# 自住族  

2025年以來，新台幣呈現強勢升值走勢，匯率一度突破30元兌1美元大關，成為全亞洲表現最亮眼的貨幣之一。對出口導向的經濟體而言，這樣的升值現象本應是「資金看好台灣」的象徵，然而在房地產市場中，卻隱藏著一場尚未爆發的骨折危機。

市場近期關注焦點落在中央銀行最新表態指出，未來有望將「一般民眾購屋貸款」排除在總量控管之外。知名房地產收藏家「老黃」指出，這項訊息不僅是政策鬆動，更是預示市場流動性可能回溫的風向球，預告一場潛在變局即將啟動。

今年預售屋市場買氣降溫，前2月成交戶數創下5年同期新低，但房價卻不跌反漲。建商多採「不降價、加配備」策略吸引買方，但專家指出，短期內預售屋恐陷入「有行無市」局面。

川普關稅戰引爆全球景氣不確定性，全台預售屋轉售暴增96%，房市步入拋售潮！房地產專家「老黃房市筆記」指出，其中台中最為慘烈，成交難、資金卡、投資客爆倉成常態，本文揭露拋售潮背後4大原因與高風險區域，投資人務必警惕。

當許多人期盼房價下跌的同時，我們應該冷靜思考：如果房價真的跌了，台灣社會、經濟與都更政策，會因此變得更好嗎？答案恐怕不如想像。

在美國對中國祭出高達145%關稅、全球金融市場動盪不安的背景下，台灣房市也陷入一場前所未見的寒冬。據591新建案數據顯示，2025年第一季推案量與買氣雙雙創下新低，房價鬆動跡象明顯，專家直指「四大警訊已現」，房市恐面臨1至2成的回檔風險。

央行第七波選擇性信用管制上路後，全台民眾對於房市最佳進場時機更加關心，包括房價走勢預估、區域地段發展性、未來政策面的影響等等，都成為各方討論話題，在現階段房市前途未卜的狀況下，真正影響2025年買房的關鍵因素是什麼呢？

財政部公布最新的《2024年度個人出售房屋財產交易所得計算規定》，不僅調高豪宅稅的課稅標準，還首度將「每坪單價」納入認定標準。過去豪宅稅主要依房屋總價計算，如今新增單價門檻，台北市達每坪120萬元、新北市75萬元、六都與新竹縣市50萬元、其他縣市35萬元以上，即被視為「豪宅」，出售時將按最新規定計算所得並課徵房屋交易所得稅。

隨著房市政策收緊，投資性買盤受到壓抑，但也讓符合自住需求的產品價值浮現！位於桃園火車站區域的「上宏囍玥」，憑藉其交通條件與生活機能優勢，吸引了自住及換屋買家。且隨著捷運綠線建設和台鐵地下化工程如火如荼進行中，未來該區的居住質感不僅顯著提升，也將成為桃園房市的一大亮點。

央行一箭緊縮全台房地產市場銀根，不動產趨勢遽然驟變，不僅從賣方市場轉向買方市場，同時回歸理性健康的腳步，首購及剛性買盤成為市場主力，然而隨著營建成本居高不下，新建案造價節節攀升，房價恐怕要看到大幅回落是難上加難，尤其挾交通建設利多的大台北國道沿線生活圈價格更是難以親近，像是台北市南港、內湖穩居百萬身價，新北新店、中和、三重位居第一環，緊追北市行情，而延續東區門戶計劃、沿著國道約18分鐘可快速銜接南港、內湖的基隆安樂生活圈高CP值房價，讓自住買盤入門更輕盈。

台中北屯11期發規劃不難看出交通網絡的特性，也是台中重劃區成長速度最快的一區，擁有有捷運綠線總站、舊社、松竹3個捷運站點；台鐵紅線頭家厝、松竹2個站點；與74號快速道路潭子、松竹2個匝道口，在雙鐵齊發與串聯國道1號、國道3號與國道4號的挾帶下，提升居住南來北往的交通便利性。

