# 房地產週期  

中華人民共和國的工業化已經進行了25年，這可能是當今資本市場上大多數人職業生涯中具有決定性意義的商業事件。馬拉松公司對於進入冒險的未知世界通常不會落於人後，但我們並沒有在這個國家進行任何實質的投資。我們的客戶權益沒有因此受損，畢竟儘管這個國家的經濟快速成長，投資組合的投資人可以選擇的中國標的還是很少。根據《中國經濟季刊》（ChinaEconomicQuarterly）報導，1993年投資恆生中國企業指數1美元，並把股息再投資，現在的價值是35美分。中國究竟如何運用這種糟糕的投資報酬，來達到卓越的經濟成長？

房地產本來就是個週期性的產業，基本上是按照蕭條、復甦、繁榮、衰退四個階段來運行，一輪週期下來大約是十年左右的期間，通常「蕭條和衰退時期是入手購房的好時機，而繁榮期則是出售房產的時候」。當然若以投資的效率來看，復甦階段的初期更是投資房產的最佳時點，因為這時是房價的起漲點。只是房地產週期中每一階段的劃分都很難在事先就能準確掌握的，所以能夠在「對的波段」進場就很棒了，不要奢望買在最低點和賣在最高點。

根據內政部資料，全台今年上半年買賣移轉棟數為17.1萬棟，年減2.4％，是自從2017年以來連續五年正成長後首度出現衰退。不過交易量雖然下滑，房價卻沒有明顯鬆動，更有建商直言，過去2年營建成本每坪約8.5萬元，今年年初卻飆漲到13萬元，換言之想看到房價下跌幾乎成了不可能的任務。

中國城市分化加劇，一二線熱點城市的房價受惠於工作機會、教育、醫療、基礎設施資源豐富等利多而急漲之際，房地產過度投資開發，同時導致部分三、四線城市新成屋完工乏人問津、或是房屋出售後但無人居住。儘管三四線城市面臨去庫存的難題，但熱點城市房價一路狂飆，推動投機性購房更趨旺盛，資金大量湧入房市，不僅導致實體資金配置不均衡，亦敲響房市泡沫化的警鈴，回顧十一長假期間，中國共計有21個地方政府宣布房地產調控措施。不過，時值中國經濟正在進行結構性調整、逐步放緩增速的階段，今年3QGDP年率連3季持平在2009/1Q來最低增速6.7%，市場對於中國各地方政府密集推出房地產調控政策、可能將進一步削弱中國經濟動能的擔憂升溫。然而，考慮到新一輪房市調控政策主要落在近期房價漲幅較快的一二線城市，重點在於抑制市場投機情緒、而非打壓市場，且PBoC當前的貨幣政策基調偏向穩定寬鬆，在中國持續存在下行壓力的情況下，中國收緊貨幣政策的可能性不高，因而，即便中國各熱點城市的調控政策頻出，房市修正可能有拉低中國經濟增速的風險，但預期相對寬鬆的貨幣政策環境將為中國房地產市場帶來一定支持、不至於過度滑坡，而中國城鎮化進程邁進亦可望為房市長期底部提供支撐。