# 自備款  

近期房市消息引發關注，國內銀行龍頭傳出房貸政策趨嚴，不僅貸款成數有所縮減，審核條件也明顯提高門檻。想要買總價2000萬元住宅並貸款八成者，如今需具備月收入16萬元以上、年收入近200萬元的財力證明，對一般民眾形成沉重壓力。專家警示，這波貸款條件趨嚴化，恐將連帶影響中古屋交易與預售市場信心，為房市帶來新的挑戰。

新青安政策的推出，讓房市價量熱絡，預售屋市場更是快速升溫。然而，當父母購買預售屋並支付部分工程款後，將預售屋轉賣給子女時，如何申報贈與稅常常讓人感到困惑。

編按：買對一間房子，比找一個伴侶更重要，尤其單身族更要買房子，雖然台灣房價持續高漲，不過尋尋覓覓，最後總能找到自己的夢幻情屋，住商不動產企劃研究室主任暨發言人徐佳馨以單身小資族、雙薪夫妻為例，簡單一篇文看懂你現在的薪水能買多少錢的房子，以及貸款金額、自備款要準備多少。

通貨膨脹加重，讓房地產成為保值的最佳選項，近來房屋買賣交易的方式，也隨著通貨膨脹而有所改變。

媒體報導監察委員關切外牆磁磚剝落砸傷人事件頻傳，立案調查政府有無系統性解決方案、相關法規對建物外牆磁磚設計施工、年限、定期檢測及安全申報、整修補助是否確實執行等。監委可能是發現台灣外牆磁磚傷人砸車早已融入日常，場面不夠壯觀媒體不屑報導；加裝攔網就算解決問題，任憑醜陋市容變成台灣都會特色、危險逐漸累積集中。但民眾對此無感，也不見政府積極作為，所以啟動調查尋求對策。

國民黨總統候選人侯友宜上周提出青年購屋政見，規劃提供給40歲以下青年購屋貸款免付頭期款，貸款額度最高新台幣1500萬元，利息補貼5年，讓年輕人買得起房。不過事實上2018年時任內政部長徐國勇就曾拋出購屋只需1成自備款，國民黨副總統候選人趙少康當時在《少康戰情室》中怒批，此舉只是給年輕人暫時的甜頭，未來會產生很大的泡沫。

總統參選人侯友宜、趙少康陣營提出了「貸款額度最高1500萬」，幫助青年購屋的「555方案」，可以申請此「全額貸（0頭期款）」的條件為：

國民黨總統參選人侯友宜8日祭出青年購屋「555方案」，打出免付頭期款、最高可貸1500萬元，利息補貼5年，盼讓年輕人買得起房。媒體人陳鳳馨對此點評，該政策正好打破了年輕族群短時間無法存下一大筆自備款的「痛點」，應善用抖音跟小紅書進行推廣。

隨著時間轉變，早期的4房2廳的房屋式微，2房1廳的房屋崛起，早期子女北上打拼，好不容易存錢買了一間房屋，體恤父母親隨時會北上看孩子、孫子們，所以一定要留一間孝親房供父母親居住，因此，四房二廳是買房屋時的必要考量。

日前有一則新聞（編按：這則新聞在2021年2月發生），是夫妻倆年收合計250萬，自備款1500萬，想要買台北市蛋黃區3000萬的新房，結果沒想到被代銷洗臉（冷言冷語），令人感受不佳。讓他們很感嘆是不是台北市一輩子也買不起。

編按：近日行政院通過「疫後強化經濟與社會韌性及全民共享經濟成果特別條例」來減輕房貸族壓力，符合資格就可領每戶3萬元房貸補助。不過，這項政策卻引起許多民眾批評「看得到吃不到」，根本沒辦法讓房貸族、無殼族順利有一間房子。

為解決年輕人買不起房的困境，有卸任立法委員建議：由政府無息墊付購屋總價之37.5%，以協助45歲以下的青壯族群首次買住宅，後者只須負擔購屋後的房貸，即總價1000萬的房子，只負擔625萬的房貸，而政府也因此取得37.5%產權¹。將來售屋時以淨所得之37.5%償還政府；其間原購屋者也可以隨時買入政府的持分，以擴大自己的產權。茲剖析其問題如下：

換屋族一定都會遇到「先賣再買」或是「先買再賣」的問題，該如何順利銜接是一大難題，專家指出，針對先賣再買的民眾來說，可以透過售後回租方式，利用這段期間將買新房、裝潢等事宜辦妥；選擇先買再賣的民眾來說，建議在購買第二屋時，用另一半的名義購買，避免第二屋利率較高，同時可以申辦寬限期，以免舊家若是還有房貸，就會蠟燭兩頭燒。此外，換屋族也要把握重購退稅以及房地合一自住免稅額節稅。

口袋不深的受薪階級想要在台北買房，多會先購買小坪數物件圓夢，再慢慢存錢換屋，這也使得北市小宅、套房交易相當熱絡。東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，今年前8月中山區轉移總面積在15坪以下的小宅交易佔比竟高達27.4％，為北市小宅交易最火熱的區域，且中山區小宅交易佔比有逐年增加的跡象。

今年下半年開始受到美國聯準會鷹派升息，全球資金回流美元資產，且縮表的基調之下，過往低利率、資產荒，將扭轉為高利率、資金荒；台灣房市受到升息、資金退潮，另外政府打炒房、台海局勢升溫，加上年底縣市首長選舉將至，預售市場轉冷，不少業者低調打出促銷模式。

面對近年來房價飆漲，讓不少年輕人只能望而生畏，但也有人勇於堅持買房的夢想，一名21歲男網友就表示自己雖然底薪僅25K，卻在工作三年後買下了1200萬的預售屋，但他相信未來房價還會持續增長，故而出手。然而他的買房手法曝光後卻引起網友們熱烈討論，認為這樣恐怕會害他父母要幫忙還房貸，風險太大！

過往不少人喜歡透過每年免稅金額內贈與不動產，達到節稅效果，但房地合一稅上路後，因贈與的取得成本是以公告現值計價，買賣則以市價，兩者取得成本不同之下，贈與會造成未來出售時衍生高額房地合一稅；除此之外，「親屬買賣」在銀行貸款部分，贈與免稅額的244萬元可作為免除債務，等於買房不用自備款了。

隨著房價的飆升，政府一連串的打房策略，其中房屋貸款的成數、利率及寬限期成了購屋者買房的瓶頸，一定要小心處理，以免發生購屋違約風險。

房價高漲，現在年輕人買房多要依賴長輩資助，而有些民眾也會採取贈與不動產的方式，但沒想到這樣做反讓荷包大失血，尤其是房地合一稅上路後，因贈與的取得成本是以公告現值計價，買賣則以市價，兩者取得成本不同，若是採取贈與方式的案件未來要轉手，會產生高額房地合一稅收，不過，資深地政士表示，若屬「親屬買賣」，在銀行貸款部分，可使用贈與免稅額的244萬元可作為免除債務，等於少準備了一大筆自備款。

許多買房新手，首次購屋時最怕遇到代銷人員的「身家調查」，害怕曝光所有資訊後，容易被當盤子，又或講出較低預算時，遭受代銷愛理不理的態度，令人相當苦惱。對此，一名網友便好奇，「代銷問預算時到底該怎麼報會比較好呢？」，才能有好的看屋體驗。