# 使用權住宅  

高市府辦理第1屆住宅發展NEXT論壇，希望經由中央與地方政府互相交流與討論未來住宅發展方向。高市府也會傾聽產官學三方意見，持續優化住宅政策，提供多元住宅選擇，以滿足不同群體的居住需求。

總統大選已進入最後不到兩週的倒數計時階段，由於本次選情難以預測，任何一方僅靠基本盤都難以取得明顯領先，所以如何爭取更多中間選民，尤其是年輕人的選票已經成為決定勝敗的關鍵。尤以賴清德最為緊張，因為民進黨以往被認為是最貼近年輕人的政黨，蔡英文前兩次勝選也都獲益於年輕人的票，所以賴在政見發表會上花了不少時間說明居住正義、學費補助、薪資調漲等與年輕人有關的政策，試圖轉移支持度。

民眾黨候選人柯文哲提出國有地應停止標售，提供興建社宅，以免成為帶頭炒房元凶。國產署立即回應早自2010年起停止標售台北市精華地區國有土地，2012年間修正明定面積500坪以上國有土地不得標售，並自2023年起面積200坪以上國有土地就暫不標售。針對國產署回應，房市趨勢專家李同榮一語戳破，直批國產署避重就輕，為了規避大面積土地不能標售，改採使用權標售規避法令，2019年國有財產署標售松江南捷運1451坪使用權，脫標53億，每坪單價365萬元，另2021年標售台南平實營區3995坪地上權，約17.2億脫標，都創當時使用權住宅土地單價新高，這就是國產署帶頭炒作土地血淋淋的証據。

二十年來，台灣房市問題層出不窮，台北最為嚴重，房價飆漲難降、租屋空間錯配、社會住宅不足、居住品質不佳，造成房客重重受限、住者頻繁搬遷、居住難民增長、減少就業機會與嚴重人口外移等現象。

國民黨籍總統候選人侯友宜日前宣布攸關居住正義的住宅政策，包括:「公宅多元六措施」、「育兒成家有宅住」、「炒房遏止穩房價」、「都更升級有保障」等四大政見，同黨籍高雄市第五選區立委候選人黃柏霖指出，高度贊同。候選人黃柏霖認為近年高雄房價漲幅已影響到年輕人購房意願與能力，此次政見主軸的120萬戶社宅，以及讓有育兒成家需求的民眾優先入住，對年輕人而言會非常有感。此外，侯拋出炒房遏止穩房價與都更升級的政見，也回應當下提倡的土地正義概念。黃承諾當選立委後，將在立院全力配合住宅政見推動，並推動政府透過政策獎勵的方式在高雄多興建企業勞工宅，讓民眾真正輕鬆住房宜居生活。黃柏霖強調，侯提出的居住正義120萬戶如能當選落實，將能起到鼓勵民間投入社宅建設、企業勞工宅、多元銀髮宅等不同類型社宅的政策效果。相對於對手賴清德提出的8年拚100萬戶，侯版政見強調透過鼓勵民間參與社宅、政府開發有社宅、多元公宅、提倡租屋市場透明改革以及誠實申報措施、租金補貼等政策多管齊下，讓社宅數量最大化。

國民黨總統參選人侯友宜今（27）日與競辦議題組召集人柯志恩、政大地政系教授孫振義共同召開「排得到、買得起、住得安心」的住宅政策，並提出「公宅多元六措施」、「育兒成家有宅住」、「炒房遏止穩房價」、「都更升級有保障」四大主張。侯友宜將做到居住正義達120萬戶，並推出公地地上權住宅，二胎以上優先抽社會住宅與購買地上權住宅，青年購屋超低利貸款提升至1200萬元，推動行政院層級中央住宅委員會，提出完整國家住宅計畫。

朱門酒肉臭，路有凍死骨。

今年2月初，行政院長陳建仁上任後表示，將著手規劃「使用權住宅」，並有意修改「住宅法」，把使用權住宅納入社會住宅適用範圍，讓民眾以較低總價向政府購買至少二、三十年以上的房屋長期使用權，是一種使用權付費概念。雖然此一政策隨著內政部長林右昌拋出「住宅三箭」政策，「租得起」的租金補貼2.0、定額補貼的房貸支持方案、青年購屋積金，不包括使用權住宅，並改口說尚待研議而有夭折可能性，卻也引發網路上討論。

