條，一般是繼承人本身有大額債務，繼承了遺產，可能會被債權人扣押，因此拋棄繼承，留給其他兄弟姐妹。

父母過世後，子女繼承財產除了遺產稅要繳納以外，如果日後出售沒注意的話，還會面臨大筆房地合一稅找上門的窘況，稅率最高達45％。對此，正業地政士事務所所長鄭文在分享，根據台財稅字第11204619060號函，子女在父母過世前先把戶籍遷回老家，符合自住條件就能降低大筆稅金。

想適用自用住宅優惠稅率，得要符合規定，依照《土地稅法》第9條「本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。」這也因此讓很多房東不讓承租人設立戶籍登記或是營業登記，以為這樣就可以享受自用住宅用地的優惠稅率，但稅務人員查稅用心，也不是吃素的。

父母將房屋過戶給子女時，土地增值稅是關鍵成本，適用自用住宅優惠稅率可節省稅額。本文案例中母親將唯一房屋以買賣形式過戶給女兒，經協商買賣價格為500萬元，並利用贈與稅免稅額分2年協助女兒償還銀行貸款。第1年贈與244萬元減輕女兒貸款負擔，第2年再贈與244萬元使房貸幾乎清償。

111在民眾黨小草聚集自由廣場「釘孤枝」，抗議司法不公。上萬人集會散去，當天深夜11點50分高院馬上針柯P等四人提出的抗告，做了駁回裁定。其理由讓人感覺沒想到高院法官的法理素養竟是如此的簡陋與不堪！

想把財產移轉給小孩，又不想被課贈與稅，一般都用每年244萬免稅額「逐年贈與」方式，但其實還有其他方式。

近來不動產詐騙事件橫行，民眾想把房屋作借貸，購過專業人士辦理也得小心，就有資深地政士透露，在辦理不動產登記設定時，遭「地面師」加辦預告登記或信託登記，讓屋主只能低價出售，或遭假買方低價買入，毫無招架之力。

民眾黨主席柯文哲涉京華城案、政治獻金案，遭台北地檢署起訴收賄、圖利、公益侵占、背信等4罪，台北地院從26日晚間召開接押庭，經過近5小時的審訊，法院凌晨最終裁定，今（27）日下午以3000萬交保。媒體人陳揮文在政論節目《新聞大白話》上表示，柯文哲先拚交保、再拚無罪，不過他提醒藍營，柯文哲雖被起訴褫奪公權、但是還沒有定讞，所以柯文哲在2026年有什麼角色還不曉得。

民眾黨立委黃國昌日前在臉書質疑，「88會館」負責人郭哲敏地下匯兌案，另一位關鍵被告「百億賭王」林秉文開庭未到，恐已跑路，院檢還在「裝沒事」。林秉文律師先前曾對外表示，林秉文人在國外。新北地院明（26）日將再度開庭，合議庭先前已發出拘票，指若林秉文無正當理由不到，將依法沒入保金或通緝。因即將被起訴的民眾黨主席柯文哲曾兩度到88會館，林秉文與柯案是否有關、以及其是否現身，受到高度關注。

前行政院副院長鄭文燦涉貪，在交保後神隱112天才於今（19）日現身，而媒體人陳揮文在節目《新聞大白話》中直言，檢方辦鄭文燦這麼鬆散，卻對民眾黨像「追殺」，還特別在民眾黨主席柯文哲起訴前，就競選小物抽佣案約談民眾黨團主任陳智菡等人，直批檢方有用同樣標準去看藍綠的總統競選嗎？

總統賴清德上台欽點台北地檢署檢察長鄭銘謙擔任法務部長，掌控法務部檢察、調查、廉政三把大刀。檢察界其實未必看好鄭銘謙，因為鄭銘謙給他們的第一印象是「好好先生」，「好好先生」能鎮得住？鄭銘謙上任後破例啟用廉政署長馮成及調查局長陳白立，先扳倒曾在接班大位上逼宮賴清德的行政院前副院長鄭文燦，再讓羈押中的台北市前市長、民眾黨黨主席柯文哲因京華城案「剃光頭」。「好好先生」看來殺氣重。

民眾黨主席柯文哲深陷北市京華城、政治獻金等案，檢方懷疑出境未歸、柯文哲秘書「橘子」許芷瑜涉嫌重大，依違反《政治獻金法》等罪列被告，並發布通緝、註銷中華民國護照。對此，媒體人陳揮文在政論節目《庶民大頭家》指出，總統賴清德真正要辦的只有柯文哲，其他都是「隨便亂辦」。

老夫老妻相依為命，時常發生爸爸走了，媽媽也跟著離開。有個案的爸爸往生後，媽媽也在兩年後往生，讓子女們相當緊張，因為爸爸往生時已己繳納近百萬的遺產稅，不知道該如何幫媽媽申報遺產稅。

單身不婚的情況越來越多，繼承遺產的來源也更多元，有奶奶繼承孫子的案例，也有兄弟姐妹互相繼承的情形，和早期直系親屬父子傳承有所不同，造成是否該拋棄繼承的困擾，對此正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享案例，提醒要釐清繼承順序才不會喪失權益。

父母想把房產留給子女，用什麼方法最省稅？正業地政士聯合事務所所長鄭文在舉例，一名K先生想把4300萬元給兒子買房，如果用現金贈與的方式，需繳納483萬4000元的贈與稅，因此，他用1招省稅方法，短時間將資產移轉給小孩，最後僅需繳納86萬稅金，稅額差距高達396萬，對此他表示，這個案例正是遺產及贈與稅最佳的節稅的範例。

未成年人因為沒有收入，所以財力證明大多是來自父母親的贈與，由於每年贈與稅的免稅額為244萬元，如果父母親一起贈與，未成年每年就會有488萬元的現金入袋，不少人會利用這筆錢來購置不動產，節稅、增值，一舉兩得，但專家提醒，要小心操作不慎，白忙一場。

許多的父母親深怕小孩知道家裡財力雄厚，不願意努力工作，甚至不想上班，在家躺平，所以對於家裡的財產，總是低調處理，但是遇到了繼承案件，可能要誠實面對，否則恐繳納高額遺產稅。