先前相當火熱的房市，在央行19日祭出被封為「史上最嚴厲的限貸令」的房市管制措施後，因其中包括「名下有房者再購屋不得有寬限期」，房市也被推測應將轉冷。如今更有房產專家直指，其實除了民眾，就連房地產從業人員也都支持政府出售打房，只因「市場瘋狂的程度難以想像」！

近期房市受到限貸令衝擊，令許多購屋族卻步觀望，雖然主管機關多次強調不會影響首購族，對保完成的民眾也仍會撥款，但現在是否適合買房依然是個疑問。對此，房地產網紅「帥過頭」於節目《錢鏡你家》表示，目前正是議價的好時機，鼓勵民眾「勇敢上車吧！」並建議自住需求者多看房、大膽議價，這樣更有機會買到理想的房子。

隨著房價不斷攀升，不少民眾都希望買房可以一次就選到自己的最愛，也讓最近房市相當火熱，然而不少民眾從「蛋黃區」看到「蛋白區」，高昂的房價讓民眾只能折中選擇更小坪數的房子，但是小坪數住宅如今也不便宜，據統計，北台灣今（2024）年上半年最小坪數的新建案前5名中，最小落在中山區的10坪，但其單坪價格竟高達150萬元！

今年好消息不斷，風靡台北、桃園、台中的「有感建築・專寵自住」，將於2024第三季後首獻嘉義，這也是鉅陞建築團隊第一次跨越濁水溪之作，為服務更多自住族群的夢想版圖，又再度擴大實現。因為看好嘉義市都市更新加速、嘉義車站改建計畫等建設，以及嘉義縣八大產業園區將磁吸菁英「來嘉」，希望能以國際美學與精品服務，帶給在地人與新嘉義人全新居住體驗，至今已有三塊基地在市中心規劃中，為不負所託、信賴相挺，「鉅陞建築團隊」於五月拍板決定成立嘉義分公司，與擁有300多年文化底蘊的嘉義一起共好、市容轉型。

青安是指「青年安心」成家貸款方案，其有舊新之分，前者是指2010年12月1日起，依據財政部頒佈之「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則」，由各公股銀行所承辦之「青年安心成家購屋優惠貸款」專案，至2026年7月31日申請辦理；後者是指2023年8月1日上路後就能申請，且三年內均可申請(2023/8/1～2026/7/31)，也就是政府於大選前所推出的「新青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，簡稱「新青安房貸」。

過往跟銀行申請貸款，銀行除依據申貸人條件來評估放款條件外，更還會參考申貸人與該銀行的往來程度、是否為VIP等等，來決定最終的放款條件。不過今年有銀行業者大聲喊出「普惠金融」及響應「全球減碳趨勢」，推出全台首見的「全線上申辦」房貸，不用是VIP也能享房貸利率地板價，引發市場矚目。

今年2月初，行政院長陳建仁上任後表示，將著手規劃「使用權住宅」，並有意修改「住宅法」，把使用權住宅納入社會住宅適用範圍，讓民眾以較低總價向政府購買至少二、三十年以上的房屋長期使用權，是一種使用權付費概念。雖然此一政策隨著內政部長林右昌拋出「住宅三箭」政策，「租得起」的租金補貼2.0、定額補貼的房貸支持方案、青年購屋積金，不包括使用權住宅，並改口說尚待研議而有夭折可能性，卻也引發網路上討論。

立法院今（10）日三讀通過「平均地權條例」部分條文修正草案，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，由於該案送進立院時間已久，許多恐慌賣盤早在去年7月之前移轉，若想在目前市況不佳時轉單並不容易，除了許多買方已經有「翹腳撿便宜」的心思，若不小賠難以出場外，不少建商綁交屋前半年才能換約的條款，這也讓想要下車的預售投資客不容易說走就走。

今天元旦一覺醒來去刷存摺、我們軍公教警消的月退休俸又被砍了1.5趴！相較這兩年物價的猛漲：別小看一個便當漲了20趴、一個茶葉蛋漲30趴、一斤雞蛋漲了15趴、一個包子漲了10趴、一碗麵漲了15趴……林林總總平均起來總體物價不知漲了幾趴？民生物資幾乎全部都漲得不像話！