內政部長林右昌日前端出住宅三箭政策，包括擴大租金補貼適用對象、中產以下自用住宅貸款戶支持方案，以及建立「青年購屋積金支持機制」等三項政策，期望弱勢民眾租得起、住的起、買的起。房市趨勢專家李同榮直言，住宅三箭立意良善，但住不起如何買的起？買不起如何租的起？住宅三箭未中靶心，存在三大缺失，解決不了住宅市場最嚴重的租賃亂象，李同榮相對提出租賃政策三箭，供政府參考。

台灣一直有高房價的問題，為讓年輕人買得起房，行政院長陳建仁拋出「使用權住宅」的提案，國產署預計盤點約300坪土地，用低於市價的價格，讓住戶長期居住。此說法讓都市改革組織秘書長彭揚凱於節目《POP大新聞》中表示，這有些類似於韓國的「全租房」，在台灣一般社會不會被接受，並呼籲年輕人若想改變現況一定要勇敢站出來，才有可能撼動政府的決策。

台灣長期有高房價的問題，為讓年輕人買得起房，行政院長陳建仁內閣拋出「使用權住宅」提案，國產署預計盤點約300坪土地，用低於市價的價格，讓住戶長期居住。內政部長林右昌也宣布住宅政策大方向，除了擴大每年新台幣300億元租金補貼方案的適用範圍，也擬提出「青年購屋積金」支持的機制。然而，前立委黃國昌卻在臉書痛批政府根本在撒幣補貼，充其量只有短期治標的宣傳效果距離實現居住正義只會更加遙遠。

近日傳出新內閣正著手規劃20年「使用權住宅」，讓買不起房的民眾能用較低租金購買年限內的房屋使用權。不過，民眾黨於臉書發文批評，使用權住宅僧多粥少，又可能排擠社會住宅興辦數量，恐怕會「慢性助炒房」，呼籲若要達成居住正義，仍須解決高房價和租屋黑市問題，加速興辦社會住宅、落實囤房稅開徵。

台灣高房價問題難解，為讓年輕人買得起房，陳內閣拋出「使用權住宅」提案，國產署預計盤點約300坪土地，用低於市價的價格，讓住戶長期居住。房產趨勢專家李同榮一針見血直批，租不起問題不優先解決，妄談買得起政策，只會本末倒置、緣木求魚，排擠只租不售社會住宅，間接慢性「助炒房」，而區區300坪就推使用權住宅，簡直是選前的秀一場，他同時分析政府「使用權住宅」的政策三大目的與三大嚴重缺失。

台灣面對巨額不減的房價，許多小資族、家庭幾乎已經無法負荷生活開銷與房貸的壓力，過去老一輩的經驗中，購屋所購的是「房屋與土地的所有權」，如今面對大筆的開銷，原本在長輩眼中的「地上權」，反而變成年輕族群擁有房子的另一條生路。

為因應國際政經變局、穩定經濟民生，總統蔡英文上午在總統府召開國安高層會議，針對全球經濟的嚴峻挑戰，就台灣總體經濟、產業困境及民生經濟進行研商，並歸納提出第一波因應措施，確定「減輕人民負擔、穩定民生物價、調整產業體質、維持經濟動能」四大目標。

食衣住行育樂，是每個人生活的基本項目，但談到「住」這個問題時就不禁令我們思索，居住這樣的一個基本需求，似乎並不容易。從唐代著名詩人白居易留下來的「長安居，大不易。」的故事，到「無殼蝸牛」30週年高房價依然無解的問題，「居住正義」儼然已經成為近年世界各國政府迫切要面對及解決的問題，然而台灣社會當前正面臨高房價的時代，如何落實真正的居住正義，不妨借鏡北歐的芬蘭。

「有土斯有財」觀念深植人心，地上權與使用權近期推案較少，主因是此類房屋的貸款、轉手、高額地租讓人卻步，購買前得先思考房屋對自身價值何在，及財務能否應付貸款等問題。

在過去，地上權住宅往往被視為房市的票房毒藥，但隨著國人觀念改變，接受這類商品的人逐漸增加，對於不排斥「長租」概念的民眾，地上權住宅產品反倒成為高房價下的救贖。

地上權在民法上是除了自有的土地以外，可以使用他人土地的一種權利，所以被歸屬為「用益物權」。過去民法物權編中，地上權只有一種，民國99年2月3日公布修正之民法物權編，為了物盡其用，將地上權分為普通地上權與區分地上權兩種，由於篇幅所限，這裡要談的範圍只及於普通地上權。

打著低價優勢的地上權住宅，原本是解決高房價問題下的商品，但隨著未來政府逐年調高土地公告現值，拉近與市價的差距，地上權住宅的地租也跟著水漲船高，恐將變成「買得起、住不起」的房子。