# 中國房價走勢  

中國大型房企「碧桂園」是民營最大房地產開發商，創立於1992年，至今已有逾30年的歷史。2023下半年，碧桂園的危機開始爆發，欠下高達64億元新台幣，還被信貸公司聲請清算，瀕臨破產。

全球房地產爆發崩盤危機，光1年內就有超過4千家建商倒閉，中國也沒能逃過，房地產巨頭世茂集團（ShimaoGroup）因欠款65億元新台幣，遭銀行聲請清算、股價暴跌，也間接反映出中國房地產所面臨的困境。

中國的房價在過去20年飆漲了10倍，直到前幾年漲價之勢才停下來，2016年12月習近平首次提出「房住不炒」的主張，中國調整了房地產的宏觀發展政策，明確的宣示房地產的居住定位，「房住不炒」成了各級府處理房地產的最高指導原則，也宣告了「中國房地產暴富時代」的結束。2020年中國進一步提出了三條紅線的房企債務限制。

國內房價持續飆漲，房價所得比逼近歷史高點，中央銀行祭出四次選擇性信用管制措施，房價依然持續高漲。前央行副總裁、現任東吳大學講座教授許嘉棟直言，「在資金氾濫的情況下，再怎麼打房，效果總是有限。」

中國房地產指數今年以來崩盤，包括大型房企恒大、碧桂園、萬科、華夏幸福等，今年以來分別累計跌幅-79%、-22.6%、-27.5%和-68.5%，而主要投資中國房地產的 ETF 「CHIR」今年至今跌幅也高達-22.4%。中國房地產怎麼了？

我不是地產經紀，但也緊密觀察矽谷房價至少三年了，就來分享一下身為矽谷居民的真實感受。本文只分享照三餐刷realtor.com、Zillow、Redfin的「小數據分析」，每個禮拜看房真實體驗以及統計資料，盡量不引用低相關性的新聞，原因無他，不是只有台灣有惟恐天下不亂，牽拖不相干事物的媒體製造業，美國也有。如果只想看新聞，網路上到處都是，實在沒必要由我一一贅述。

中國城市分化加劇，一二線熱點城市的房價受惠於工作機會、教育、醫療、基礎設施資源豐富等利多而急漲之際，房地產過度投資開發，同時導致部分三、四線城市新成屋完工乏人問津、或是房屋出售後但無人居住。儘管三四線城市面臨去庫存的難題，但熱點城市房價一路狂飆，推動投機性購房更趨旺盛，資金大量湧入房市，不僅導致實體資金配置不均衡，亦敲響房市泡沫化的警鈴，回顧十一長假期間，中國共計有21個地方政府宣布房地產調控措施。不過，時值中國經濟正在進行結構性調整、逐步放緩增速的階段，今年3QGDP年率連3季持平在2009/1Q來最低增速6.7%，市場對於中國各地方政府密集推出房地產調控政策、可能將進一步削弱中國經濟動能的擔憂升溫。然而，考慮到新一輪房市調控政策主要落在近期房價漲幅較快的一二線城市，重點在於抑制市場投機情緒、而非打壓市場，且PBoC當前的貨幣政策基調偏向穩定寬鬆，在中國持續存在下行壓力的情況下，中國收緊貨幣政策的可能性不高，因而，即便中國各熱點城市的調控政策頻出，房市修正可能有拉低中國經濟增速的風險，但預期相對寬鬆的貨幣政策環境將為中國房地產市場帶來一定支持、不至於過度滑坡，而中國城鎮化進程邁進亦可望為房市長期底部提供支撐。

本週進入9月下旬，全球市場焦點集中於即將陸續登場的BOJ與FOMC利率決策會議，而值此等待之際，多市場處於多空不明的態勢，昨美股小跌，DowJones收低3.63點至18120.17點，仍位於頸線與季線下方，然後續須跌破18000點關卡，始可較確立長線跌勢，而美債殖利率則略收高1.92個基點於1.7118%，已回補退歐來的跌勢，但暫未能有更顯著的攀高，美元指數亦尚未站穩去年Fed升息後跌勢的 Fibonacci50%回檔96.215價位，一切等待Fed發動升息訊號。持平而論，目前美國就業、通膨與資產泡沫應已支撐Fed可進一步升息，另觀察近來BOE、BOC、ECB9月接連表態按兵不動，PBoC更是意外未出手解救已然緊張的境外CNH流動性，任其銀行間隔拆利率飆高，同時引領境內人民幣走升，似為提前因應未來可能貶值，此些央行反應不排除為協商後的舉措，暗示Fed很有機會在9月升息，因此將等同各央行祭出再寬鬆舉措。

3月上旬，上證指數再次失守2000點，截至收盤收報1999.07點，跌幅為2.86%，再次回到2009年！成為國內某些媒體財經版上的頭條新聞。

伴隨著兩會（中國十二屆人大）《政府工作報告》「分類調控」的提出，關於中國房價的走勢，輿論再度陷入混亂。